Annulment of Building Permits Due to Unresolved Topography Violation

Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit du 25 juillet 2024, le tribunal a, sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer sur la requête de M. F B tendant à l'annulation, d'une part, de l'arrêté du 4 février 2022 par lequel le maire de la commune de Fontain a délivré à M. et Mme A un permis de construire une maison individuelle, un garage non accolé et une piscine sur une parcelle cadastrée et, d'autre part, de la décision du 2 mai 2022 rejetant son recours gracieux, en fixant un délai de six mois pour produire un nouveau permis de construire régularisant les vices tenant à la méconnaissance des dispositions des articles UA 4 et UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain.

Le 29 janvier 2025, la commune de Fontain, représentée par Me Suissa, a communiqué l'arrêté du 24 janvier 2025 par lequel le maire de cette commune a délivré un permis de construire modificatif à M. et Mme A.

Par des mémoires, enregistrés les 20 février et 15 avril 2025, M. B, représenté par la SCP Themis Avocats et Associés, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, d'annuler l'arrêté du 4 février 2022, la décision du 2 mai 2022 ainsi que l'arrêté du 24 janvier 2025 par lequel le maire de la commune de Fontain a délivré à M. et Mme A un permis de construire modificatif et, en outre, à ce que la commune de Fontain et M. et Mme A lui versent une somme de 4 700 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

M. B soutient que :

- le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 11 n'a pas été régularisé par le permis modificatif dès lors que le niveau de la dalle du rez-de-chaussée se situe à plus de 1,50 mètre du terrain naturel ;

- l'arrêté du 24 janvier 2025 a été pris en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-7, R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme dès lors que les plans joints à la demande de permis modificatif ne font plus apparaitre les côtes altimétriques du terrain naturel, notamment au point le plus défavorable de la construction ce qui tend à induire en erreur le service instructeur quant à l'application des dispositions de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain dès lors que le niveau de la dalle du rez-de-chaussée se situe à plus de 1,50 mètre du terrain naturel.

Par un mémoire en défense, enregistré le 29 avril 2025, M. et Mme A concluent au rejet de la requête et, en outre, à ce que M. B leur verse une somme de 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

M. et Mme A font valoir que les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

En application des dispositions de l'article R. 222-17 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. Pernot, premier conseiller, pour présider la deuxième chambre du tribunal, en cas de vacance ou d'empêchement.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Marquesuzaa,

- les conclusions de M. E,

- les observations de Me Weber pour M. B et de Me Suissa pour la commune de Fontain.

Considérant ce qui suit :

1. Le 19 novembre 2021, M. et Mme A ont déposé une demande de permis en vue de la construction d'une maison individuelle, d'un garage non accolé et d'une piscine sur la parcelle cadastrée située sur la commune de Fontain. Par un arrêté du 4 février 2022, le maire de la commune de Fontain a délivré le permis de construire sollicité. Le 17 mars 2022, M. B a formé un recours gracieux contre cet arrêté, expressément rejeté par une décision du 2 mai 2022. Par un jugement avant-dire droit du 25 juillet 2024, le tribunal a, sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer sur la requête de M. B, en fixant un délai de six mois pour produire un nouveau permis de construire régularisant les vices tenant à la méconnaissance des dispositions des articles UA 4 et UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain. Par un arrêté du 24 janvier 2025, la commune de Fontain a délivré un permis de construire modificatif. Par la présente requête, M. B demande l'annulation de l'arrêté du 4 février 2022, de la décision du 2 mai 2022 et de l'arrêté du 24 janvier 2025.

Sur la régularisation des vices constatés par le jugement avant dire-droit :

En ce qui concerne le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain :

2. Aux termes de l'article UA 4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain : " Desserte par les réseaux / 1. EAU / Toute construction qui requiert une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau public. / 2. ASSAINISSEMENT / a. Toute construction doit être raccordée au système public d'assainissement ; () / 3. ELECTRICITE - TELEPHONE / Pour les constructions nouvelles les réseaux doivent être enterrés ".

3. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse produit au dossier de permis de construire modificatif, que la construction sera également raccordée au réseau " AEP " ce qui désigne l'alimentation en eau potable. Dans ces conditions, l'arrêté du 24 janvier 2025 doit être regardé comme ayant régularisé le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain.

En ce qui concerne le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain :

4. Aux termes de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain : " Adaptation au sol des constructions : / Les projets doivent être adaptés à la topographie du terrain, à son orientation et à sa situation par rapport aux voies de desserte. Les terrains doivent garder leur profil naturel après travaux. Les aménagements ne doivent pas conduire à remblayer et à dominer les fonds voisins. / Afin d'éviter des mouvements de terrain trop importants, le niveau de la dalle de rez-de-chaussée ne devra pas se situer à plus de 1,50 mètre du terrain naturel, au point le plus défavorable () ".

5. Il est constant que le terrain d'assiette du projet en litige présente une forte pente. A cet égard, il ressort des pièces du dossier, et notamment de la demande de permis de construire initiale, que la dalle du rez-de-chaussée du projet se situe à une côte de nivellement général de la France (NGF) de 439,50 mètres et que le point le plus défavorable du terrain naturel à l'aplomb de cette dalle se situe à la côte de 441,37 NGF, soit plus de 1,87 mètre au-dessus de la dalle du rez-de-chaussée. Si le projet en litige a bénéficié d'un permis modificatif, il ressort de la demande à l'origine de ce permis que les plans du projet présentent désormais des côtes altimétriques du terrain naturel différentes de celles figurant dans la demande de permis de construire initial. Les pétitionnaires n'ont apporté aucune explication pour justifier de ce changement de côtes NGF du terrain naturel sur les plans. Dans ces conditions, le permis de construire modificatif délivré le 24 janvier 2025 ne saurait être regardé comme ayant régularisé le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain. Il en résulte que le requérant est fondé à soutenir que l'arrêté du 4 février 2022 méconnaît toujours ces dispositions.

Sur la légalité de l'arrêté du 24 janvier 2025 :

6. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

En ce qui concerne le moyen tiré de l'incomplétude et de l'inexactitude du dossier de demande de permis :

7. Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / () / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ".

8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis d'aménager qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

9. Il résulte de ce qui a été dit au point 5 que la côte du terrain naturel figurant sur les plans du permis de construire modificatif doit être regardée comme inexacte eu égard à la côte figurant sur les plans du permis de construire initial et à l'absence de toute explication des pétitionnaires sur ce changement de côte altimétrique. Dans ces conditions, le requérant est fondé à soutenir que cette inexactitude a été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet aux dispositions de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain. Par suite, ce moyen est fondé et doit être accueilli.

En ce qui concerne le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain :

10. Compte tenu des motifs mentionnés aux points 5 et 9, le requérant est fondé à soutenir que le projet en litige, dont le niveau de la dalle de rez-de-chaussée est prévu, à son point le plus défavorable, à plus de 1,50 mètre du terrain naturel, méconnaît les dispositions de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Fontain. Par suite, ce moyen est fondé et doit être accueilli.

11. Il résulte de tout ce qui précède que M. B est fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 4 février 2022, de la décision du 2 mai 2022 et de l'arrêté du 24 janvier 2025.

Sur les frais liés au litige :

12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, les sommes que la commune de Fontain et M. et Mme A demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Fontain une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. B et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire délivré le 4 février 2022 à M. et Mme A, le permis de construire modificatif délivré le 24 janvier 2025 et la décision ayant rejeté le recours gracieux de M. B le 2 mai 2022 sont annulés.

Article 2 : La commune de Fontain versera à M. B une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. F B, à M. C A et Mme D A et à la commune de Fontain.

Délibéré après l'audience du 7 mai 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Pernot, premier conseiller faisant fonction de président,

- M. Seytel, premier conseiller,

- Mme Marquesuzaa, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 mai 2025.

La rapporteure,

A. MarquesuzaaLe premier conseiller faisant fonction de président,

A. PernotLa greffière,

C. Quelos

La République mande et ordonne au préfet du Doubs en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière