Property Tax Assessment Challenge Regarding Heating Cost Inclusion

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 28 septembre 2021 et le 30 octobre 2023, M. A C, représenté par Me Pignier demande au tribunal :

1°) la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujettie au titre de l'année 2019 dans les rôles de la commune de Grenoble ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l'administration fiscale a augmenté la valeur locative de son bien en 2019 sans respecter le principe général des droits de la défense ;

- l'appartement doit être classée en catégorie 6M au lieu de 6 et sa valeur locative évaluée par comparaison avec le local-type n° 119 dont la valeur locative est de 5,49 euros/m² ;

- le coefficient d'entretien doit être fixé à 1 au lieu de 1,10 ;

- la surface corrigée de l'appartement est de 64 m², la surface réelle de 61m² ;

- le nombre de pièces retenu est de 7 alors que l'appartement comporte 6 pièces ;

- les équivalences superficielles sont de 34 m² et non de 36 m² ;

- la valeur locative 1970 doit ainsi être fixée à 544 euros au lieu de 620 euros.

Par un mémoire en défense enregistré le 12 avril 2022, le directeur départemental des finances publiques de l'Isère conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par M. C ne sont pas fondés.

Un mémoire du directeur départemental des finances publiques de l'Isère enregistré le 9 novembre 2023 n'a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Pfauwadel en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique, le rapport de M. Pfauwadel, magistrat désigné, et les observations de Me Pignier, avocate de M. C.

Une note en délibéré présentée par Mme C a été enregistrée le 29 décembre 2023.

Considérant ce qui suit :

1. M. C est propriétaire d'un appartement située 1, rue du Général Férié à Grenoble. Ayant constaté que sa cotisation de taxe foncière au titre de l'année 2019 avait subi une augmentation supérieure à celle résultant de la revalorisation du coefficient d'actualisation et des taux d'imposition, il a présenté une réclamation qui a été rejetée par l'administration fiscale. Il demande au tribunal de prononcer la réduction de cette taxe en soutenant d'une part que l'administration fiscale a irrégulièrement augmenté la valeur locative de son bien et d'autre part que la valeur locative 1970 est surévaluée.

Sur la régularité de la procédure d'imposition :

2. Lorsqu'une imposition est, telle la taxe foncière sur les propriétés bâties, assise sur la base d'éléments qui doivent être déclarés par le redevable, l'administration fiscale ne peut établir, à la charge de celui-ci, des droits excédant le montant de ceux qui résulteraient des éléments qu'il a déclarés qu'après l'avoir, conformément au principe général des droits de la défense, mis à même de présenter ses observations.

3. La direction départementale des finances publiques de l'Isère soutient qu'elle a procédé en 2019 à une opération de mise à jour des valeurs locatives d'un nombre important de logements, consistant à prendre en compte, au niveau de la valeur locative 1970, des éléments de confort définis à l'article 324 T de l'annexe III au code général des impôts jusqu'alors non pris en compte, et principalement le chauffage central. L'administration fait valoir qu'en l'espèce, l'ajout du chauffage central a fait passer la valeur locative 1970 de l'habitation de 550 euros à 620 euros. Elle soutient qu'un courrier d'information, automatisé en raison du nombre important de locaux concernés, a été adressé à chaque propriétaire concerné afin qu'il puisse faire valoir ses observations et que l'envoi au requérant de ce courrier est établi par la mention de son nom sur le tableau comportant la liste des propriétaires destinataires des courriers d'information. Toutefois, le requérant soutient ne pas avoir reçu de courrier d'information. La seule production par l'administration du modèle type du courrier d'information envoyé de façon automatisée et de l'extrait, concernant le requérant, du tableau comportant la liste des propriétaires destinataires du courrier, ne suffit pas, faute de production d'un accusé réception, à établir qu'il a été mis à même de présenter ses observations, conformément au principe général des droits de la défense. Par suite, le requérant est fondé à demander la réduction du montant de la taxe foncière 2019 correspondant à la revalorisation de la valeur locative opérée la même année par l'administration fiscale.

Sur la valeur locative 1970 :

En ce qui concerne le classement de l'immeuble :

4. Aux termes de l'article 1496 du code général des impôts : " I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation () est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune ". Aux termes de l'article 324 G de l'annexe III au même code : " I. La classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction (maisons individuelles immeubles collectifs dépendances bâties isolées) les diverses catégories de locaux d'habitation existant dans la commune. () ". Aux termes de l'article 324 H de la même annexe : " I. - Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après. () III. - Dans les cas deux cas prévus aux I et II, il peut toutefois être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types. IV. - Les caractéristiques physiques afférentes à chaque nature et catégorie de locaux retenus lors de la classification communale sont inscrites au procès-verbal des opérations de la révision. ". Ces critères sont le caractère architectural de l'immeuble, la qualité de la construction, la distribution du local et sa conception générale, l'équipement du local, l'impression d'ensemble donnant le caractère général de l'habitation.

