Heirs Challenge Improper Allocation of Co-ownership Maintenance Costs

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 2 juillet 2021, Mmes B C et Paquita Dufresne demandent au tribunal :

1°) d'annuler le titre de perception émis le 17 décembre 2020 par la direction départementale des finances publiques (DDFIP) du Val-de-Marne par lequel a été mise à la charge de M. A C la somme de 11 218,52 euros correspondant à la réalisation de travaux d'office par l'administration dans la copropriété située au 17 rue Mathieu à Saint-Ouen, en tant qu'il a été mal imputé ;

2°) d'ordonner le remboursement de cette somme qui a été versée à l'administration ;

3°) d'enjoindre au syndic de la copropriété de communiquer les éléments permettant de procéder à la répartition de la somme en litige entre tous les copropriétaires concernés.

Elles soutiennent que :

- l'avis d'imposition aurait dû être adressé au syndic de copropriété, comme annoncé dans la lettre du 31 août 2018, ce qui n'a pas été fait ;

- la somme en litige aurait dû être répartie en tantièmes entre tous les copropriétaires des deux bâtiments A et B de la copropriété, dès lors qu'elle correspond à des travaux réalisés dans des parties communes de la copropriété.

La requête a été communiquée à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne qui n'a pas produit d'observation en défense.

Par une ordonnance du 6 décembre 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 29 décembre 2023.

Vu :

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation,

- le code de justice administrative.

L'affaire a été renvoyée en formation collégiale en application de l'article R. 222-19 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Nour, rapporteure,

- et les conclusions de M. Combes, rapporteur public.

Les parties n'étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. Mmes C et Dufresne sont les héritières de Mme D C et de M. A C, qui étaient propriétaires d'appartements dans le bâtiment A de la copropriété située au 17 rue Mathieu à Saint-Ouen. La direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne a émis, le 17 décembre 2020, un titre de perception d'un montant de 11 218,52 euros, adressé à M. A C, correspondant à la réalisation de travaux d'office, du 27 mars au 7 avril 2017, sur les parties communes de cette copropriété. Mmes C et Dufresne demandent l'annulation de ce titre de perception et à être remboursées du montant de la somme mise à leur charge.

2. Aux termes des dispositions de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige : " V. - Lorsque l'arrêté de péril n'a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire de procéder à cette exécution dans un délai qu'il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti par la mise en demeure, le maire, par décision motivée, fait procéder d'office à leur exécution. () / Lorsque la commune se substitue au propriétaire défaillant et fait usage des pouvoirs d'exécution d'office qui lui sont reconnus, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. " Aux termes des dispositions de l'article L. 511-4 du même code, dans leur rédaction applicable au présent litige : " Les frais de toute nature, avancés par la commune lorsqu'elle s'est substituée aux propriétaires ou copropriétaires défaillants, en application des dispositions des articles L. 511-2 et L. 511-3, sont recouvrés comme en matière de contributions directes. Si l'immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est adressé à chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable / () ".

3. Il résulte des dispositions précitées que, lorsqu'une commune s'est substituée aux copropriétaires pour la réalisation des travaux à exécuter en application de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, le remboursement des frais exposés par la commune est réparti entre chaque copropriétaire pour la fraction dont chacun est redevable en fonction des tantièmes dont il dispose au sein de la copropriété.

4. Il résulte de l'instruction que, le 29 septembre 2016, les services du préfet de la Seine-Saint-Denis ont enjoint aux copropriétaires de l'ensemble immobilier cité au point 1, qui comprend un bâtiment A et un bâtiment B, de réaliser des travaux " de suppression de l'accessibilité au plomb ", dans les parties communes de celui-ci et que les travaux n'ayant pas été exécutés, le préfet de la Seine-Saint-Denis s'est substitué aux propriétaires défaillants et y a procédé d'office du 27 mars au 7 avril 2017. Par un courrier du 31 août 2018, les services du préfet ont demandé au syndic de la copropriété de leur communiquer notamment les tantièmes concernant chaque propriétaire pour établir les titres de recouvrement concernant chacun d'eux, en précisant qu'en l'absence de réponse, un titre de perception unique sera émis à l'encontre du syndic, charge pour lui de rassembler les fonds auprès de chaque copropriétaire.

Aucune réponse n'a été apportée à cette demande. La somme de 11 218,52 euros, correspondant à la réalisation de travaux d'office du 27 mars au 7 avril 2017, a alors été mise à la charge de M. A C par le titre de perception en litige. Or, il résulte de l'instruction, notamment du règlement de ladite copropriété, que celle-ci est constituée de vingt-sept lots en propriété exclusive, répartis sur les deux bâtiments A et B, respectivement situés sur rue, et sur cour en fond de parcelle, ainsi que de parties communes en copropriété, comprenant notamment les cages d'escalier, les paliers, les dégagements, et de manière générale toutes les parties qui ne sont pas à l'usage exclusif et particulier d'un propriétaire, lesquelles ne sont pas distinguées par le règlement selon qu'elles sont situées dans l'un ou l'autre des deux bâtiments.

Il résulte en outre de l'instruction, notamment du plan du rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier, que l'accès au bâtiment B nécessitait d'emprunter les parties communes du bâtiment A, soit un couloir dans le bâtiment A, puis une cour commune aux deux bâtiments, de sorte que les copropriétaires du bâtiment B utilisent les parties communes du bâtiment A. Ainsi, ces derniers étaient également concernés par les travaux sur les parties communes du bâtiment A alors même que l'intégralité des appartements du bâtiment A appartenait à M.

C. Dans ces conditions, les frais correspondants aux travaux en litige ne pouvaient être imputés seulement à M. C. Par suite, les requérantes sont fondées à soutenir que la somme mise à la charge de M. C excède la fraction dont il est redevable en fonction de la quote-part qu'il détient dans la copropriété.

5. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'ordonner au syndic de copropriété de produire des pièces ni de se prononcer sur l'autre moyen de la requête, que le titre exécutoire en litige doit être annulé en tant qu'il excède les sommes dues par les requérantes, héritières de M. C, au titre de la quote-part qu'il détient dans la copropriété. 6. Eu égard au motif d'annulation retenu, Mmes C et Dufresne doivent être déchargées de la somme excédentaire mis à la charge de M. C par ce titre exécutoire, qu'il appartiendra à l'administration de calculer. Les requérantes s'étant acquittées de la totalité de la somme de 11 218,52 euros, il y a lieu d'enjoindre à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne de leur rembourser la somme excédant les sommes dues par M. C au titre de sa quote-part dans la copropriété, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

D E C I D E :

Article 1er : Le titre de perception émis le 17 décembre 2020 par la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne par lequel a été mise à la charge de M. A C la somme de 11 218,52 euros correspondant à la réalisation de travaux d'office par l'administration dans la copropriété située au 17 rue Mathieu à Saint-Ouen est annulé en tant qu'il met à la charge de M. A C une somme excédant les sommes dues au titre de sa quote-part dans la copropriété.

Article 2 : Mmes C et Dufresne, héritières de M. C, sont déchargées de l'obligation de payer la somme excédant les sommes dues par M. C au titre de sa quote-part dans la copropriété.

Article 3 : Il est enjoint à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne de rembourser à Mmes C et Dufresne la somme excédant les sommes dues par M. C au titre de sa quote-part dans la copropriété, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à Mmes B C, Paquita Dufresne et à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne.

Délibéré après l'audience du 25 avril 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Jimenez, présidente,

M. Charageat, premier conseiller,

Mme Nour, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 mai 2024.

La rapporteure,

C. Nour

La présidente,

J. Jimenez Le greffier,

C. Chauvey

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.