Annulment of Municipal Preemption Decision for Insufficient Motivation

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 7 mars 2022, la société civile immobilière (SCI) Laennec, représentée par Me Diversay, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 9 septembre 2021 par lequel la présidente de Nantes Métropole a exercé le droit de préemption urbain à l'égard d'un immeuble situé sur les parcelles cadastrées section CD n° 396, et section BZ n°54 et n° 55, d'une superficie totale de 2 124 m2, situé 27, boulevard Paul Langevin à Couëron, au prix de 840 000 euros, ainsi que de la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de Nantes Métropole le versement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté de préemption a été signé par une autorité incompétente ;

- la décision est insuffisamment motivée au regard des dispositions de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté méconnaît les dispositions des articles L.210-1 et L.300-1 du code de l'urbanisme, la commune ne justifiant pas de la réalité d'un projet concret d'intérêt général ;

- il est entaché d'un détournement de pouvoir.

Par un mémoire en défense, enregistré le 29 mars 2023, Nantes Métropole, représentée par Me Caradeux, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, en l'absence de qualité à agir du gérant de la SCI, qui ne justifie pas de son habilitation de la part des associés à agir en justice au nom de la SCI ;

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Un mémoire, produit par la société Laennec, a été enregistré le 27 août 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Thomas, première conseillère,

- les conclusions de M. Marowski, rapporteur public,

- les observations de Me Gallot, substituant Me Diversay, avocate de la société requérante,

- les observations de Me Dubos, substituant Me Caradeux, avocat de Nantes Métropole.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière Laennec a signé un compromis de vente avec la société Chaigne Bakhti immobilier et la société par actions simplifiées Gambetta Promotion portant sur la vente, au prix de 1 100 000 euros, un ensemble immobilier à usage médical lui appartenant, situé au 27, boulevard Paul Langevin à Couëron, comprenant un cabinet médical et des parkings sur les parcelles cadastrées section CD n°396 et section BZ n° 54 et n° 55, d'une superficie totale de 2 124 m2. La déclaration d'intention d'aliéner a été notifiée à la commune de Couëron le 22 juin 2021. Par une décision du 9 septembre 2021, la présidente de Nantes Métropole a exercé le droit de préemption urbain sur ce bien, au prix révisé de 840 000 euros. Par un courrier du 10 novembre 2021, la SCI Laennec a refusé le montant proposé par Nantes Métropole et le tribunal judicaire a été saisi en vue de fixer le prix d'aliénation. A la suite de la renonciation par la SCI Laennec à poursuivre la vente, une ordonnance de radiation de l'affaire, en date du 1er février 2022, a été prise par le juge de l'expropriation. La SCI Laennec demande au tribunal d'annuler la décision du 9 septembre 2021 ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir du gérant de la société requérante :

2. Les mandataires mentionnés à l'article R. 431-2 du code de justice administrative ont qualité, devant les tribunaux administratifs, pour représenter les parties et signer en leur nom les requêtes et les mémoires sans avoir à justifier du mandat par lequel ils ont été saisis par leur client. La présentation d'une action par un de ces mandataires ne dispense pas le tribunal administratif de s'assurer, le cas échéant, lorsque la partie en cause est une personne morale, que le représentant de cette personne morale justifie de sa qualité pour engager cette action. Une telle vérification n'est toutefois pas normalement nécessaire lorsque la personne morale requérante est dotée, par des dispositions législatives ou réglementaires, de représentants légaux ayant de plein droit qualité pour agir en justice en son nom.

3. Aux termes de l'article 1849 du code civil : " Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ".

4. Il ressort des pièces du dossier que la requête est présentée par un avocat mandaté par la SCI Laennec et mentionne qu'elle est présentée pour ladite société civile par son gérant, M. A. Dès lors qu'il ressort des dispositions rappelées ci-dessus de l'article 1849 du code civil, que, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social et a donc de plein droit qualité pour agir en justice sans délibération des associés, la fin de non-recevoir tirée du défaut d'habilitation du représentant de la SCI Laennec pour ester en justice doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

5. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable à la date de la décision attaquée : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement ". Selon le premier alinéa de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels ".

6. Il résulte des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme précités que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

7. Les parcelles cadastrées section BZ n°54 et 55 et CD n°396 sont incluses dans le périmètre de l'orientation d'aménagement et de programmation sectorielle " Paul Langevin " du plan local d'urbanisme métropolitain de Nantes Métropole comprenant des logements dont 35% minimum de logements sociaux et 15% de logements en accession abordable, des commerces et locaux d'activités. La décision attaquée se borne à indiquer que l'objectif poursuivi par la préemption tient à la constitution " d'une réserve foncière pour la mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat ", dans le périmètre de cette orientation d'aménagement et de programmation, sans préciser la nature du projet envisagé et sans faire référence à une opération ou à une action en cours. En se prévalant notamment d'une étude de faisabilité urbaine réalisée en mars 2023, Nantes Métropole n'apporte pas d'élément suffisant quant à la nature et la réalité du projet de l'action ou de l'opération d'aménagement à la réalisation duquel l'exercice du droit de préemption urbain est censé contribuer. Le classement des parcelles en cause dans le " secteur d'habitat à dominante de logements collectifs " délimité par les éléments graphiques de cette orientation d'aménagement et de programmation, et la mention sur leur emprise d'un " principe de desserte à créer ", ne suffisent pas à eux-seuls à justifier de la nature et de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que la décision attaquée du 9 septembre 2021 est intervenue en méconnaissance des dispositions précitées des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme.

8. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est fondée à demander l'annulation de la décision du 9 septembre 2021 et du rejet de son recours gracieux contre cette décision. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme aucun autre moyen n'est en l'état de l'instruction de nature à fonder l'annulation de cette décision.

Sur les frais liés au litige :

9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées à ce titre par Nantes Métropole. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de Nantes Métropole le versement à la société requérante de la somme de 1 500 euros à ce même titre.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 9 septembre 2021 par lequel la présidente de Nantes Métropole a préempté l'ensemble immobilier à usage médical situé au 27, boulevard Paul Langevin à Couëron sur les parcelles cadastrées section CD n°396 et section BZ n° 54 et n° 55, ainsi que la décision de rejet du recours gracieux présenté par la SCI Laennec, sont annulées.

Article 2 : Nantes Métropole versera à la SCI Laennec la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par Nantes Métropole au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Laennec, à Nantes Métropole et à la société Chaigne Bakhti immobilier et la société par actions simplifiées Gambetta Promotion.

Délibéré après l'audience du 3 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Douet, présidente,

Mme Thomas, première conseillère,

M. Brémond, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.

La rapporteure,

S. THOMAS

La présidente,

H. DOUET

La greffière,

L. LÉCUYER

La République mande et ordonne

au préfet de la Loire-Atlantique

en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce

requis en ce qui concerne les voies de droit commun

contre les parties privées, de pourvoir

à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,