Applicant v. Municipality Regarding Revocation of Building Permit Based on Alleged Fraudulent Understatement of Landscaping Area

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 29 avril 2022, M. A C, représenté par BetB Avocats, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté en date du 19 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Clermont-l'Herault a retiré le permis de construire qui lui avait été accordé le 7 juillet 2021 pour édifier une villa avec garage ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Clermont-l'Hérault, une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la décision n'est pas suffisamment motivée ;

- il n'a pas commis de fraude mais simplement une erreur matérielle de superficie, qui pouvait être corrigée par l'examen de l'ensemble du dossier de demande de permis de construire ; les dispositions des articles II AU 9 et II AU 13 du règlement du PLU ne sont pas méconnues ;

- l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme est méconnu dès lors que la fraude n'est pas caractérisée, que l'arrêté retiré n'est pas illégal et que le délai dans lequel le retrait pouvait intervenir était expiré.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 mai 2024, la commune de Clermont-l'Hérault représentée par Arcames Avocats conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. C une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. C ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Crampe,

- les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public,

- et les observations de Me Caremoli représentant M. C et de Me Sapparrart, représentant la commune de Clermont-l'Hérault.

Une note en délibéré, présentée par M. C, a été enregistrée le 14 novembre 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Le 27 avril 2021, Monsieur C a demandé un permis de construire une maison d'habitation, sur la parcelle aujourd'hui cadastrée section CX n° 411 relatif au lot n°2. Le maire de la commune de Clermont-l'Hérault a délivré l'autorisation d'urbanisme le 7 juillet 2021, puis, le 15 décembre 2021, un permis de construire modificatif pour modification de la toiture, de l'emplacement du garage et mise en place d'une casquette. Par courrier du 25 mars 2022, le maire de la commune a informé M. C de ce qu'il envisageait le retrait du permis de construire délivré le 7 juillet 2021 a procédé à ce retrait. Par sa requête, M. C demande l'annulation de l'arrêté du 19 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Clermont-l'Hérault a retiré le permis de construire délivré le 7 juillet 2021.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ". Et aux termes de l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration : " Par dérogation aux dispositions du présent titre, un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut être à tout moment abrogé ou retiré. ". En outre, un permis ne peut faire l'objet d'un retrait, une fois devenu définitif, qu'au vu d'éléments, dont l'administration a connaissance postérieurement à la délivrance du permis, établissant l'existence d'une fraude à la date où il a été délivré. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

3. Pour retirer, le 19 avril 2022, le permis de construire accordé le 7 juillet 2021 à M. C, le maire de la commune de Clermont-l'Hérault a considéré que le pétitionnaire n'avait pas l'intention de respecter les dispositions des articles II AU9 et II AU13 qui imposent que " dans chaque opérations d'aménagement ou de construction 20% minimum de l'assiette foncière doivent être maintenus non imperméabilisés et traités en massifs plantés ", en dépit des mentions portées dans la notice, et que ces manœuvres intentionnelles, sans lesquelles le permis de construire n'aurait pas été délivré, révélaient une volonté de tromper l'administration. Il a, par suite, retenu la fraude.

4. Il résulte du courrier adressé au pétitionnaire pour l'informer de l'intention de procéder au retrait que le maire a retenu qu'alors que la notice descriptive indiquait une utilisation du terrain répartie entre 136,04 m2 (29,31%) dédiés à l'emprise au sol de la construction et 327,92m2 (70,68%) consacrés au espaces végétalisés, ces derniers étaient en réalité utilisés pour réaliser une piscine, sa plage en bois, et une voie d'accès goudronnée, et ne permettaient donc pas d'atteindre la superficie de 20% minimum du terrain devant être maintenue non imperméabilisée et traitée en massifs plantés.

5. Il est vrai que le pétitionnaire a indiqué dans la notice architecturale que les espaces végétalisés correspondent à " 327,96 m2 () laissés en pleine terre et végétalisés dans leur totalité () ", alors que les espaces qui ne supportent pas la construction principale accueillent aussi la piscine, la terrasse en bois et les accès/stationnements, lesquels n'ont pas été décomptés des espaces en pleine terre. Pour autant, d'une part, le reste du dossier de demande de permis de construire, et en particulier le " plan de cellules ", indiquait les proportions de la piscine, ainsi que des portions de terrain imperméabilisées, et le tableau des surfaces, indiquait, sous l'intitulé " annexe ", la superficie de la " terrasse bois ", de 59,87m2, tandis que les surfaces des parkings non clos, soit 50m2, et leur matériau " béton balayé droit " étaient portées. Par ailleurs, M. C ne conteste pas le calcul auquel procède en défense la commune, permettant de constater qu'alors que pour être conforme, le projet situé sur une parcelle d'une superficie de 464 m2 devait consacrer 92,80 m2 à ces espaces non imperméabilisés et traités en massifs plantés, seule une surface d'environ 80 m2 leur était dédiée. Toutefois, si l'information d'une superficie de 327,96 m2 était erronée, et si 12 à 13 m2 devant être consacrés aux espaces plantés font défaut, eu égard au caractère sincère des autres pièces du dossier de demande de permis de construire, cette erreur grossière, pour regrettable qu'elle soit, pouvait être détectée par l'administration par une vérification normale de la conformité du projet aux règles invoquées par le maire. Dans ces circonstances, la discordance entre, d'une part, le total des surfaces végétalisées et d'autre part, les surfaces figurant dans le tableau qui les recense et les plans joints au dossier ne caractérise pas une manœuvre frauduleuse destinée à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Dès lors, même si le projet était, dans cette mesure, illégal, en l'absence d'une fraude pouvant être attribuée au pétitionnaire, le délai fixé par les dispositions précitées, de trois mois, était expiré lors de l'édiction de l'arrêté en litige. M. C est dès lors fondé à soutenir que l'article L. 424-5 précité du code de l'urbanisme a été méconnu.

6. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est susceptible de fonder l'annulation de la décision contestée.

7. Il résulte de ce qui précède que M. C est fondé à demander l'annulation de l'arrêté en date du 19 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Clermont-l'Herault a retiré le permis de construire qui lui avait été accordé le 7 juillet 2021.

Sur les frais liés au litige :

8. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses frais d'instance.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 19 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Clermont-l'Herault a retiré le permis de construire accordé à M. C le 7 juillet 2021 est annulé.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Clermont-l'Herault présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A C et à la commune de Clermont-l'Hérault.

Délibéré après l'audience du 14 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Corneloup, présidente,

Mme Couégnat, première conseillère,

Mme Crampe, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024.

La rapporteure

S. Crampe La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. B

La République mande et ordonne au ministre du partenariat avec les territoires et de la décentralisation en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 28 novembre 2024.

La greffière,

M. B