Landowners V. Municipality over Unjustified Preemption for Urban Planning Alignment

Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés le 29 décembre 2021, le 16 novembre et le 14 décembre 2022, M. et Mme D B, représentés par Me Aubin, demandent au tribunal :

1°) d'annuler la délibération en date du 23 novembre 2021 par laquelle le conseil municipal de la commune de Loyat a décidé d'acquérir par exercice du droit de préemption les parcelles cadastrées section AB nos 542 et 541 au prix de 3 500 euros ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Loyat le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la délibération méconnaît les dispositions de l'article R. 213-6 du code de l'urbanisme ;

- la délibération méconnaît les dispositions de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme ;

- la délibération méconnaît les dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;

- la délibération présente un caractère spoliatoire.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 27 février et le 8 décembre 2022, la commune de Loyat conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient pas du respect des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en intervention, enregistré le 3 mars 2022, M. et Mme A C doivent être regardés comme s'associant aux conclusions présentées par M. et Mme B tendant à l'annulation de la délibération en date du 23 novembre 2021 par laquelle le conseil municipal de la commune de Loyat a décidé d'acquérir par exercice du droit de préemption les parcelles cadastrées section AB nos 542 et 541 au prix de 3 500 euros.

Ils soutiennent que :

- la délibération méconnaît les dispositions de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme ;

- la délibération méconnaît les dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;

- la délibération présente un caractère spoliatoire.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- l'arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d'acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Bozzi,

- les conclusions de M. Vennéguès, rapporteur public,

- et les observations de Me Aubin, représentant M. et Mme B, et de M. et Mme C.

Considérant ce qui suit :

1. M. et Mme B sont propriétaires de deux parcelles cadastrées section AB nos 542 et 541 d'une surface de 1 420 m² sur le territoire de la commune de Loyat. Envisageant de céder ces parcelles à leurs voisins, M. et Mme C, au prix de 3 500 euros et les biens étant soumis au droit de préemption, maître Binard, notaire, a adressé une déclaration d'intention d'aliéner à la mairie qui a été reçue le 15 octobre 2021. Par une délibération en date du 23 novembre 2021, notifiée le 30 novembre suivant, le conseil municipal de la commune de Loyat a décidé d'acquérir par exercice du droit de préemption ces deux parcelles au prix de 3 500 euros. M. et Mme B demandent l'annulation de la délibération du 23 novembre 2021.

Sur l'intervention de M. et Mme C :

2. M. et Mme C, acquéreurs évincés, justifient d'un intérêt suffisant pour intervenir eu égard à la nature et à l'objet du litige. Leur intervention doit donc être admise.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune :

3. Aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. ".

4. Si la commune de Loyat fait valoir que M. et Mme B auraient dû notifier le recours à la commune dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours au tribunal, il résulte des dispositions précitées concernant les autorisations de construire que les recours tendant à l'annulation de décisions portant exercice du droit de préemption urbain ne sont pas au nombre de ceux visés par les dispositions précitées de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. La fin de non-recevoir opposée par la commune de Loyat ne peut donc être accueillie.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

5. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. / L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations () ".

6. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

7. Il ressort des pièces du dossier que la délibération du 23 novembre 2021, après avoir visé les dispositions des articles L. 210-1 et suivants du code de l'urbanisme, indique que la commune entend réaliser " une opération d'urbanisation " et que " cette acquisition s'inscrit dans la mise en compatibilité du PLU avec le schéma de cohérence territoriale du Pays de Ploërmel Cœur de Bretagne qui doit intervenir dans les trois ans suivant sa date de mise en vigueur () " et que cette acquisition " respecte tout à fait les mesures de lutte contre l'étalement urbain () ".

8. Par ces motifs justifiant l'acquisition, le conseil municipal s'est toutefois borné à évoquer un objectif général d'aménagement sur l'ensemble du territoire de la commune et n'a présenté aucun projet réel concernant les parcelles en cause, alors que la commune reconnaît au surplus que ces terrains ne sont qu'à proximité d'une zone d'extension possible de l'urbanisation, pouvant ainsi être ultérieurement rattachés à une opération d'aménagement. Les requérants sont ainsi fondés à soutenir que la décision litigieuse ne satisfait pas aux exigences de motivation découlant de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme.

9. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'apparaît, en l'état du dossier, de nature à justifier l'annulation de l'arrêté attaqué.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la délibération du 23 novembre 2021 par laquelle le conseil municipal a décidé d'acquérir par exercice du droit de préemption les parcelles cadastrées AB nos 542 et 541 au prix de 3 500 euros doit être annulée.

Sur les frais liés au litige :

11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Loyat le paiement d'une somme de 1 500 euros à verser à M. et Mme B au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : L'intervention de M. et Mme C est admise.

Article 2 : La délibération du 23 novembre 2021 par laquelle le conseil municipal a décidé d'acquérir par exercice du droit de préemption les parcelles cadastrées AB nos 542 et 541 au prix de 3 500 euros est annulée.

Article 3 : La commune de Loyat versera à M. et Mme B la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme D B, à M. et Mme A C et à la commune de Loyat.

Délibéré après l'audience du 7 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M. Radureau, président,

M. Bozzi, premier conseiller,

Mme Villebesseix, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 juin 2024.

Le rapporteur,

signé

F. Bozzi

Le président,

signé

C. Radureau

Le greffier,

signé

N. Josserand

La République mande et ordonne au préfet du Morbihan en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.