Property Owner Challenges 2020 Tax Assessment Based on Reference Rental Value

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 27 août et le 16 septembre 2021, Mme B A demande au tribunal la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison d'une maison dont elle est propriétaire, située au 7, allée Bellevue, à Carry-Le-Rouet.

Elle soutient que :

- la décision de rejet de sa réclamation préalable est irrégulière, le service ayant fait application à tort des articles 1414, 1417 et 1430 du code général des impôts ;

- la valeur locative de référence retenue par l'administration est erronée car elle est appliquée à des locaux inclus dans un lotissement privé comportant des règles et servitudes spéciales, inexistantes dans les autres quartiers de la commune, qui ont pour effet d'imposer des contraintes diverses aux copropriétaires ;

- la valeur locative de référence devant prendre en compte les différences entre quartiers au sein de la commune, c'est à tort que l'administration a appliqué une seule valeur locative à tous les biens de la commune en méconnaissance de l'article 1495 du code général des impôts ;

- en ne retenant pas, au titre des locaux de référence, les lotissements privés à statut spécial comme secteur de commune, l'administration a méconnu les articles 1496 du code général des impôts et 637 et suivants du code civil.

Par un mémoire en défense enregistré le 14 février 2022, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par Mme A ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code civil ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Pouliquen, rapporteure,

- et les conclusions de M. Secchi, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Mme A a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2020, à raison d'une maison dont elle est propriétaire, située au 7, allée Bellevue, à Carry-Le-Rouet. Elle demande la décharge de cette cotisation.

2. En premier lieu, Mme A ne peut utilement soutenir que la décision de rejet de sa réclamation préalable tendant au dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2019, qui n'est pas l'année d'imposition en litige, est irrégulière au motif qu'elle mentionne les articles 1414, 1417 et 1430 du code général des impôts.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1495 du même code : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation () ". Aux termes de l'article 1496 de ce code : " I. - La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. - La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement ".

4. En matière de taxes locales, il appartient au juge de l'impôt de se déterminer au vu de l'instruction. Toutefois, il incombe à chacune des parties de produire devant lui les éléments qu'elle est seule en mesure de produire.

5. En troisième lieu, si Mme A conteste l'évaluation de la valeur locative de son bien, elle se borne à soutenir à l'appui de cette contestation que " la valeur locative de référence n'est pas applicable " et qu'elle ne tient notamment pas compte de la spécificité de son bien, inclus " dans un lotissement privé comportant des règles et servitudes spéciales, inexistantes dans les autres quartiers de la commune, qui ont pour effet d'imposer des contraintes diverses aux copropriétaires en sus du plan local d'urbanisme ". Toutefois, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose de prendre en compte la localisation d'une maison d'habitation au sein d'un lotissement pour établir le montant de la valeur locative de référence. En tout état de cause, dès lors que la requérante n'indique pas comment la circonstance qu'elle habite dans un lotissement devrait influencer l'évaluation de la valeur locative de son bien, ces allégations ne sont pas assorties des précisions suffisantes permettant d'en apprécier le bien-fondé. Par suite, le moyen doit être écarté.

6. En quatrième lieu, si la requérante soutient que l'administration devait prendre en compte le " régime juridique des différents quartiers en distinguant un régime général de l'urbanisme, des modalités des nombreux lotissements de Carry hérités du passé ", son moyen n'est pas assorti des précisions suffisantes pour en apprécier le bien-fondé. De plus, elle n'établit pas que l'administration aurait retenu une seule et même valeur locative de référence pour tous les biens de la commune. Le moyen, dans ces deux branches, doit par suite être écarté.

7. En cinquième et dernier lieu, la requérante ne peut utilement invoquer la méconnaissance, par l'administration fiscale, des dispositions des articles 637 et suivants du code civil, qui n'ont pas pour objet de fixer les modalités d'évaluation de la valeur locative d'un bien pour établir le montant de cotisations de taxe foncière.

8. Il résulte de ce qui précède que la requête de Mme A doit être rejetée.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Mme A est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à Mme B A et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône.

Délibéré après l'audience du 8 septembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Brossier, président,

Mme Caselles, première conseillère,

Mme Pouliquen, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 septembre 2023.

La rapporteure,

Signé

G. Pouliquen

Le président,

Signé

J.B. BrossierLa greffière,

Signé

D. Dan

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,