Taxpayer Challenge to Capital Gains Assessment on Mixed-Use Property Sale

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 25 avril 2022 sous le n° 2201260, complétée par un mémoire enregistré le 21 octobre 2022, M. et Mme D de B, représentés par Me Bouquet Rault, demandent au tribunal :

- l'annulation des rehaussements en matière d'impôts sur les revenus auxquels ils ont été assujettis au titre de l'année 2016, le dégrèvement de la totalité des impositions et taxes appelées par l'administration fiscale, le dégrèvement des intérêts de retard, pénalités et majorations correspondant aux rehaussements contestés,

- subsidiairement de retenir une quote-part d'occupation de leur bien de 78,75 % et d'en tirer les conséquences quant au rehaussement applicable.

Ils soutiennent que :

- le bien immobilier sis au Chemin de la Mutte constitue leur habitation principale au jour de la cession et qu'ils peuvent donc bénéficier de l'exonération prévue à l'article 150 U, 11-1° du code général des impôts (CGI) ;

- à défaut, la quote-part de 78,75 % d'utilisation privative et 21,25 % d'usage professionnel doit être retenue pour le calcul de la plus-value immobilière, la quote-part d'utilisation privative retenue par l'administration étant sous-estimée par rapport à l'utilisation effective de l'immeuble.

Par un mémoire en défense enregistré le 29 août 2022, complété par un mémoire enregistré le 24 novembre 2022, le directeur départemental des finances publiques du Gard conclut au rejet de la requête.

Il soutient que la requête est infondée dans les moyens qu'elle soulève.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. E Parisien ;

- les conclusions de Mme Wendy Lellig, rapporteure publique ;

- et les observations de Me Lorion, substituant Me Bouquet-Rault, pour M. et Mme de B ainsi que de Mme C, représentant le directeur départemental des finances publiques du Gard.

Considérant ce qui suit :

1. M. et Mme de B sont les associés de la SCI Côté Sud, qui a fait l'objet en 2019 d'un contrôle sur place effectué portant sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016. Cette société a acquis le 10 mars 2000 à la SCI Herman un ensemble immobilier sis Chemin de la Mutte à Roussillon (Vaucluse) et comprenant une maison de 290 m², un terrain attenant et une piscine. Elle a revendu cette propriété le 29 février 2016 à la SCI Entre Ciel et Ocres. M. et Mme D de B ont été destinataires d'une proposition de rectification du 9 décembre 2019, remettant en cause l'exonération de plus-value dont ils avaient bénéficié lors de la cession de leur immeuble, placé sous le régime d'exonération prévu, pour les résidences principales, par les dispositions du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts. L'imposition supplémentaire a été mise en recouvrement le 15 décembre 2020. Par réclamation du 3 février 2021, les requérants ont contesté l'imposition supplémentaire ainsi mise à leur charge. Cette réclamation ayant fait l'objet d'une décision d'acceptation partielle en date du 24 février 2022, M. et Mme de B demandent au tribunal la décharge des cotisations supplémentaires correspondantes.

Sur la plus-value réalisée :

En ce qui concerne le principe de l'imposition :

2. Aux termes de l'article 150 U du code général des impôts : " I. Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH () / II.- Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession () ". Lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble cédé est pour partie affecté à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie privative qui constitue la résidence principale du cédant peut bénéficier de l'exonération.

3. Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention d'une des parties à produire les éléments qu'elle est seule en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à elle-même, d'apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l'assujettissement à l'impôt ou, le cas échéant, s'il remplit les conditions légales d'une exonération.

4. Il résulte de l'instruction que la SCI Côté Sud a donné à bail le 2 janvier 2001 l'ensemble de la propriété à M. et Mme A B pour qu'ils y exercent une activité de chambres d'hôtes. Le bien immobilier acquis par la SCI a ensuite servi pour partie à l'activité professionnelle d'exploitation de chambres d'hôtes de l'intéressé pendant près de 15 ans. Le 27 mai 2015, la SCI Côté Sud a confié un mandat de vente à l'EURL Patrimoine en Provence. Un second mandat de vente a été consenti à la SARL Jansens Immobilier le 25 septembre 2015. Une proposition d'achat a été signée le 31 octobre 2015 par les acquéreurs de la propriété et la promesse de vente a été effectuée devant notaire le 3 décembre 2015. La vente du bien a été effectuée par acte notarié du 29 février 2016.

5. Pour refuser aux requérants le bénéfice de l'exonération prévue par les dispositions précitées, à raison de la plus-value réalisée lors de la cession de leur bien, le service fait valoir que la mise en vente de l'immeuble est antérieure à la cession de l'activité professionnelle de M. de B dans le bien immobilier vendu, ce dernier ayant été mis en vente dès la décision de mettre fin à l'exploitation des chambres d'hôtes pour des raisons de santé. Le service relève que le bien a d'ailleurs été revendu avec l'ensemble du mobilier, les équipements et même le linge de lit utilisé à cet effet. Il en conclut qu'il n'y a donc jamais eu ni intention ni réalisation effective d'utiliser entièrement ce bien immobilier à un usage de résidence principale. L'administration a retenu, pour le calcul de la plus-value imposable, une occupation privative du bien à hauteur de 44,8 % et une occupation professionnelle à hauteur de 55,2 % de la superficie.

