Administrative Tribunal Overturns Refusal of Building Permit Based on Sanitation Connection Requirements
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe administrative tribunal annulled the mayor's refusal to grant a building permit, which was based on the applicant's failure to secure a servitude or authorization for connection to the public sanitation network, as required by local planning rules and the Urbanism Code. The court reasoned that the refusal was based on an error of law and fact because the applicant had provided proof, including an engagement letter from the neighboring developer, confirming the ability to connect to that lot's private sanitation network, which itself connected to the public system, thus satisfying the legal requirements for project servicing without needing to prove private property rights in the permit application itself. Consequently, the court ordered the mayor to issue the permit within one month and awarded costs to the applicant.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 761-1 du code de justice administrative, article L. 111-11 du code de l'urbanisme, articles L. 111-11 du code de l'urbanisme, Article 1er, Article 2, Article UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme; Administrative Tribunal Overturns Refusal of Building Permit Based on Sanitation Connection Requirements: The court reasoned that the refusal was based on an error of law and fact because the applicant had provided proof, including an engagement letter from the neighboring developer, confirming the ability to connect to that lot's private sanitation network, which itself connected to the public system, thus satisfying the legal requirements for project servicing without needing to prove private property rights in the permit application itself. Consequently, the court ordered the mayor to issue the permit within one month and awarded costs to the applicant.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article is the dispositive order explicitly annulling the Mayor's decision.
This article is the dispositive order explicitly enjoining the Mayor to issue the building permit.
Although mentioned in the reasoning (Considerant 4 and 5) as the basis for the refusal that was annulled, this article is not explicitly cited in the dispositive orders (Articles 1 to 5).
Although mentioned in the reasoning (Considerant 4 and 5) as the basis for the refusal that was annulled, this provision is not explicitly cited in the dispositive orders (Articles 1 to 5).
Cited in Article 3 of the dispositive to order the payment of costs to M. A by the municipality.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire enregistrés les 22 janvier et 22 février 2022, M. B A, représenté par Me Hequet, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 18 janvier 2022 par lequel le maire de Rochefort-du-Gard a refusé de lui délivrer un permis de construire ;
2°) d'enjoindre au maire de Rochefort-du-Gard de lui délivrer le permis de construire sollicité, dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement à intervenir ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Rochefort-du-Gard la somme de 1 200 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le motif fondant l'arrêté de refus en litige est entaché d'une erreur de fait dès lors qu'il dispose de l'engagement du lotisseur voisin à procéder à l'extension des canalisations de son réseau d'assainissement ;
- son projet sera donc effectivement raccordé au réseau public d'assainissement par l'intermédiaire des canalisations du lotissement voisin ;
- le maire aurait également pu délivrer le permis assorti d'une prescription spéciale subordonnant l'exécution des travaux à l'obtention d'une servitude de passage.
Par un mémoire en défense enregistré le 29 janvier 2024, la commune de Rochefort-du-Gard, représentée par Me d'Albenas, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. A en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. A ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Roux,
- les conclusions de Mme Bourjade, rapporteure publique,
- et les observations de Me Hequet, représentant M. A, et de Me Chatron, représentant la commune de Rochefort-du-Gard.
Considérant ce qui suit :
1. M. A a déposé, le 21 octobre 2021, une demande de permis de construire une maison individuelle et un garage sur une parcelle cadastrée section BR n° 344, issue de la parcelle anciennement cadastrée section BR n° 25, située chemin de la Source et classée en zone urbaine UC du territoire de la commune de Rochefort-du-Gard. Par l'arrêté du 18 janvier 2022 dont M. A demande au tribunal de prononcer l'annulation, le maire de cette commune a refusé de lui accorder le permis de construire sollicité.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. Aux termes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés () ".
3. Aux termes de l'article UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme de Rochefort-du-Gard applicable au terrain d'assiette du projet de M. A : " Toute construction ou installation nouvelle doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau public d'assainissement collectif des eaux usées ".
4. D'une part, les autorisations d'urbanisme étant accordées sous réserve des droits des tiers, les dispositions précitées des articles L. 111-11 et UC 4 n'ont pas pour objet et ne sauraient avoir pour effet d'imposer aux pétitionnaires de justifier, dans leurs demandes de permis des autorisations éventuellement nécessaires sur le fondement des règles de droit privé pour assurer le raccordement aux réseaux publics des ouvrages projetés. D'autre part, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire déposé par M. A qu'il comportait un document, établi le 7 juillet 2021 à l'entête et portant le tampon de la société G3S Provence, aménageur du lotissement dénommé " Le Plan de Signargue " situé au voisinage immédiat du terrain d'assiette du projet, par lequel cette société autorise expressément le raccordement au réseau privé d'assainissement de ce lotissement, lui-même directement raccordé au réseau public d'assainissement, et accepte de réaliser ces travaux dont le coût sera pris en charge par M. A. Le service instructeur disposait ainsi des éléments lui permettant de s'assurer des conditions dans lesquelles le projet satisfait aux dispositions précitées des articles L. 111-11 du code de l'urbanisme et UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme. Le motif unique de refus de permis opposé par le maire de Rochefort-du-Gard sur le fondement de ces dispositions, tiré de ce que le demandeur ne disposerait d'aucune servitude ou autorisation de raccordement au réseau privé du lotissement voisin et qu'ainsi le terrain d'assiette du projet ne serait pas raccordable au réseau public d'assainissement collectif au droit de la parcelle se situant à plus de 100 mètres sous le chemin de la Source, est donc entaché d'une erreur de droit et d'une erreur de fait.
5. Il s'ensuit que l'arrêté du maire de Rochefort-du-Gard du 18 janvier 2022, illégalement fondé sur les dispositions des articles UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme et L. 111-11 du code de l'urbanisme, doit être annulé.
Sur les conclusions à fin d'injonction :
6. Le présent jugement, au regard des motifs qui fondent l'annulation qu'il prononce de l'arrêté en litige, implique nécessairement qu'il soit enjoint au maire de la commune de Rochefort-du-Gard de délivrer le permis de construire sollicité par M. A dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement.
Sur les frais liés à l'instance :
7. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce et la limite des conclusions du requérant, de mettre la somme de 1 200 euros à la charge de la commune de Rochefort-du-Gard en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative qui s'opposent, en revanche, à ce qu'une quelconque somme soit mise à la charge de M. A qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, au titre des frais exposé par cette commune et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : L'arrêté du maire de Rochefort-du-Gard en date du 18 janvier 2022 est annulé.
Article 2 : Il est enjoint au maire de Rochefort-du-Gard de délivrer à M. A le permis de construire sollicité dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 : La commune de Rochefort-du-Gard versera la somme de 1 200 euros à M. A en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et à la commune de Rochefort-du-Gard.
Délibéré après l'audience du 5 mars 2024, à laquelle siégeaient :
M. Roux, président,
M. Mouret, premier conseiller,
Mme Lahmar, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024.
Le président-rapporteur,
G. ROUX L'assesseur le plus ancien,
R. MOURET
Le greffier,
B. GALLIOT
La République mande et ordonne au préfet du Gard en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.