Building Permit Annulment Dismissed for Procedural Defects

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 28 mars 2022, M. A C demande au tribunal d'annuler l'arrêté en date du 22 septembre 2020 par lequel le maire de la commune de Roquebrune-Cap-Martin a délivré un permis de construire valant permis de démolir à la société à responsabilité limitée Loremag, en vue de la démolition du bâti existant et de la construction d'un immeuble comprenant 28 logements dont 9 logements sociaux un terrain situé 17 avenue Varavilla, à Roquebrune Cap Martin.

Le requérant soutient que :

- le projet en litige a été accordé en méconnaissance des dispositions de l'article UA 7 du règlement du plan local d'urbanisme de Roquebrune-Cap-Martin relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;

- le projet en litige a été accordé en méconnaissance des dispositions de l'article UA 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Roquebrune-Cap-Martin relatif aux hauteurs des constructions ;

- le projet en litige a été accordé en méconnaissance des dispositions de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de Roquebrune-Cap-Martin relatif aux aspects extérieurs ;

- le projet en litige a été accordé en méconnaissance des dispositions de l'article UA 12 du règlement du plan local d'urbanisme de Roquebrune-Cap-Martin relatif au stationnement ;

- le projet en litige a été accordé en méconnaissance des dispositions de l'article L. 151-15 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 octobre 2022, la commune de Roquebrune-Cap-Martin, prise en la personne de son maire en exercice, représentée par Me Jacquemin, conclut, à titre principal, au rejet de la requête pour irrecevabilité, à titre subsidiaire à son rejet au fond et, en tout état de cause, à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge du requérant en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune de Roquebrune-Cap-Martin fait valoir que :

- à titre principal, la requête est irrecevable à triple titre : en l'absence d'intérêt et de qualité pour agir du requérant, en raison de sa tardiveté et en l'absence de justification du respect des formalités prescrites à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme concernant le recours gracieux formé le 31 janvier 2022 ;

- à titre subsidiaire, la requête est dépourvue d'objet en raison de la délivrance d'un nouveau permis de construire par arrêté du 7 octobre 2021 ;

- à titre infiniment subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à la société à responsabilité limitée Loremag, qui n'a pas produit d'observations en défense.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 2 février 2023 :

- le rapport de Mme E ;

- les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique ;

- et les observations de Me Bessis-Osty, substituant le cabinet Demes, représentant la commune de Roquebrune-Cap-Martin.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté en date du 22 septembre 2020, le maire de la commune de Roquebrune-Cap-Martin a délivré un permis de construire valant permis de démolir à la société à responsabilité limitée (ci-après, " SARL ") Loremag, en vue de la démolition du bâti existant et de la construction d'un immeuble comprenant 28 logements dont 9 logements sociaux un terrain situé 17 avenue Varavilla, à Roquebrune-Cap-Martin. Par un courrier en date du 31 janvier 2022, M. A C a formé un recours gracieux contre cet arrêté, lequel a été implicitement rejeté. M. C demande au tribunal d'annuler l'arrêté en date du 22 septembre 2020.

Sur la recevabilité :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. / () ".

3. Il ressort des pièces du dossier que M. C n'a pas produit la preuve de la notification de son recours gracieux en date du 31 janvier 2022 au titulaire de l'autorisation. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de l'absence de la notification du recours contentieux prévue à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme doit être accueillie.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme : " Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant () ".

5. Si M. A C fournit une attestation d'hébergement établie par Mme D B, laquelle déclare être sa mère et résider dans un bien situé 780 rue Antoine Péglion à Roquebrune-Cap-Martin, il ne produit aucun élément de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention dudit bien par Mme B. Dans ces conditions, et ainsi que le fait valoir la commune, M. C ne justifie pas, par la seule production de cette attestation d'hébergement, du respect des formalités requises par l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme. La fin de non-recevoir soulevée par la commune de Roquebrune-Cap-Martin doit, par suite, être accueillie.

6. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête soulevée en défense, que M. C n'est pas recevable à demander l'annulation de l'arrêté en date du 22 septembre 2020.

Sur les frais liés au litige :

7. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. C la somme de 1 000 euros, à verser à la commune de Roquebrune-Cap-Martin au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C est rejetée.

Article 2 : M. C versera la somme de 1 000 euros à la commune de Roquebrune-Cap-Martin en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. A C, à la société à responsabilité limitée Loremag et à la commune de Roquebrune-Cap-Martin.

Délibéré après l'audience du 2 février 2023, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

Mme Le Guennec, conseillère,

M. Combot, conseiller,

Assistés de Mme Albu, greffière.

Décision rendue publique par mise à disposition au greffe, le 2 mars 2023.

La rapporteure,

signé

B. E

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa

La greffière,

signé

C. Albu

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne

ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun,

contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou par délégation, la greffière