Building Permit Annulment Due to Unresolved Urban Planning Non-Compliance
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAFollowing a prior decision to suspend judgment on the legality of a building permit from January 21, 2022, to allow for the regularization of identified flaws—specifically the lack of an architect for a construction exceeding 150 m² in total floor area and non-compliance with the local urban plan's rules on annex buildings (Article UD8)—the Tribunal found that while the requirement for an architect was subsequently met through a modification request, the regularization failed concerning the local plan because the documentation for the annex did not demonstrate a change in its intended exclusive family use, meaning the initial violation of Article UD8 persisted. Consequently, the court annulled the original permit and the implicit rejection of the administrative appeal, ordering the municipality and the permit holders to pay costs to the applicants.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, article R. 111-27 du code de l'urbanisme, article L. 431-1 du code de l'urbanisme, article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, article L.761-1 du code de justice administrative, Article 1er; Building Permit Annulment Due to Unresolved Urban Planning Non-Compliance: Consequently, the court annulled the original permit and the implicit rejection of the administrative appeal, ordering the municipality and the permit holders to pay costs to the applicants.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article orders the annulment of the Mayor's decision of January 21, 2022, and the implicit decision rejecting the administrative appeal.
This article is cited as the legal basis for ordering the defendants (the Municipality and the C spouses) to pay costs to the applicants.
This article orders the Municipality of Propriano and the C spouses to each pay 750 euros to Mrs. A and Mr. G based on Article L. 761-1 CJA.
This article rejects the cost claims made by the Municipality of Propriano and the C spouses, based on Article L. 761-1 CJA.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par un jugement avant dire droit du 15 octobre 2024, le tribunal, statuant sur la requête n° 2200874 de Mme D A et de M. E G, a décidé, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer sur la légalité de l'arrêté en date du 21 janvier 2022 par lequel le maire de Propriano a délivré à M. B C et à Mme F C un permis de construire pour l'agrandissement et l'aménagement de la terrasse d'une maison existante, sur la parcelle cadastrée section C n° 62, située 4 lieudit " Vigna Majo ", en impartissant à la commune de Propriano et aux époux C un délai de quatre mois pour justifier de la régularisation des deux vices affectant sa légalité.
Par un mémoire, enregistré le 7 février 2025, Mme D A et M. E G, représentés par Me Recchi, maintiennent leurs conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 21 janvier 2022 et la décision implicite de rejet de leur recours gracieux, née le 16 mai 2022.
Les requérants soutiennent que :
- le vice tiré de la méconnaissance de l'article UD8 du règlement du plan local d'urbanisme de Propriano n'a pas été régularisé par le permis modificatif créant un bâtiment annexe constitué d'un lieu de vie d'une surface de 152,93 m2 et d'une hauteur dépassant 2,50 mètres, ainsi que d'une terrasse ;
- le permis modificatif méconnaît l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, en ce que le projet ne se fond pas dans le terrain ;
- ce permis en ce qu'il modifie le projet d'origine, nécessitait un nouveau permis de construire.
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 mars 2025, M. B C, représenté par Me Poletti, maintient ses conclusions tendant au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Jan Martin, premier conseiller ;
- les conclusions de Mme Pauline Muller, rapporteure publique ;
- et les observations de Me Goubet, substituant Me Muscatelli, représentant la commune de Propriano et de Me Poletti représentant les époux C.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 21 janvier 2022, le maire de Propriano a délivré aux époux C un permis de construire pour l'agrandissement et l'aménagement de la terrasse d'une maison existante par la création d'une pergola, ainsi que d'un vide sanitaire et d'un local technique situés sous cette terrasse et cette pergola, sur la parcelle cadastrée section C n° 62, située 4 lieudit " Vigna Majo ". Le 16 mars 2022, les requérants ont présenté un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté, auquel l'administration n'a pas répondu. Les requérants demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du 21 janvier 2022 et la décision implicite de rejet de leur recours gracieux, née le 16 mai 2022.
2. Par un jugement avant dire droit du 15 octobre 2024, le tribunal a jugé que les requérants étaient fondés à soutenir que l'arrêté litigieux méconnaissait, d'une part, l'article L. 431-1 du code de l'urbanisme en ce que les pétitionnaires n'avaient pas recouru à un architecte et, d'autre part, l'article UD8 du règlement du plan local d'urbanisme de Propriano, leur projet conduisant à la création d'un deuxième volume annexe à leur maison d'une emprise au sol de 30,15 m2. Après avoir constaté que ces vices étaient susceptibles d'être régularisés et écarté les autres moyens invoqués, le tribunal a sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et a imparti un délai de quatre mois à la commune de Propriano et aux époux C pour justifier d'une mesure de régularisation.
