Building Owner vs. Municipality Regarding Rehousing Costs Under Danger Order

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 25 janvier 2022, M. A C, représenté par Me Voisin, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'avis des sommes à payer émis par la ville de Marseille le 16 novembre 2021 pour un montant de 5 160 euros, au titre du recouvrement des frais engagés par cette collectivité pour le relogement provisoire d'un occupant de l'immeuble situé 12 boulevard de la Liberté à Marseille ;

2°) de prononcer la décharge de l'obligation de payer la somme de 5 160 euros ;

3°) de lui accorder le sursis de paiement ;

4°) de mettre à la charge de la ville de Marseille la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la ville de Marseille ne peut mettre à sa charge les frais de relogement de sa locataire dès lors que plusieurs offres de relogement lui ont été proposées sans qu'elle n'y donne suite ;

- il doit bénéficier d'un sursis de paiement en application des dispositions de l'article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 janvier 2023, la ville de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. C ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme D en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme D,

- les conclusions de M. Garron, rapporteur public,

- et les observations de M. B, représentant la ville de Marseille.

Considérant ce qui suit :

1. M. C est propriétaire d'un logement dans un immeuble situé 12, boulevard de la Liberté à Marseille. Un rapport d'expertise établi le 27 novembre 2019, à la suite de la désignation d'un expert par le tribunal, ayant conclu à l'existence d'un péril grave et imminent, par un arrêté de péril grave et imminent du 3 janvier 2020, le maire a interdit l'accès et l'occupation de l'immeuble jusqu'à la mainlevée de l'arrêté et ordonné aux propriétaires de prendre immédiatement à charge l'hébergement des locataires jusqu'à la réintégration dans les lieux. La ville de Marseille, qui a dû procéder au relogement de la locataire de M. C, a adressé à celui-ci, le 16 novembre 2021, un avis des sommes à payer pour un montant de 5 160 euros. Par la présente requête, M. C demande la suspension du paiement de l'avis des sommes à payer du 16 novembre 2021 et son annulation. Il demande également à être déchargé et de sursoir au paiement de la somme résultant de la procédure de mise en recouvrement.

2. Aux termes de l'article L. 541-1 du code de la construction et de l'habitation : " N'est pas suspensive l'opposition introduite devant le juge administratif au titre exécutoire émis par () la commune () en paiement d'une créance résultant : () / 2° De l'exécution d'office de mesures prises en application des articles () L. 511-2 et L. 511-3 du présent code () ".

3. Il résulte de l'instruction que le titre exécutoire en litige a pour objet le remboursement par le propriétaire concerné de dépenses engagées par la ville de Marseille pour exécuter d'office des mesures prescrites par l'arrêté de péril imminent du 3 janvier 2020 mentionné au point 1. Ce titre a ainsi été émis en paiement d'une créance résultant de l'exécution d'office de mesures prises en application de l'article L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation. Par suite, les dispositions du 1° de l'article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales en vertu desquelles la contestation devant une juridiction du bien-fondé d'une créance assise et liquidée par une collectivité territoriale suspend la force exécutoire du titre ne trouvent pas à s'appliquer en l'espèce. Il suit de là que, ainsi que le soutient la ville de Marseille en défense, les conclusions du requérant tendant à ce que le tribunal suspende la force exécutoire du titre en litige doivent en tout état de cause être rejetée.

Sur les conclusions à fin d'annulation et de décharge :

4.Aux termes de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale./Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1 dans les cas suivants : ()/-lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril en application de l'article L. 511-1 du présent code, si l'arrêté ordonne l'évacuation du bâtiment ou s'il est assorti d'une interdiction d'habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable ; () Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable ". L'article L. 521-3-1 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que : " I.- Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l'article L. 511-3, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. / A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant () ". Aux termes de l'article L. 521-3-2 de ce code : " I. -Lorsqu'un arrêté de péril () [est] accompagné d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger () ".

5.Il résulte de ces dispositions, que lorsque, comme en l'espèce, l'arrêté de péril grave et imminent pris sur le fondement de l'article L. 511-3 alors applicable du code de la construction et de l'habitation interdit provisoirement l'habitation dans un immeuble présentant un danger imminent, il incombe au propriétaire ou l'exploitant de proposer aux occupants un hébergement, décent, répondant aux besoins du locataire, et dont le propriétaire ou l'exploitant supporte le coût. Cette obligation d'hébergement incombe au maire de la commune ou, le cas échéant, au président de l'établissement public de coopération intercommunale, dès lors qu'il est établi que le propriétaire ou l'exploitant n'assure pas sa propre obligation.

6.L'immeuble visé par l'arrêté de péril grave et imminent du 3 janvier 2020 étant temporairement interdit à l'habitation, il incombait à M. C d'assurer, à ses frais, l'hébergement de sa locataire, dans des conditions décentes correspondant à ses besoins.

7.M. C soutient que la ville de Marseille ne peut mettre à sa charge les frais liés au relogement de sa locataire, laquelle a refusé les propositions de relogement qui lui ont été faites. Il résulte de l'instruction que le requérant a proposé par courrier du 26 novembre 2019 un logement de type 2 situé 4, rue Devillier à Marseille et qu'il a réitéré sa proposition par courrier du 24 décembre 2019 en l'absence de réponse de sa locataire. Il lui a proposé un nouvel hébergement de type 4 situé chemin des Bourelly Le Parc Kalliste à Marseille. Enfin, les 5 février et 11 mars 2020, il lui a fait deux offres de relogement pour des logements de type 3 respectivement situés 8, rue Julien et 20, rue Lemaître à Marseille. Toutefois, il résulte de l'instruction, notamment du courriel du 18 mars 2020 de la locataire de M. C, qu'aucun de ces logements n'était meublé. Alors que la locataire de M. C a immédiatement été évacuée de son logement à la suite de l'arrêté de péril grave et imminent du 3 janvier 2020, sans pouvoir retourner dans les lieux dès lors que l'accès à l'immeuble était interdit, cette situation rendait les propositions de logement en cause, portant sur des logements vides, inadaptées aux besoins de l'intéressée. Dans ces conditions, M. C ne peut être regardé comme ayant satisfait à son obligation de relogement dans des conditions correspondant aux besoins de sa locataire, ce qui justifiait que l'autorité territoriale se substitue au propriétaire défaillant pour assurer l'hébergement de la locataire. Le maire de Marseille était ainsi fondé à réclamer au requérant le remboursement des frais que la collectivité a dû avancer pour assurer ce relogement.

8.Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation et de décharge de l'avis des sommes à payer doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l'instance :

9.Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée à ce titre par M. C soit mise à la charge de la ville de Marseille, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A C et à la ville de Marseille.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2024.

La magistrate désignée,

Signé

F. D

La greffière,

Signé

F-L. Boyé

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.

N°2200711