Residents' Challenge to Building Permit Dismissed Due to Curing of Defects

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 19 juillet 2021, M. C et Mme F A, représentés par Me Flynn, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 3 mars 2021 par lequel le maire de Coëx a délivré à M. D E un permis de construire une maison d'habitation ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Coëx une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l'arrêté attaqué méconnaît l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 3 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 4 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 11 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 13 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx.

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 16 décembre 2021 et 30 août 2024, la commune de Coëx, représentée par Me Tertrais, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requérants ne justifient pas d'un intérêt à agir ;

- la requête est irrecevable à défaut d'avoir été notifiée conformément à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

La procédure a été communiquée à M. D E, qui n'a pas produit d'écritures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Huet,

- les conclusions de Mme B, rapporteuse publique,

- les observations de Me Flynn, représentant les requérants,

- et les observations de Me Tertrais, représentant la commune de Coëx.

Considérant ce qui suit :

1. M. D E a déposé le 2 février 2021 en mairie de Coëx une demande de permis de construire une maison d'habitation, sur un terrain situé impasse Georges Clémenceau en zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx. Par arrêté du 3 mars 2021, le maire de Coëx a délivré l'autorisation ainsi sollicitée. M. C et Mme F A demandent l'annulation de cet arrêté.

2. Enfin, par arrêté du 3 août 2021 non contesté dans la présente instance, le maire de Coëx a délivré au pétitionnaire un permis de construire modificatif.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

3. A titre liminaire, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

4. Il résulte de ce qui précède que les moyens de la requête dirigés contre l'arrêté du 3 mars 2021 doivent être examinés en tenant compte de la régularisation des illégalités éventuellement intervenue par la délivrance du permis de construire modificatif du 3 août 2021.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme :

5. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. Les requérants soutiennent que la notice est insuffisante tant en ce qui concerne la végétation et les constructions existantes que s'agissant des partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement. Il ressort toutefois des pièces du dossier que la notice descriptive apporte des informations précises sur l'état initial du terrain et de ses abords. Si le dossier de demande de permis de construire ne détaille pas dans sa notice paysagère la végétation existante, il ressort de celui-ci, notamment des différentes photographies qui l'accompagnent ainsi que du plan de situation, que le terrain d'assiette du projet est engazonné et qu'il ne présente aucune autre végétation. La notice indique en outre que le terrain d'assiette " est bordé sur sa façade sud par la voie d'accès (Impasse Georges Clémenceau) et sur toutes les autres façades par des parcelles déjà bâties ". A cet égard, les pièces du dossier permettent de situer les constructions avoisinantes et de porter une appréciation sur l'implantation du projet par rapport à ces constructions. Enfin, la notice détaille les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement avec, notamment, des précisions suffisantes quant au traitement des façades et des toitures. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme :

8. Aux termes de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme : " () Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus au 6° de l'article L. 102-13 et aux articles L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement. () ". Aux termes de l'article L. 153-11 du même code : " () L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ". Aux termes de l'article L. 153-33 du même code : " La révision est effectuée selon les modalités définies par la section 3 du présent chapitre relative à l'élaboration du plan local d'urbanisme. / () ".

9. Les requérants, qui se bornent à rappeler la faculté résultant des dispositions précitées et à indiquer que le maire aurait dû en faire usage au regard de la procédure de révision du document d'urbanisme ne démontrent ni même n'allèguent que le projet litigieux serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan. En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire aurait commis une erreur manifeste d'appréciation en n'usant pas de la faculté qu'il tient des dispositions précitées. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 3 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx :

10. Aux termes des dispositions de l'article 3 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx relatif aux accès : " Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisins. () ".

