Property Holder v. Municipality: Annulment of Building Permit Expiration Due to Procedural Violations

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des pièces complémentaires, enregistrées les 23 et 27 avril 2022, la société civile immobilière (SCI) AB et Mme A B, représentées par Me Gomez, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 23 février 2022 par lequel le maire de Garat a prononcé la péremption du permis, délivré le 9 août 2018, de construire une maison d'habitation, une piscine et un garage sur la parcelle cadastrée section AO n° 288 ;

2°) d'enjoindre à la commune de Garat de leur accorder une double prorogation d'une année du permis de construire délivré le 9 août 2018 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Garat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- il n'est pas établi que l'arrêté attaqué a été pris par une autorité compétente ;

- il a été pris à l'issue d'une procédure irrégulière, dès lors qu'il n'y a pas eu de procédure contradictoire et qu'elles n'ont pas été informées de ce qu'elles avaient la faculté de solliciter, à deux reprises, la prolongation de leur permis de construire, conformément à l'article R. 424-21 du code de l'urbanisme ;

- il est entaché d'une erreur de droit et d'une erreur manifeste d'appréciation dès lors que les travaux entrepris sont d'une ampleur suffisante pour interrompre les délais de péremption du permis de construire et que l'épidémie de Covid-19 relève d'un cas de force majeure, que la commune aurait dû prendre en considération.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 août 2023, la commune de Garat, représentée par la SCP Drouineau 1927, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI AB et de Mme B sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens invoqués dans la requête sont infondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Dumont,

- les conclusions de M. Lacaïle, rapporteur public,

- et les observations de Me Dallemane, représentant la commune de Garat.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 9 août 2018, le maire de la commune de Garat (Charente) a délivré à la SCI AB, dont Mme B, est l'associée majoritaire, un permis de construire une maison d'habitation, une piscine et un garage sur la parcelle cadastrée section AO n° 288. Une déclaration d'ouverture de chantier au 1er juillet 2021 a été transmise par courriel à la commune le 22 janvier 2022. Par un arrêté du 23 février 2022, le maire de Garat a prononcé la péremption du permis de construire délivré le 9 août 2018. Par la présente requête, la SCI AB et Mme B demandent l'annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. D'une part, aux termes de l'article L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration : " Les décisions mentionnées à l'article L. 211-2 n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix. () ". Aux termes de l'article L. 211-2 du même code : " Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent.

A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : () 5° Opposent une prescription, une forclusion ou une déchéance ; () ". Il résulte de ces dispositions qu'avant de prendre un arrêté prononçant la péremption d'un permis de construire, lequel oppose une prescription, le maire doit mettre à même le bénéficiaire de cette autorisation d'urbanisme de présenter des observations.

3. D'autre part, les dispositions précitées de l'article L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration impliquent que l'intéressé ait été averti de la mesure que l'administration envisage de prendre, des motifs sur lesquels elle se fonde et qu'il bénéficie d'un délai suffisant pour présenter ses observations.

4. En l'espèce, s'il ressort des pièces du dossier que le maire de la commune de Garat a indiqué à l'architecte des requérantes, en réponse à un courriel par lequel ce dernier avait transmis à la commune une déclaration d'ouverture de chantier, qu'il considérait que le permis de construire était périmé, il est constant que ce courriel n'avait pas pour objet d'avertir les requérantes que le maire envisageait de prendre un arrêté prononçant cette péremption. Par suite, ces dernières n'ont pas été mises à même de présenter des observations sur cette mesure. Il en résulte que la commune a méconnu le principe du contradictoire de la procédure, privant ainsi la SCI AB d'une garantie.

5. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est de nature à entraîner l'annulation de la décision attaquée.

6. Il résulte de tout ce qui précède que les requérantes sont fondées à demander l'annulation de l'arrêté du 23 février 2022 par lequel le maire de Garat a prononcé la péremption du permis de construire délivré le 9 août 2018.

Sur les conclusions aux fins d'injonction :

7. L'exécution du présent jugement implique seulement, compte tenu du motif d'annulation retenu et seul susceptible de l'être, que le maire de la commune de Garat procède à un nouvel examen de la péremption du permis de construire en cause. Il y a lieu de l'y enjoindre dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

8. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Garat la somme globale de 1 200 euros à verser à la SCI AB et à Mme B au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise, à ce titre, à la charge de la SCI AB et de Mme B, qui ne sont pas la partie perdante.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 23 février 2022 par lequel le maire de Garat a prononcé la péremption du permis de construire délivré le 9 août 2018 est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Garat de procéder à un nouvel examen de la péremption du permis de construire du 9 août 2018 dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Garat versera à la SCI AB et à Mme B la somme globale de 1 200 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI AB, à Mme A B et à la commune de Garat.

Délibéré après l'audience du 3 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Le Bris, présidente,

Mme Dumont, première conseillère,

Mme Balsan-Jossa, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024.

La rapporteure,

signé

G. DUMONT

La présidente,

signé

I. LE BRIS

La greffière,

signé

N. COLLET

La République mande et ordonne au préfet de la Charente en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

signé

S. GAGNAIRE