6. Pour prétendre bénéficier de l'exonération prévue par les dispositions précitées, M. et Mme de B soutiennent tout d'abord que l'immeuble qu'ils ont cédé constituait dans son intégralité leur résidence principale au moment de la vente. Ils précisent qu'en raison de la dégradation de l'état de santé, de M. de B, ils ont été contraints de cesser leur activité d'exploitation de chambres d'hôtes au 1er octobre 2015 et, quelques mois plus tard, se sont résolus à céder leur bien. Ils font valoir qu'à la date de la cession, soit au 29 février 2016, le bien était occupé exclusivement par eux-mêmes depuis 5 mois et qu'aucune notion de délai ne peut leur être opposée pour qualifier l'occupation effective d'une résidence principale.

7. Toutefois, compte tenu de la date de mise en vente de la propriété, antérieure à la cessation de l'activité locative du 31 octobre 2015, de la date de signature d'une offre d'achat moins d'un mois plus tard, de la signature d'une promesse de vente le 3 décembre 2015 avant celle de l'acte de cession le 29 février 2016, l'occupation momentanée pendant une brève période des chambres antérieurement louées n'a pu suffire à leur conférer le caractère de résidence principale au sens des dispositions précitées de l'article 150 U du code général des impôts. Cette occupation répond à des motifs de pure convenance pour les besoins de la vente. Il s'ensuit que l'administration était fondée à assujettir une fraction de la plus-value retirée par M. et Mme de B de la cession de ce bien à l'impôt sur leur revenu dû par eux au titre de l'année 2016 en application des dispositions précitées.

En ce qui concerne le calcul de la plus-value :

8. Il résulte de l'instruction que le service a retenu une occupation privative du bien à hauteur 44,8 % de la surface totale de la propriété et une occupation professionnelle à hauteur de 55,2 % de la superficie. Ainsi, sur une superficie totale de la propriété de 290 m², l'administration a retenu à titre d'usage privatif à hauteur de 30 m², un bureau, une chambre privée et une salle de bain, à hauteur de 80 m², un appartement et à hauteur de 20 m², un cellier, soit un total de 130 m². La quote-part de superficie affectée à un usage professionnel de location de chambres d'hôtes a été fixée pour la 1ère chambre d'hôtes avec salle de bain privative à 20 m², pour la 2ème chambre d'hôtes avec salle de bain privative à 14 m² et pour la 3ème chambre d'hôtes avec salle de bain privative à 37 m². Les pièces de vie communes aux 3 chambres, à savoir la cuisine et séjour ont été retenus pour 69 m², tandis que l'aire de stationnement pour les locataires a été prise en compte à hauteur de 20 m², soit un total de 160 m² représentant 55,2 % de la surface totale de la propriété.

9. M. et Mme de B soutiennent que la quote-part de 78,75 % d'utilisation privative et 21,25 % d'usage professionnel devrait être retenue pour le calcul de la plus-value immobilière, la quote-part d'utilisation privative retenue par l'administration étant selon eux sous-estimée par rapport à l'utilisation effective de l'immeuble. Ils font notamment valoir que c'est à tort que dans la quote-part affectée aux pièces de vie communes aux 3 chambres, se trouvent la cuisine et le séjour pour une surface de 69 m². Ils indiquent à cet égard que leurs clients n'avaient pas accès à leur cuisine et que les repas étaient pris, soit à l'extérieur de la maison, soit en table d'hôtes, ce dernier service étant proposé occasionnellement. Toutefois, l'usage professionnel de la cuisine et du séjour résulte des propres déclarations des intéressés dans leur réponse du 6 février 2020 à la proposition de rectification. M. et Mme de B ne produisent aucun élément probant susceptible d'infirmer leurs déclarations initiales, étant rappelé qu'un appartement de 80 m² a déjà été retenu pour leur usage privatif. S'ils contestent également l'usage professionnel du parking automobile couvert, ils n'apportent aucune information sur les possibilités de stationnement alternatives pour leurs locataires. Dans ces conditions, ils ne sont pas fondés à contester la quote-part de superficie affectée à un usage professionnel retenue à titre professionnel. Leur établissement étant ouvert à la location l'année entière, le caractère saisonnier de l'activité est sans influence sur le calcul de la quote-part à usage professionnel de leur propriété, alors même qu'ils logeaient famille et amis dans ces mêmes espaces en l'absence de clientèle et/ou utilisaient eux-mêmes lesdits espaces.

10. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que les conclusions de la requête de M. et Mme de B ne peuvent être que rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et Mme de B est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme D de B et au directeur départemental des finances publiques du Gard.

Délibéré après l'audience du 31 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Peretti, président,

M. Parisien, premier conseiller,

M. Baccati, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 juin 2024.

Le rapporteur,

P. PARISIEN

Le président,

P. PERETTI

Le greffier,

D. BERTHOD

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

ez ici]

N°2201260