11. Les requérants se bornent à soutenir que le terrain d'assiette du projet est enclavé, notamment par la parcelle cadastrée section AD n°95, et ne dispose ainsi d'aucun accès direct à l'impasse Georges Clémenceau. Ils relèvent en particulier que si la notice du dossier de demande indique qu'" une partie de la grange de la parcelle n°95 sera démolie afin de permettre l'accès au terrain de la parcelle concernée ", ce que confirment les pièces du dossier de demande de permis de construire, la référence cadastrale de cette parcelle n'est pas renseignée dans le formulaire CERFA de demande. Toutefois, l'arrêté attaqué est accordé sous réserve que, conformément aux plans annexés au dossier de demande de permis de construire, une partie de la grange implantée sur la parcelle cadastrée section AD n°95 soit démolie pour permettre l'accès élargi au terrain d'assiette du projet. Dans ces conditions, M. et Mme A ne démontrent pas que le permis de construire en litige, délivré sous réserve du respect de cette prescription, est contraire aux dispositions précitées.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 4 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx :

12. Aux termes des dispositions de l'article 4 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx relatif aux conditions de desserte par les réseaux : " Eau potable : / Toute construction ou installation nouvelle nécessitant l'eau potable doit être raccordée au réseau public d'eau potable (). / Eaux usées : / Toute construction ou installation nouvelle nécessitant l'assainissement doit être raccordée au réseau public d'eaux usées (). / Eaux pluviales : / Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public d'eaux pluviales (). / Electricité, Téléphone, Télédistribution : / Pour toute construction ou installation nouvelle, les branchements doivent être réalisés () ".

13. Pour démontrer que l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article 4 précité, les requérants se bornent à soutenir, par des considérations générales, que le terrain en litige n'est pas actuellement desservi par les réseaux. Toutefois, le dossier de demande de permis, et en particulier la notice ainsi que le plan de masse, fait état des points de raccordement de l'immeuble aux réseaux d'eau potable, d'eaux usées, d'eaux pluviales et d'électricité. Par ailleurs, les avis des gestionnaires des réseaux d'eau potable et d'électricité des 9 février 2021 et 23 février 2021, annexés à l'arrêté attaqué et produits en défense, confirment que le projet peut être raccordé aux réseaux d'eau potable et d'électricité. Dans ces conditions, M. et Mme A ne démontrent pas que le permis de construire en litige est contraire aux dispositions précitées.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 11 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx :

14. Aux termes des dispositions du troisième alinéa de l'article 11 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx relatif à l'aspect extérieur des façades des constructions : " () Le blanc est autorisé de manière mesurée : les grands aplats de couleur blanche sont à éviter. ".

15. Si les requérants soutiennent que le projet prévoit, s'agissant des façades, de grands aplats de couleur blanche, il ressort en tout état de cause des pièces du dossier que le permis de construire modificatif délivré le 3 août 2021, non contesté dans la présente instance par les requérants, prévoit que les façades seront enduites en ton pierre. Par suite, les requérants ne peuvent plus utilement invoquer ce moyen à l'encontre du permis de construire initial.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 13 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx :

16. Aux termes des dispositions de l'article 13 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Coëx relatif aux espaces libres et plantations : " () Les surfaces libres de toute construction, ainsi que les délaissés des aires de stationnement doivent être plantés. / () Le projet d'aménagement prévoira la plantation d'au moins 1 arbre de haute tige sur la parcelle par tranche de 100 m2 d'espace libre. () ".

17. En l'espèce, il ressort du dossier de demande de permis de construire que la surface des espaces libres s'élève à 400,07 m². En application des dispositions citées au point précédent, le projet doit ainsi comporter 4 arbres de haute tige. S'il ne ressort pas du permis de construire initial que des arbres de haute tige étaient prévus, le permis de construire modificatif prévoit l'implantation de quatre arbres de haute tige. Dans ces conditions, ce permis de construire modificatif a eu pour effet de régulariser le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 13 précité. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire initial méconnaît ces dispositions ne peut, en tout état de cause, qu'être écarté.

18. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, que les conclusions aux fins d'annulation de la requête de M. et Mme A doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

19. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Coëx, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par les requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

20. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des requérants la somme demandée par la commune de Coëx au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et Mme A est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Coëx présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C et Mme F A, à la commune de Coëx et à M. D E.

Délibéré après l'audience du 19 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Giraud, président,

Mme Beyls, conseillère,

M. Huet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024.

Le rapporteur,

F. HUET

Le président,

T. GIRAUD

Le greffier,

G. VIEL

La République mande et ordonne au préfet de la Vendée en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,