Stains Building Permit Refusal Upheld Over Height and Vegetation Deficiencies
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe applicant sought the annulment of a building permit refusal issued by the mayor of the commune of Stains for a project including 44 collective housing units and a commercial space, arguing insufficient motivation and unsubstantiated grounds. The court rejected the claim of insufficient motivation despite a minor error in referencing a local urban planning document provision, as the substantive reasons for refusal were clearly stated by citing applicable PLUi provisions and factual elements. The refusal was upheld because the project failed to meet the minimum required free height of 4 meters for the ground-floor commercial level, as the plans indicated only 2.50 meters, and it did not satisfy the minimum requirement for planting medium-sized trees based on the required vegetated surface area. Since these two valid grounds were sufficient to justify the refusal, other challenged grounds were deemed inoperative, leading to the dismissal of the applicant's requests.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 761-1 du code de justice administrative, article L. 424-3 du code de l'urbanisme, Article 1er; Stains Building Permit Refusal Upheld Over Height and Vegetation Deficiencies: The court rejected the claim of insufficient motivation despite a minor error in referencing a local urban planning document provision, as the substantive reasons for refusal were clearly stated by citing applicable PLUi provisions and factual elements. The refusal was upheld because the project failed to meet the minimum required free height of 4 meters for the ground-floor commercial level, as the plans indicated only 2.50 meters, and it did not satisfy the minimum requirement for planting medium-sized trees based on the required vegetated surface area. Since these two valid grounds were sufficient to justify the refusal, other challenged grounds were deemed inoperative, leading to the dismissal of the applicant's requests.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article explicitly rejects the company's main claim (annulment of the building permit refusal).
This provision is cited in the dispositive (Article 10 in the operative part) to reject the request for costs filed by the applicant.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 19 janvier et 12 août 2022, la société civile de construction vente (SCCV) HPL Sablon, représentée par Me Bornard, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 22 juillet 2021 par lequel le maire de la commune de Stains a refusé de lui délivrer le permis de construire qu'elle a sollicité sous le numéro PC 93072 20 A0032 ;
2°) d'enjoindre au maire de Stains de lui délivrer le permis de construire sollicité ou, à défaut, de procéder à un nouvel examen de sa demande, dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Stains le versement d'une somme de 3 000 euros, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La société requérante soutient que :
- l'arrêté litigieux est insuffisamment motivé, en violation du 1er alinéa de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ;
- les motifs de refus du permis sollicité ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense et un mémoire complémentaire, enregistrés les 10 mars et 14 septembre 2022, la commune de Stains conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.
La clôture de l'instruction a été fixée au 7 octobre 2022 à 12h par une ordonnance du 6 septembre 2022.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Jasmin-Sverdlin, rapporteure,
- les conclusions de M. Löns, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La société HPL Sablon a déposé le 10 novembre 2020, sous le numéro PC 93072 20 A0032, une demande de permis de construire un ensemble immobilier comprenant 44 logements collectifs et un local commercial, pour une surface de plancher de 3 039 m2, sur un terrain situé 22-24 rue Robert Vignes à Stains. La société requérante demande l'annulation de l'arrêté du 22 juillet 2021 par lequel le maire de cette commune a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité.
Sur les conclusions à fin d'annulation et d'injonction :
En ce qui concerne la motivation :
2. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. "
3. Il résulte des termes de la décision attaquée que celle-ci mentionne, pour chacun des motifs de refus, les dispositions du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de Plaine Commune applicables ainsi que les éléments de faits qui en constituent le fondement. Par conséquent, nonobstant l'erreur matérielle commise par la commune en mentionnant l'article 2.3.1 des dispositions générales du règlement du PLUi au lieu de l'article 2.3.2 de ce document, le moyen tiré du défaut de motivation de l'arrêté en litige sera écarté.
En ce qui concerne la hauteur libre du rez-de-chaussée :
4. Aux termes de l'article 2.5.4 de la partie 1 du PLUi de Plaine Commune : " La hauteur libre d'un niveau se mesure hors dalle entre le dessus du plancher bas et le dessous du plancher haut. Elle est au moins égale à 2,50 mètres pour les constructions nouvelles. / Toutefois, lorsque le rez-de-chaussée d'une construction nouvelle est destiné à l'artisanat et au commerce de détail, à la restauration, à une activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle ou à l'industrie, la hauteur libre du niveau du rez-de-chaussée est au moins égale à 4 mètres ".
5. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du formulaire Cerfa de demande et des plans de conformité aux règles de sécurité et d'accessibilité aux personnes handicapées, que le projet litigieux prévoit la création d'un local commercial. Or, il est constant que la hauteur libre du rez-de-chaussée est de 2,50 mètres. Si la société HPL Sablon fait valoir que, comme elle l'a précisé dans son recours gracieux présenté le 20 septembre 2021, ce local d'activité devait être occupé par une crèche, la mention de cette destination sur le seul plan de la façade sud-est ne suffit pas à l'établir. Par suite, le maire de Stains a pu, sans méconnaître les dispositions précitées, refuser de délivrer à la SCCV HPL Sablon le permis sollicité au motif de leur méconnaissance.
En ce qui concerne la plantation d'arbres :
6. L'article 3.2.3 de la partie 2 du règlement du PLUi de plaine Commune applicable à la zone UMt prévoit que " 8 unités de plantation minimum sont réalisées pour 100 m2 de surface d'espace végétalisé, dont au moins un arbre de moyen développement. " L'article 3.2.2 de la partie 1 de ce règlement définit comme un arbre de moyen développement un arbre qui présente une taille à maturité de 7 à 20 mètres et précise que, pour le calcul du nombre total d'unités de plantation, exprimé au prorata de la surface des espaces végétalisés requise par le règlement de zone, " l'arrondi s'effectue au nombre entier inférieur lorsque la décimale est inférieure à 0,50, et à l'entier supérieure, lorsque la décimale est égale ou supérieure à 0,50 ".
7. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan d'aménagement joint à la notice paysagère, que le projet prévoit la plantation d'un seul arbre de moyen développement, à savoir un chêne à feuilles de châtaigner (qercus acutissima) alors que la surface végétalisée, de 254 m2, nécessite la plantation de 3 arbres de moyen développement. Si la société requérante indique, sur ce plan, que deux autres arbres sont également de moyen développement, elle ne l'établit pas, alors que leur représentation indique qu'ils sont d'une taille inférieure au chêne mentionné ci-dessus. En conséquence, le maire de la commune de Stains a pu, sans méconnaître les dispositions de l'article 3.2.3 de la partie 2 du règlement du PLUi de Plaine Commune, refuser de délivrer à la SCCV HPL Sablon le permis de construire sollicité au motif que le nombre d'arbres de moyen développement plantés était insuffisant au regard de ces dispositions.
8. Si la société requérante soutient que les autres motifs mentionnés dans la décision attaquée seraient matériellement inexacts ou entachés d'erreur de droit, il ressort des pièces du dossier que le maire de Stains aurait, en tout état de cause, pris la même décision en se fondant sur les seuls motifs tirés de ce que le projet méconnaissait les dispositions du règlement du PLUi relatives à la hauteur libre du rez-de-chaussée, et au nombre minimum d'arbres de moyen développement. Dès lors, les moyens de la requête dirigés contre les motifs selon lesquels le projet envisagé méconnaissait les règles relatives à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain, aux règles de retraits du niveau en attique, à la qualité et à l'aspect des constructions, au stationnement des véhicules motorisés et au stationnement des deux-roues non motorisés sont inopérants. En outre, la demande de substitution de motifs présentée par la commune de Stains est sans objet.
9. Il résulte de ce qui précède que les conclusions présentées par la société HPL Sablon à fin d'annulation de l'arrêté du 22 juillet 2021 doivent être rejetées. Par conséquent, ses conclusions à fin d'injonction sous astreinte seront également rejetées.
Sur les frais liés au litige :
10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Stains la somme que demande la société requérante, partie perdante à la présente instance, à ce titre.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCCV HPL Sablon est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCCV HPL Sablon, à la commune de Stains et au préfet de la Seine-Saint-Denis.
Délibéré après l'audience du 23 mars 2023, à laquelle siégeaient :
- Mme Katia Weidenfeld, présidente,
- Mme Irène Jasmin-Sverdlin, première conseillère,
- Mme Marjorie Hardy, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 avril 2023.
La rapporteure,
I. Jasmin-Sverdlin
La présidente,
K. WeidenfeldLa greffière,
M. A
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.