Regional Prefect v. Mayor: Annulment of Building Permit for Garage Conversion Due to Urban Planning Violation

Vu la procédure suivante :

Par un déféré, enregistré le 13 décembre 2022, le préfet de la Corse-du-Sud demande au tribunal d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté en date du 25 juillet 2022 par lequel le maire de Porto-Vecchio a délivré à M. B A un permis de construire pour la transformation d'un garage en habitation sur la parcelle cadastrée section 247 C n° 1959, située au lieudit " Pietranera ".

Le préfet soutient que l'arrêté litigieux méconnaît l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, le projet, qui doit être regardé comme une construction, s'implantant dans une vaste zone naturelle et agricole caractérisée par un habitat diffus.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 décembre 2022, M. B A doit être regardé comme concluant au rejet du déféré. Il soutient que le moyen soulevé par le préfet n'est pas fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 janvier 2023, la commune de Porto-Vecchio, représentée par la SCP CGCB et Associés, conclut au rejet du déféré et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de l'Etat au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. La commune soutient que :

- la requête est irrecevable en ce qu'elle est tardive, les formalités de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme n'ayant pas été respectées ;

- le moyen soulevé par le préfet n'est pas fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Jan Martin, premier conseiller ;

- les conclusions de Mme Pauline Muller, rapporteure publique ;

- et les observations de Me Giorsetti, avocate de la commune de Porto-Vecchio.

Considérant ce qui suit :

1. Le préfet de la Corse-du-Sud défère au tribunal l'arrêté en date du 25 juillet 2022 par lequel le maire de Porto-Vecchio a délivré à M. B A un permis de construire pour la transformation d'un garage en habitation sur la parcelle cadastrée section 247 C n° 1959, située au lieudit " Pietranera ".

Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Porto-Vecchio :

2. Aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. () L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif () La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux () ".

3. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la preuve de dépôt produite par le préfet de la Corse-du-Sud, que, contrairement à ce que la commune de Porto-Vecchio soutient, le recours gracieux du 12 août 2022 formé par le préfet à l'encontre de l'arrêté litigieux devant le maire de Porto-Vecchio a été déposé auprès des services postaux le 18 août 2022. Il suit de là que la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête ne peut qu'être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

4. D'une part, aux termes de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme : " L'extension de l'urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants () ". Il résulte de ces dispositions que l'urbanisation peut être autorisée en continuité avec les agglomérations et villages existants, c'est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions, mais qu'aucune construction nouvelle ne peut en revanche être autorisée, même en continuité avec d'autres, dans les zones d'urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.

5. Le plan d'aménagement et de développement durable de Corse (PADDUC), qui précise, en application du I de l'article L. 4424-11 du code général des collectivités territoriales, les modalités d'application des dispositions citées ci-dessus, prévoit que, dans le contexte géographique, urbain et socioéconomique de la Corse, une agglomération est identifiée selon des critères tenant au caractère permanent du lieu de vie qu'elle constitue, à l'importance et à la densité significative de l'espace considéré et à la fonction structurante qu'il joue à l'échelle de la micro-région ou de l'armature urbaine insulaire, et que, par ailleurs, un village est identifié selon des critères tenant à la trame et la morphologie urbaine, aux indices de vie sociale dans l'espace considéré et au caractère stratégique de celui-ci pour l'organisation et le développement de la commune. Ces prescriptions du PADDUC apportent des précisions et sont compatibles avec les dispositions du code de l'urbanisme citées au point 4.

6. D'autre part, lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. De même, lorsqu'une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation.

7. Il ressort des pièces du dossier, notamment des vues aériennes, que, d'une part, le projet de M. A s'implante dans un secteur d'habitat diffus dont il n'est d'ailleurs ni établi ni même allégué qu'il jouerait une fonction structurante à l'échelle de la micro-région ou de l'armature urbaine insulaire et serait identifié, eu égard à sa trame, à sa morphologie urbaine et aux indices de vie sociale, comme ayant un caractère stratégique pour l'organisation et le développement de la commune de Porto-Vecchio. D'autre part, si le garage existant a fait l'objet d'un permis de construire délivré par le maire de Porto-Vecchio le 16 décembre 2019, il n'a pas été édifié à proximité d'une maison existante, comme l'indiquait le plan de masse de ce projet, mais à plusieurs mètres de celle-ci. Dès lors, ce garage ayant été irrégulièrement édifié, il appartenait au pétitionnaire de présenter, à l'appui de sa demande de transformation et d'agrandissement de ce garage en habitation, une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. Il s'ensuit que ce projet porte en réalité sur une extension d'urbanisation au sens des dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme. Ainsi, le moyen tiré de l'inexacte application des dispositions de l'article L. 121-8 telles que précisées par le PADDUC doit être accueilli.

8. Il résulte de ce qui précède que le préfet de la Corse-du-Sud est fondé à demander l'annulation de l'arrêté du maire de Porto-Vecchio du 25 juillet 2022.

Sur les frais liés au litige :

9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas la partie perdante, verse à la commune de Porto-Vecchio une quelconque somme au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du maire de Porto-Vecchio du 25 juillet 2022 est annulé.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Porto-Vecchio présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au préfet de la Corse-du-Sud, à la commune de Porto-Vecchio et à M. B A.

Copie en sera adressée à la ministre de la transition écologique, de l'énergie, du climat et de la prévention des risques ainsi qu'au procureur de la République près le tribunal judiciaire d'Ajaccio.

Délibéré après l'audience du 1er octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Pierre Monnier, président ;

M. Jan Martin, premier conseiller ;

Mme Nathalie Sadat, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024.

Le rapporteur,

Signé

J. MARTIN

Le président,

Signé

P. MONNIER

La greffière,

Signé

H. NICAISE

La République mande et ordonne au préfet de la Corse-du-Sud en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

H. NICAISE

N°2201153