Property Tax Assessment Dispute Over Hotel Restructuring and Demolition

Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires enregistrés les 27 juin 2022 et les 22 février 2023 et 18 janvier 2024, la SAS City Mall Park 2, représentée par Me Calisti, doit être regardée comme demandant au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018, 2019 et 2020 pour un montant total de 100 575 euros, à raison d'un ensemble immobilier composé de divers locaux commerciaux notamment à usage d'hôtel, sis au 6 avenue de Suède à Nice (06000) ;

2°) de mettre à la charge de l'État la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision de rejet est insuffisamment motivée ;

- son signataire est incompétent ;

- l'immeuble en cause a fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation ;

- l'imposition est contraire à la doctrine administrative exprimée au BOI-IF-TFB 10-10-10, 1 et s ;

- l'assiette de l'imposition d'office à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2018, 2019 et 2020 est erronée.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 3 janvier 2023 et 12 janvier 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- le quantum du litige doit être limité à la somme de totale 100 575 euros ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 15 janvier 2024, la clôture d'instruction a été fixée en dernier lieu au 19 janvier 2024 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Ringeval pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 24 janvier 2024 :

- le rapport de M. Ringeval ;

-les observations de M. Beyls, rapporteur public ;

- et les observations de Me Ameziane représentant la société.

Une note en délibéré a été déposée le 31 janvier 2024 présentée par Me Calisti.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS City Mall Park 2 est propriétaire d'un ensemble immobilier composé de divers locaux commerciaux dont à usage d'hôtel, sis au 6 avenue de Suède à Nice (06000). Elle demande la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018, 2019 et 2020 pour un montant total de 100 575 euros.

Sur le quantum du litige :

2. Aux termes de l'article R. 200-2 du livre des procédures fiscales : " () Le demandeur ne peut contester devant le tribunal administratif des impositions différentes de celles qu'il a visées dans sa réclamation à l'administration. () ".

3. Il ne résulte pas du dernier état de ses écritures que la société City Mall Park 2 conteste devant le tribunal des impositions différentes de celles qu'elle a visées dans sa réclamation en date du 28 décembre 2020. En effet, la société requérante demande la décharge partielle des seules impositions à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de l'ensemble immobilier sis au 6 avenue de Suède à Nice, à l'exclusion donc des immeubles situés au 4 B avenue de Suède et 27 A rue Massena à Nice, soit la somme de 20 755 euros au titre de l'année 2018 sur une imposition totale de 61 276 euros, la somme de 23 894 euros au titre de l'année 2019 sur une imposition totale de 62 721 euros ainsi que la totalité de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2020, soit 55 926 euros. Par suite, le litige est limité à la somme totale de 100 575 euros au titre des années 2018, 2019 et 2020.

Sur les conclusions en décharge :

Sur le principe de l'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties :

4. En premier lieu, les vices qui entachent la décision par laquelle la réclamation d'un contribuable est rejetée sont sans influence sur le bien-fondé de l'imposition contestée ou sur la régularité de la procédure d'établissement de cette imposition. Par suite, les deux moyens tirés de l'incompétence du fonctionnaire signataire de la décision de rejet de la réclamation de la société et de son insuffisante motivation, sont inopérants et ne peuvent qu'être écartés.

5. En deuxième lieu, aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Aux termes de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition ". Aux termes de l'article 1393 du même code : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France () ".

6. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entrainant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, après son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.

7. Il résulte de l'instruction que la demande de permis de construire déposée le 10 août 2017 par la SAS City Mall Park 2 pour " - Restructuration et extension de l'hôtel Park Hôtel - Création de commerces au rez-de-chaussée et entresol, - Démolitions partielles " prévoit " la restructuration complète de l'hôtel existant, son extension et la création de 9 commerces au rez-de-chaussée et au niveau entresol (mezzanine). Le bâtiment principal au sud de la parcelle, le long de l'avenue de Suède est conservé. Les annexes en cœur d'îlot sont supprimées pour laisser place à un bâtiment neuf.

