Property Tax Reduction Appeal: Office vs. Commercial Unit Valuation

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 5 mai 2021 et le 4 février 2022, la société par action simplifiée (SAS) Geciter, représentée par la société par action simplifiée EIF, dûment mandatée, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison de locaux situés au 162 rue du Faubourg Saint Honoré dans le 8ème arrondissement de Paris ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les impositions des bureaux litigieuses ne peuvent être établies par comparaison avec le local-type n° 187 du procès-verbal C - secteur Faubourg du Roule à usage de bureaux qui ne constitue pas un terme de comparaison adéquat ;

- le local-type le plus adapté pour l'évaluation de l'immeuble litigieux est le local-type n°9 du PV-ME Paris tous les arrondissements, situé au 66 avenue Marceau dans le 8ème arrondissement de Paris.

- le local-type, à usage de pharmacie, retenu comme terme de comparaison pour l'imposition du café situé en pied d'immeuble n'est pas pertinent et il convient de lui préférer le local-type n° 72 du PC-C de Paris 8 - secteur Faubourg du Roule.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 octobre 2021, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu'aucun moyen n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

-le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme B A en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus, au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Merino, rapporteure,

- et les conclusions de M. Pottier, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La Sté Geciter a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2019 et 2020 à raison d'un immeuble de bureaux dont elle est propriétaire situé au 162 rue du Faubourg Saint-Honoré dans le 8ème arrondissement de Paris. Par une réclamation du 21 décembre 2020, elle a demandé la réduction en bases de cette cotisation, demande qui a fait l'objet d'une décision de refus du 26 février 2021. Par la présente requête, la SAS Geciter demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères laissées à sa charge au titre des années 209 et 2020 à raison de ces locaux.

Sur les conclusions à fins de décharge :

2. D'une part, l'article 1518 A quinquies du code général des impôts dispose, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. /Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ".

3. D'autre part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune.

Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".

En vertu des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante () ". En vertu des dispositions de l'article 324 Z de la même annexe : " I.

L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ".

L'évaluation par comparaison régie par les articles 324 Z et 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, se définit comme la recherche d'un local-type adapté au local à évaluer, en observant sa situation géographique, en examinant son affectation, en prenant en compte d'autres éléments comme son état d'entretien, les surfaces réelles et pondérées.

4. Il résulte des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts auxquelles renvoient celles de l'article 1467 de ce code, que lorsque l'administration procède à une évaluation de la valeur locative de biens passibles de taxe foncière par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative.

5. Il résulte de l'instruction que l'immeuble en litige comprend plusieurs étages à usage de bureaux ainsi qu'un café restaurant en rez-de-chaussée. Pour l'application des dispositions précitées du IV et du III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de l'immeuble appartenant à la société Geciter a été déterminée par comparaison avec le local-type de bureaux n° 187 du procès-verbal C secteur Faubourg du Roule s'agissant des bureaux et avec le local-type de pharmacie n° 81 du procès-verbal C secteur Faubourg du Roule au tarif de 74,40 euros/m2, pour le café " Starbuck " situé en pied d'immeuble. Sur réclamation de la société requérante, qui contestait le choix d'un local à usage de pharmacie comme terme de comparaison approprié, le service a retenu un nouveau local-type dont l'activité est celle d'un café bar de restauration rapide, n° 26 du procès-verbal C secteur Faubourg du Roule, induisant un tarif d'évaluation similaire à celui initialement retenu.

En ce qui concerne l'évaluation des locaux à usage de bureaux :

6. Le terme de comparaison retenu par l'administration présente une grande similitude en termes d'affectation, de surfaces et de quartier et la seule différence, d'ordre architecturale ne suffit pas à invalider dans son principe ce terme de comparaison. Si la société Geciter propose de retenir comme local de référence le local-type n° 9 du procès-verbal " maisons individuelles " de Paris, au tarif de 48,02 euros/m2 correspondant à un immeuble de bureaux situé au 66, avenue Marceau dans le 8ème arrondissement de Paris de plus de 5 000 m2 en se prévalant de son architecture similaire à celle de l'immeuble évalué, de type haussmannien, ce local-type présente une très importante différence de surface, ainsi que le relève l'administration, et la société requérante n'est propriétaire que des étages 1, 2, 3, 7 et 8, en sorte que le regroupement des locaux en une seule unité d'évaluation ne peut être admis.

En ce qui concerne l'évaluation des locaux à usage de commerce :

7. La société requérante propose d'évaluer le local commercial abritant le café " Starbuck " situé au rez-de-chaussée, en retenant le local-type n°72 du procès-verbal C de Paris 8ème secteur Faubourg du Roule, correspondant à un café restaurant situé rue du Faubourg Saint-Honoré, dans la même rue que le local évalué et dans une zone de commercialité similaire au tarif de 59,30 euros/m2. Dans sa décision de rejet de la réclamation préalable, l'administration a refusé ce choix au motif qu'il réduisait la valeur locative de 20%. Toutefois, il résulte de l'instruction que le local-type proposé par la société Geciter, eu égard à son affectation et à sa situation géographique constitue un local de référence plus pertinent quand bien même il induirait une baisse de la valeur locative initiale.

8. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante n'est fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères mises à sa charge au titre des années 2019 et 2020 à raison de l'immeuble sis 162 rue du Faubourg Saint Honoré dans le 8ème arrondissement de Paris, qu'au titre de l'évaluation de la valeur locative du local commercial situé au rez-de-chaussée.

Sur les frais liés à l'instance :

9. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros que la SAS Geciter réclame au titre dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Il est accordé à la SAS Geciter la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison du local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble situé au 162 rue du Faubourg Saint Honoré dans le 8ème arrondissement de Paris, en application des motifs énoncés au point 7.

Article 2 : L'Etat versera à la SAS Geciter la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à SAS Geciter et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 janvier 2023.

La magistrate désignée,

M. A

La greffière,

L. REGNIER

La République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics, en ce qui le concerne ou à tous commissaires publics à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.

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