Property Owners v. Municipality: Annulment of Implicit Refusal to Declare Building Permit Expired

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 3 novembre 2021, le 25 juin 2024 et le 10 septembre 2024, M. E B et Mme C F, représentés par Me Philippe, demandent au tribunal :

1°) d'annuler la décision du maire de la commune de Loisieux par laquelle il a implicitement refusé de constater la caducité du permis de construire obtenu le 24 avril 2018 par M. et Mme D pour la construction d'une maison individuelle sur la parcelle cadastrée section A n°1327 ;

2°) d'enjoindre au maire de la commune de Loisieux de constater par arrêté la caducité du permis de construire du 24 avril 2018 dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Loisieux une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que le permis de construire tacitement obtenu le 24 avril 2018 par M. et Mme D est devenu caduc dès lors qu'il n'a fait l'objet d'aucun commencement d'exécution.

Par un mémoire en défense enregistré le 5 août 2022, la commune de Loisieux, représentée par la SCP Girard-Madoux et associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. B et Mme F au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- en l'absence des mesures de notification prévues par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, la requête est irrecevable ;

- les requérants ne disposent pas d'un intérêt pour agir ;

- le moyen présenté par les requérants n'est pas fondé.

Par un mémoire enregistré le 26 juin 2024, M. et Mme D concluent au rejet de la requête.

Ils font valoir qu'ils ont engagé des frais au profit de leur projet de construction et qu'ils souhaitaient vendre leur terrain.

La requête a été communiquée à M. A, qui n'a pas produit de mémoire.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Naillon,

- les conclusions de Mme G,

- et les observations de Me Philippe, représentant M. B et Mme F.

Considérant ce qui suit :

1. Le 24 février 2018, M. et Mme D ont déposé une demande de permis de construire pour la construction d'une maison individuelle sur la parcelle cadastrée section A n°1327. Par courrier du 8 juillet 2021, les requérants ont demandé au maire de Loisieux de constater la caducité du permis de construire tacitement obtenu par M. et Mme D le 24 avril 2018. M. B et Mme F demandent l'annulation de la décision implicite par laquelle le maire a refusé de constater la caducité du permis de construire tacitement obtenu le 24 avril 2018.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. () / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours () ".

3. Il ressort des pièces du dossier que les requérants ont notifié leur recours contentieux à M. A, à M. D et à la commune de Loisieux, dans les conditions requises par l'article R. 600-1 précité. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en ce sens par la commune de Loisieux doit être écartée.

4. En second lieu, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ". Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

5. En l'espèce, M. B et Mme F justifient être propriétaires d'une parcelle et d'une maison d'habitation situées à proximité immédiate du terrain d'assiette du projet, qui consiste notamment en la création d'une maison d'habitation de 162 m². Ils justifient que le projet, situé en surplomb de leur parcelle, par sa nature et son ampleur, est de nature à créer des préjudices de vue et de perte d'intimité. Par suite, ils disposent d'un intérêt pour agir.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

6. Aux termes de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année () ".

7. En l'espèce, M. D a obtenu un permis de construire tacite le 24 avril 2018, ce dernier devenant ainsi périmé en l'absence de travaux entrepris au 24 avril 2021.

8. Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier, corroboré par la photographie produite par les requérants que, le 15 juin 2021, aucune trace de travaux n'était visible sur le terrain d'assiette du projet. Si la commune de Loisieux fait valoir en défense que des travaux de raccordement au réseau d'eau potable et aux réseaux d'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées ont été réalisés avant la date de péremption du permis de construire, la seule production d'extraits du plan cadastral de la commune simplement annotés à la main et de photographies non datées sans lien certain avec le projet en litige n'est pas de nature à l'établir. De plus, le seul commencement d'un chemin d'accès destiné à amener les matériaux de construction sur le chantier, réalisé seulement quelques jours avant la date de péremption du permis de construire en litige, n'est pas de nature à établir l'exécution de travaux suffisamment importants de nature à interrompre le délai de péremption prévu par l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme. Enfin, la seule déclaration d'ouverture de chantier faite le 22 février 2021 par les bénéficiaires du permis ne peut, sans avoir été suivie de l'exécution réelle de travaux, faire obstacle à la péremption du permis de construire. Par suite et dès lors que l'arrêté de transfert délivré le 9 avril 2021 n'est pas une cause de prorogation du délai de validité du permis de construire, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire délivré le 24 avril 2018 est devenu caduc le 24 avril 2021, et pour ce motif, à demander l'annulation de la décision du maire de la commune de Loisieux par laquelle il a implicitement refusé d'en constater la caducité.

Sur les conclusions à fin d'injonction :

9. Eu égard à ses motifs, le présent jugement d'annulation implique nécessairement que le maire de de Loisieux constate la caducité du permis de construire délivré tacitement le 24 avril 2018. Il y a lieu de lui enjoindre d'y procéder dans un délai de quinze jours à compter de la notification du présent jugement. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, d'assortir cette injonction d'une astreinte.

Sur les conclusions à fin d'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B et Mme F, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que la commune de Loisieux demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Loisieux une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés par M. B et Mme F et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er :La décision du maire de la commune de Loisieux par laquelle il a implicitement refusé de constater la caducité du permis de construire obtenu le 24 avril 2018 est annulée.

Article 2 :Il est enjoint au maire de la commune de Loisieux de constater la caducité du permis de construire obtenu tacitement le 24 avril 2018 dans un délai de quinze jours à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 :La commune de Loisieux versera à M. B et Mme F une somme de 1 200 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 :Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 :Le présent jugement sera notifié à M. B et Mme F, à la commune de Loisieux, à M. A et à M. D.

Délibéré après l'audience du 21 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Bedelet, présidente,

M. Argentin, premier conseiller,

Mme Naillon, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mars 2025.

La rapporteure,

L. Naillon

La présidente,

A. Bedelet

Le greffier,

P. Muller

La République mande et ordonne au préfet de la Savoie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

No 2107607