3. A la suite de ce jugement, les époux C ont déposé en mairie de Propriano, le 19 décembre 2024, une demande de permis de construire modificatif en vue de la régularisation du permis litigieux. Par l'arrêté du 10 janvier 2025, le maire de cette commune leur a délivré le permis sollicité.
4. En premier lieu, aux termes de l'article L. 431-1 du code de l'urbanisme : " Conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis de construire ". Selon l'article R. 431-1 du même code : " Le projet architectural prévu à l'article L. 431-2 doit être établi par un architecte ". Selon l'article R. 431-2 dudit code : " Pour l'application de l'article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques () qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes : a) Une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher n'excède pas cent cinquante mètres carrés () Les demandeurs d'un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser l'un des plafonds fixés par le présent article () ". Il résulte des dispositions précitées que, dans le cas de travaux sur construction existante à usage autre qu'agricole, lesquels s'entendent de tous travaux modifiant la construction existante, sans limitation de la surface nouvelle éventuellement construite, les demandeurs du permis de construire sont tenus de recourir à un architecte dès lors que la surface de plancher de l'ensemble, seul critère pris en compte par le a) de l'article R. 431-2 susvisé pour ce type de construction, dépasse 150 m2.
5. Il ressort des pièces du dossier et n'est pas contesté par les requérants qu'afin de présenter leur demande de permis de régularisation les pétitionnaires ont recouru à un architecte. Ainsi, le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 431-1 du code de l'urbanisme doit être regardé comme ayant été régularisé.
6. En second lieu, aux termes de l'article UD8 du règlement du plan local d'urbanisme de Propriano : " Pour les maisons individuelles, la construction principale doit présenter un seul volume ; cependant un deuxième volume annexe est admis en dehors du bâtiment principal, à proximité immédiate, à usage exclusif et familial de garage, de débarras, de petit entrepôt ou d'atelier, d'une emprise au sol maximum de 25 mètres carré, et d'une hauteur ne dépassant pas 2,50 mètres à l'égout de toiture. () ".
7. Il ressort des pièces du dossier, notamment des documents graphiques, du plan de coupe et du plan de masse figurant dans le dossier de demande de permis de régularisation, que les travaux projetés conduisent à la création d'un bâtiment annexe d'une emprise au sol inférieure à 25 m2 et d'une hauteur ne dépassant pas 2,50 mètres à l'égout de toiture. En revanche, il ne ressort pas de ce dossier que la destination de l'annexe initialement projetée, consistant à créer une cuisine d'été couverte, aurait été modifiée. Il suit de là que le vice tiré de la méconnaissance des prescriptions de l'article UD8, citées au point précédent, n'a pas été régularisé.
8. Il résulte de tout ce qui précède que Mme A et de M. G sont fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 21 janvier 2022 et de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux, née le 16 mai 2022.
9. Enfin, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par les requérants, à la suite de la délivrance du permis de régularisation du 19 décembre 2024, n'est susceptible de fonder l'annulation de l'arrêté litigieux.
Sur les frais liés au litige :
10. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge, d'une part, de la commune de Propriano et, d'autre part, des époux C une somme de 750 euros chacun à verser à Mme A et M. G sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative. Les dispositions du même article font par ailleurs obstacle à ce que les sommes demandées à ce titre par les défendeurs soient mises à la charge des requérants qui ne sont pas la partie perdante.
D E C I D E :
Article 1er : L'arrêté du maire de Propriano 21 janvier 2022 et la décision implicite du recours gracieux de Mme A et M. G sont annulés.
Article 2 : La commune de Propriano et les époux C verseront chacun une somme de 750 euros à Mme A et M. G au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions respectives de la commune de Propriano et des époux C au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme D A, à M. E G, à M. B C, à Mme F C et à la commune de Propriano.
Délibéré après l'audience du 6 mai 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Anne Baux, présidente ;
M. Jan Martin, premier conseiller ;
Mme Ines Zerdoud, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025.
Le rapporteur,
Signé
J. MARTIN
La présidente,
Signé
A. BAUX
La greffière,
Signé
H. CELIK
La République mande et ordonne au préfet de la Corse-du-Sud ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier,
Signé
A. SAPET