Claimant v. Municipality Regarding Demolition Permit Refusal Based on Private Property Dispute

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 13 juillet 2022, Mme C B épouse A, représentée par Me Cotellon, avocat, demande au Tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 21 juin 2022, par lequel le maire de la commune de Morne-à-l'Eau a refusé de lui accorder un permis de démolir n° PD 971 116 22 M0003 d'un bâtiment sur la parcelle CA n° 117 ;

2°) d'enjoindre au maire de la commune de Morne-à-l'Eau de lui délivrer un certificat d'existence d'un permis de démolir tacite, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Morne-à-l'Eau la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le signataire de l'arrêté attaqué ne justifie pas de sa compétence ;

- l'attaqué contesté n'est pas motivé ;

- il est entaché d'une erreur de droit dès lors que, pour rejeter sa demande de permis de démolir, le maire s'est fondé sur une lettre adressée par les héritiers B, dont les motifs n'ont rien à voir les règles de l'urbanisme, mais avec des règles relevant du droit de privé quant à l'opposition émanant d'héritiers co-indivisaires.

La procédure a été régulièrement communiquée, le 20 juillet 2022, à la commune de Morne-à-l'Eau, qui n'a pas produit de mémoire en défense, malgré une mise en demeure de défendre, qui lui a été adressée par un courrier du 1er février 2023.

Par une ordonnance du 8 mars 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 18 avril 2024 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Sabatier-Raffin, premier conseiller,

- et les conclusions de M. Lubrani, rapporteur public.

Les parties n'étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. Mme A, née B, demande au Tribunal d'annuler l'arrêté du 21 juin 2022, par lequel le maire de la commune de Morne-à-l'Eau a rejeté sa demande de permis de démolir, déposée le 16 mai 2022, en vue de la démolition d'une maison d'habitation, située au 29 rue du Débarcadère, sur la parcelle cadastrée section CA n° 117.

Sur l'étendue du litige :

2. Aux termes de l'article L. 424-2 du code de l'urbanisme : "Le permis est tacitement accordé si aucune décision n'est notifiée au demandeur à l'issue du délai d'instruction. / Un décret en Conseil d'État précise les cas dans lesquels un permis tacite ne peut être acquis". Aux termes de l'article R. 423-19 du même code : " Le délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet." Aux termes de l'article R. 423-22 dudit code : "Pour l'application de la présente section, le dossier est réputé complet si l'autorité compétente n'a pas, dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41". Aux termes de l'article R. 423-23 dudit code : "Le délai d'instruction de droit commun est de : / () ; / b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation, ou ses annexes ; ()". Aux termes de l'article R. 423-24 de ce code : "Le délai d'instruction de droit commun prévu par l'article R. 423-23 est majoré d'un mois : / a) Lorsque le projet est soumis, dans les conditions mentionnées au chapitre V, à un régime d'autorisation ou à des prescriptions prévues par d'autres législations ou réglementations que le code de l'urbanisme ; () ; / c) Lorsque le projet est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques ; / ()". Et aux termes de l'article R. 424-1 du code de l'urbanisme : "A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas : / () ; / b) Permis de construire, permis d'aménager ou permis de démolir tacite. / ()".

3. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que Mme A a déposé, le 16 mai 2022, une demande de permis de démolir. Il n'est ni allégué ni établi que la commune de Morne-à-l'Eau a réclamé à Mme A des pièces manquantes dans le délai d'un mois suivant la date d'enregistrement de cette demande. Dans ces conditions, le délai d'instruction a commencé à courir le 16 mai 2022 et expirait le 16 juillet 2022. Si Mme A soutient qu'à la date à laquelle le maire de la commune de Morne-à-l'Eau s'est prononcé sur sa demande, soit le 21 juin 2022, elle était devenue titulaire d'un permis tacite de démolir, né du silence de l'administration sur sa demande, il ressort des pièces du dossier que le maire a refusé de lui accorder le permis de démolir sollicité par un arrêté du 21 juin 2022, soit dans le délai d'instruction déterminé par les dispositions précitées de l'article R. 424-1 du code de l'urbanisme. Par suite, Mme A ne peut valablement soutenir qu'elle détenait un permis de démolir tacite.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

4. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : "Les demandes de permis () de démolir sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / ()". Aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code : "La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis". En vertu de l'article R. 431-4 dudit code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-34-1. L'article R. 423-38 de ce code dispose que l'autorité compétente réclame à l'auteur de la demande les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas. Aux termes de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme : "Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme".

5. Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire, qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R. 423-1 du même code, doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions, notamment du b) de l'article R. 423-1, qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain en indivision peut être régulièrement présentée par un seul co-indivisaire, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire. Il appartient au seul juge judiciaire, le cas échéant, de se prononcer sur le bien-fondé d'une telle contestation, qui ne peut, en tout état de cause, caractériser, par elle-même, une fraude du pétitionnaire.

6. En l'espèce, pour refuser le permis de démolir litigieux, le maire de la commune de Morne-à-l'Eau a retenu l'existence d'une contestation résultant d'un courrier du 31 mars 2021 adressé par les consorts B, héritiers co-indivisaires de la parcelle litigieuse. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que Mme A a attesté, dans sa demande du 16 mai 2022, satisfaire aux conditions lui permettant de présenter la demande de permis de démolir en sa qualité de co-indivisaire. Un permis de démolir étant nécessairement délivré sous réserve du respect des droits des tiers, l'intéressée devait être regardée comme ayant qualité pour présenter sa demande. Ainsi, la seule circonstance que le maire de Morne-à-l'Eau ait eu connaissance d'une simple contestation émanant des héritiers co-indivisaires ne pouvait légalement fonder l'arrêté litigieux. Par suite, Mme A est fondée à soutenir que le maire de Morne-à-l'Eau, qui n'avait pas à s'immiscer dans un litige privé, a entaché son arrêté d'erreur de droit.

7. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : "Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme (), la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation (), en l'état du dossier".

8. Pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen de la requête n'est susceptible, en l'état du dossier soumis au tribunal, de fonder l'annulation de l'arrêté attaqué.

9. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête, que Mme A est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 21 juin 2022 par lequel le maire de la commune de Morne-à-l'Eau a refusé de lui délivrer le permis de démolir sollicité.

Sur les conclusions à fin d'injonction :

10. Mme A demande à ce qu'il soit enjoint au maire de la commune de Morne-à-l'Eau de lui remettre un certificat attestant le permis de démolir tacite sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Toutefois, ainsi qu'il a été dit au point 3, la requérante n'était pas titulaire d'un permis de démolir à la date à laquelle s'est prononcé le maire le 21 juin 2022. En conséquence, les conclusions à fin d'injonction doivent être rejetées.

11. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que Mme A est seulement fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 21 juin 2022, par lequel le maire de la commune de Morne-à-l'Eau lui a refusé la délivrance d'un permis de démolir sur la parcelle CA n° 117.

Sur les frais liés à l'instance :

12. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : "Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation".

13. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Morne-à-l'Eau la somme de 1 200 euros en application des dispositions précitées au titre des frais exposés par Mme A et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 21 juin 2022, par lequel le maire de la commune de Morne-à-l'Eau a refusé le permis de démolir à Mme A, est annulé.

Article 2 : La commune de Morne-à-l'Eau versera à Mme A la somme de 1 200 (mille deux cents) euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de Mme A est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme C A née B, à la commune de Morne-à-l'Eau, au ministre de la Transition Ecologique et de la Cohésion des Territoires, au ministre de l'Intérieur et des Outre-Mer et à la ministre déléguée chargée des Collectivités territoriales et de la Ruralité.

Copie, pour information, en sera adressée au préfet de la Guadeloupe.

Délibéré après l'audience du 13 septembre 2024 à laquelle siégeaient :

- M. Gouès, président,

- M. Sabatier-Raffin, premier conseiller,

- Mme Sollier, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024.

Le rapporteur,

Signé

P. SABATIER-RAFFINLe Président

Signé

S. GOUÈS

La greffière,

Signé

N. ISMAËL

La République mande et ordonne au ministre de la Transition Ecologique et de la Cohésion des Territoires, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

L'adjointe à la greffière en chef

Signé

A. CETOL