Trois niveaux de sous-sol sont créés sous cette extension ". Il ressort du procès-verbal de la commission communale de sécurité du 14 mars 2018 que " Le projet concerne la restructuration de l'hôtel. Le bâtiment existant sera totalement réhabilité. Une extension sera construite, attenante au bâtiment actuel. Dans le descriptif du projet de restructuration et d'extension du Park Hôtel, il est précisé que " La façade de l'hôtel existante est conservée. Les ouvertures en façade au niveau du rez-de-chaussée seront agrandies pour créer des commerces.

Le bâtiment existant sera totalement réhabilité. Seules la structure porteuse et la façade du bâtiment sur rue seront conservées. Des bâtiments existants à l'arrière de l'hôtel seront démolis afin de créer une extension attenante au bâtiment existant. Les deux bâtiments seront aménagés de façon à former un seul et même ensemble. Le rez-de-chaussée sera restructuré en créant un passage entre l'avenue de Suède et la rue Masséna, permettant l'implantation de 11 nouveaux commerces ". En page 23 de la demande de permis de construire, il est indiqué que " nous proposons d'injecter dans le sol sous les fondations sur l'ensemble de bâtiment existant conservé pour diffuser les charges puis former sous le bâtiment une couche solide ".

Enfin, il ressort de la page 19 de la " notice architecturale " que " le point de départ du projet est la conservation du bâtiment principal de l'hôtel. En plan, il s'agit d'un parallélépipède de 63 m sur 15 m sur 6 niveaux. Par contre, le cœur d'îlot est intégralement démoli. Il est constitué d'un amas de petits bâtiments. " De l'ensemble de ces éléments, il ressort qu'il ne s'agit ni d'une destruction intégrale ni d'une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation, dès lors que l'essentiel de la structure porteuse, c'est-à-dire l'assise même de l'ouvrage, a été conservée dans son ensemble tout en faisant l'objet de mesures de confortement.

Par suite, et alors même que les travaux consistent principalement en des adaptations substantielles aux besoins de l'hôtel, l'ensemble immobilier n'a pas perdu, au regard de ces éléments de fait, le caractère de propriété bâtie.

8. En troisième lieu, la doctrine exprimée dans les commentaires administratifs publiés sous les références BOI-IF-TFB-10-10-10, n°1 et suivants ne contient aucune interprétation différente de la loi dont il a été fait précédemment application.

Sur l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années en litige :

9. Il résulte de l'instruction qu'en l'absence de dépôt des déclarations n°6660-REV par la requérante, le service a imposé d'office à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2018, 2019 et 2020, l'ensemble immobilier à partir des constatations opérées sur place le 10 janvier 2019 par le géomètre du cadastre, lequel a exclu de l'assiette de la taxe les bâtiments démolis. Ainsi, sur les 8 937 m² de surfaces de planchers des bâtiments existant avant le début des travaux, seuls 4 450 m² ont été pris en compte dans l'imposition d'office pour déterminer les bases d'imposition à la taxe foncière, soit approximativement une surface de 800 m² sur 6 niveaux. Si la société City Mall Park 2 fait grief à l'administration de ne l'avoir pas informée sur la ventilation de la surface de 4 450 m² par lots de copropriété, il ressort des dernières écritures de l'administration que cette dernière procède à cette information en précisant la ventilation de la surface par numéros d'invariants correspondant aux lots par parcelle. Par suite, le moyen tiré de ce que l'assiette retenue pour procéder à la taxation d'office est erronée, doit être écarté.

10. Il résulte de ce qui précède que la requérante n'est pas fondée à soutenir que l'immeuble ne pouvait être regardé comme une propriété non assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties en application de l'article 1380 du code général des impôts. Par suite, la requête de la société City Mall Park 2 ne peut qu'être rejetée, en toutes ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société City Mall Park 2 est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS City Mall Park 2 et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 février 2024.

Le magistrat délégué,

Signé

B. RingevalLa greffière,

Signé

M-L. Daverio

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière

N°2203146