5. Il ressort de l'extrait du procès-verbal 6670H de la commune de Grenoble que les habitations de la catégorie 6 correspondent à des constructions à façade simple d'aspect très ordinaire, construites avec des matériaux de qualité ordinaires procurant une habitabilité assez bonne, de conception très simple avec en général un faible développement des pièces pour les immeubles récents et assez mal dégagées, équipées habituellement d'une salle d'eau et d'un WC particuliers dans les immeubles récents ; les habitations de la catégorie 6M correspondent à des constructions à façade très simple, construites avec des matériaux plus légers mais assurant encore une assez bonne habitabilité, avec un faible développement des pièces et des dégagements, d'une absence fréquente de salle d'eau et de la présence d'un WC particulier ou communs dans les immeubles anciens.

6. M. C soutient que son appartement, qui a été classé catégorie 6, doit être classé en catégorie 6M et être évalué par référence au local n° 119 correspondant à cette dernière catégorie dont la valeur locative est de 5,49 euros/m². Il ressort de la photographie de l'immeuble collectif versée au dossier par l'administration, le requérant n'en produisant pas, que celui-ci est simple d'aspect ordinaire. Si le requérant fait valoir que l'immeuble a fait l'objet d'une qualité de construction médiocre et en matériaux bon marché, les pièces d'habitation disposant de surfaces exiguës, il ne produit aucune pièce de nature à établir le caractère erroné de la classification en catégorie 6M.

En ce qui concerne le coefficient d'entretien :

7. Aux termes de l'article 324 P de l'annexe III au code général des impôts : " La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l'article 324 L, est affectée d'un correctif d'ensemble destiné à tenir compte, d'une part, de l'état d'entretien de la partie principale en cause, d'autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. La surface pondérée nette ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur. " Aux termes de l'article 324 Q de l'annexe III à ce même code : " Le coefficient d'entretien est déterminé conformément au barème suivant : Bon - Construction n'ayant besoin d'aucune réparation 1,20. Assez bon - Construction n'ayant besoin que de petites réparations 1,10. Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité 1. Médiocre - Construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées 0,90. Mauvais - Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties 0,80 ". Pour l'appréciation du coefficient d'entretien d'un immeuble à la date de l'imposition, doivent notamment être pris en compte les travaux envisagés dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction.

8. Il résulte de l'instruction que l'appartement de M. C a été affecté du coefficient d'entretien de 1,10. En se bornant à indiquer que malgré un entretien régulier l'immeuble présente des défauts permanents dus à la vétusté des lieux, le requérant n'établit pas que le bien imposé présenterait de tels défauts, justifiant ainsi l'application d'un coefficient d'entretien de 1 au lieu de celui de 1,10 qui a été appliqué par l'administration fiscale. Par suite, l'état d'entretien passable n'étant ainsi pas caractérisé, le coefficient d'entretien retenu par l'administration ne peut être regardé comme étant erroné.

En ce qui concerne les équivalences superficielles :

9. Aux termes de l'article 324 T de l'annexe III au code général des impôts : " I. La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d'équipement en état de fonctionnement. Ces équivalences superficielles sont déterminées conformément au barème suivant : Eau courante : 4 m² ; Gaz (en cas d'installation fixe) : 2 m² ; Electricité (par installation quelle que soit l'utilisation du courant) : 2 m² ; Installation sanitaire (éviers et w.-c. exclus) : par baignoire : 5 m² ; par receveur de douches ou bac à laver : 4 m² ; Par lavabo et autre appareil sanitaire : 3 m² ; W.-C. particulier (par unité) : 3 m² ; Egout (raccordement au réseau d'eau) par local : 3 m² ; Vide-ordures (que celui-ci soit particulier au local ou commun à l'étage) : 3 m² ; Chauffage central, par pièce et annexe d'hygiène (que l'installation soit particulière au local ou commune aux différents locaux de l'immeuble) : 2 m². () ".

10. Le requérant soutient que les équivalences superficielles devraient être ramenées à 34 m² au lieu de 36 m² dès lors que le nombre de pièces composant l'appartement est de 6 et non 7 comme retenu dans la fiche de calcul. Toutefois, et comme le précise l'administration fiscale en défense, le nombre de pièces retenues pour le calcul de l'élément chauffage central a bien été fixé à 6. Il ressort de la déclaration H2 que le nombre de m² retenus par l'administration, se décompose comme suit : eau (4 m²), gaz (2 m²), électricité (2 m²), tout-à-l'égout (3 m²), vide-ordures (3 m²), un receveur de douche (4 m²), un lavabo (3 m²), un WC (3 m²), chauffage central (2 m² par pièce au nombre de 6, soit 12 m²) soit total 36 m². Dès lors, le moyen ne peut qu'être écarté.

11. Il résulte de tout ce qui précède que le requérant est seulement fondé à demander que la valeur locative 1970 de son appartement soit fixée à 550 euros pour la détermination du montant de la taxe foncière 2019 et à obtenir la décharge du montant de sa cotisation correspondant à la revalorisation opérée la même année par l'administration.

Sur les frais liés au litige :

12. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une quelconque somme au titre des frais exposés par M. C et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La valeur locative 1970 de l'appartement de M. C pour la détermination du montant de la taxe foncière au titre de l'année 2019 est fixée à 550 euros.

Article 2 : M. C est déchargé de la différence entre le montant de la cotisation de taxe foncière 2019 à laquelle il a été assujetti et celui résultant de l'article 1er.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A C et à la direction départementale des finances publiques de l'Isère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 décembre 2023.

Le magistrat désigné,

T. PFAUWADELLe greffier,

M. B

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.