Property Tax Reduction based on Procedural Flaws in Rental Value Revaluation

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 18 novembre 2021 et le 14 décembre 2023, M. B A, représenté par Me Pignier demande au tribunal :

1°) la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2019 dans les rôles de la commune de Champ-près-Froges ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l'administration fiscale a augmenté la valeur locative de son bien en 2019 sans respecter le principe général des droits de la défense ;

- le coefficient d'entretien doit être fixé à 1 au lieu de 1,20 ;

- le coefficient de situation doit être fixé à 0 au lieu de 0,5 ;

- la valeur locative doit ainsi être fixée à 746 euros au lieu de 886 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 mai 2022, le directeur départemental des finances publiques de l'Isère conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par M. A ne sont pas fondés.

Un mémoire du directeur départemental des finances publiques de l'Isère enregistré le 15 décembre 2023 n'a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Pfauwadel en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique, le rapport de M. Pfauwadel, magistrat désigné, et les observations de Me Pignier, avocate de M. A.

Une note en délibéré présentée par M. A a été enregistrée le 29 décembre 2023.

Considérant ce qui suit :

1. M. A est propriétaire d'une maison située 140, rue de la République au Champ-près-Froges. Ayant constaté que sa cotisation de taxe foncière au titre de l'année 2019 avait subi une augmentation supérieure à celle résultant de la revalorisation du coefficient d'actualisation et des taux d'imposition, il a présenté une réclamation qui a fait l'objet d'une décision implicite de rejet par l'administration fiscale. Il demande au tribunal de prononcer la réduction de cette taxe en soutenant d'une part que l'administration fiscale a irrégulièrement augmenté la valeur locative de son bien et d'autre part que la valeur locative 1970 est surévaluée.

Sur la régularité de la procédure d'imposition :

2. Lorsqu'une imposition est, telle la taxe foncière sur les propriétés bâties, assise sur la base d'éléments qui doivent être déclarés par le redevable, l'administration fiscale ne peut établir, à la charge de celui-ci, des droits excédant le montant de ceux qui résulteraient des éléments qu'il a déclarés qu'après l'avoir, conformément au principe général des droits de la défense, mis à même de présenter ses observations.

3. La direction départementale des finances publiques de l'Isère soutient qu'elle a procédé en 2019 à une opération de mise à jour des valeurs locatives d'un nombre important de logements, consistant à prendre en compte, au niveau de la valeur locative 1970, des éléments de confort définis à l'article 324 T de l'annexe III au code général des impôts jusqu'alors non pris en compte, et principalement le chauffage central. En l'espèce, l'ajout du chauffage central a fait passer la valeur locative 1970 de l'habitation de 810 euros à 886 euros. L'administration soutient qu'un courrier d'information, automatisé en raison du nombre important de locaux concernés, a été adressé à chaque propriétaire concerné afin qu'il puisse faire valoir ses observations et que l'envoi au requérant de ce courrier est établi par la mention de son nom sur le tableau comportant la liste des propriétaires destinataires des courriers d'information. Toutefois, le requérant soutient ne pas avoir reçu de courrier d'information. La seule production par l'administration du modèle type du courrier d'information envoyé de façon automatisée et de l'extrait, concernant le requérant, du tableau comportant la liste des propriétaires destinataires du courrier, ne suffit pas, faute de production d'un accusé réception, à établir qu'il a été mis à même de présenter ses observations, conformément au principe général des droits de la défense. Par suite, le requérant est fondé à demander la réduction du montant de la taxe foncière 2019 correspondant à la revalorisation de la valeur locative opérée la même année par l'administration fiscale.

Sur la valeur locative 1970 :

En ce qui concerne le coefficient d'entretien :

4. Aux termes de l'article 324 P de l'annexe III au code général des impôts : " La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l'article 324 L, est affectée d'un correctif d'ensemble destiné à tenir compte, d'une part, de l'état d'entretien de la partie principale en cause, d'autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. La surface pondérée nette ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur. " Aux termes de l'article 324 Q de l'annexe III à ce même code : " Le coefficient d'entretien est déterminé conformément au barème suivant : Bon - Construction n'ayant besoin d'aucune réparation 1,20. Assez bon - Construction n'ayant besoin que de petites réparations 1,10. Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité 1. Médiocre - Construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées 0,90. Mauvais - Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties 0,80 ". Pour l'appréciation du coefficient d'entretien d'un immeuble à la date de l'imposition, doivent notamment être pris en compte les travaux envisagés dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction.

5. Il résulte de l'instruction que la maison de M. A a été affectée du coefficient d'entretien de 1,20. En se bornant à indiquer que malgré un entretien régulier l'immeuble présente des défauts permanents dus à la vétusté des lieux, le requérant n'établit pas que le bien imposé présenterait de tels défauts, justifiant ainsi l'application d'un coefficient d'entretien de 1 au lieu de celui de 1,20 qui a été appliqué par l'administration fiscale. Par suite, l'état d'entretien passable n'étant ainsi pas caractérisé, le coefficient d'entretien retenu par l'administration ne peut être regardé comme étant erroné.

En ce qui concerne le coefficient de situation :

6. Aux termes de l'article 324 R de l'annexe III au code général des impôts, que le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l'emplacement particulier du bien immobilier. Ces coefficients peuvent prendre la valeur de 0,10, 0,05, 0, - 0,05 ou - 0,10, en fonction de l'appréciation de la situation générale ou particulière de l'immeuble : " Situation excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénients marquants / Situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients / Situation ordinaire, n'offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent / Situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages / Situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers ".

7. Il résulte de l'instruction que la maison de M. A a été affectée du coefficient de situation de 0,5 conformément à l'appréciation mentionnée au procès-verbal des opérations d'évaluation des locaux de la commune de Champ-près-Froges versé au dossier. En se bornant à indiquer que le local ne présente ni avantages ni inconvénients quant à sa localisation sur la commune, le requérant n'établit pas que le bien imposé présenterait une situation générale neutre, justifiant ainsi l'application d'un coefficient de situation générale de 0 au lieu de celui de 0,5 qui a été appliqué par l'administration fiscale. Par suite, la situation générale neutre de la maison n'étant ainsi pas caractérisée, le coefficient de situation retenu par l'administration ne peut être regardé comme étant erroné.

8. Il résulte de tout ce qui précède que le requérant est seulement fondé à demander que la valeur locative 1970 de sa maison soit fixée à 810 euros pour la détermination du montant de la taxe foncière 2019 et à obtenir la décharge du montant de sa cotisation correspondant à la revalorisation opérée la même année par l'administration.

Sur les frais liés au litige :

9. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une quelconque somme au titre des frais exposés par M. A et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La valeur locative 1970 de la maison de M. A pour la détermination du montant de la taxe foncière au titre de l'année 2019 est fixée à 810 euros.

Article 2 : M. A est déchargé de la différence entre le montant de la cotisation de taxe foncière 2019 à laquelle il a été assujetti et celui résultant de l'article 1er.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et à la direction départementale des finances publiques de l'Isère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 décembre 2023.

Le magistrat désigné,

T. PFAUWADELLe greffier,

M. C

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.