Bordeaux Tribunal Upholds Municipality's Opposition to Structure Elevation Due to Prior Illegal Construction

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 3 décembre 2021, et deux mémoires des 21 et 22 avril 2022, qui n'ont pas été communiqués, M. A B, représenté par Me Bodard, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 27 juillet 2021 par lequel le maire de Castelnau-de-Médoc s'est opposé à sa déclaration préalable de travaux de surélévation du plancher de l'étage de la construction située 29 chemin de Ventissan, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) d'enjoindre au maire de la commune de Castelnau-de-Médoc de lui délivrer l'autorisation sollicitée ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Castelnau-de-Médoc la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la décision attaquée est insuffisamment motivée ;

- elle méconnaît l'article R. 424-12 du code de l'urbanisme ;

- l'absence d'autorisation d'urbanisme ne peut être opposée à la construction existante dont l'extension est sollicitée dès lors qu'elle a été construite avant le 15 juin 1943 ;

- le projet ne contrevient pas aux dispositions de l'article N1 du plan local d'urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 février 2022, la commune de Castelnau-de-Médoc, représentée par Me Chambord, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge du requérant la somme de 1 500 euros à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Cabanne ;

- les conclusions de M. Josserand, rapporteur public ;

- et les observations de Me Gelinier, représentant la commune de Castelnau-du-Médoc.

Considérant ce qui suit :

1. Par une demande, déposée le 6 juillet 2021, M. B a sollicité la surélévation du plancher de l'étage de la maison existante située 29 chemin de Ventissan à Castelnau-de-Médoc. Par un arrêté 27 juillet 2021, le maire de la commune s'est opposé à cette déclaration préalable. Après rejet implicite de son recours gracieux dont il a été accusé réception le 7 octobre 2021, M. B a saisi le tribunal administratif d'une demande d'annulation de ces décisions.

Sur les conclusions en annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6. () ".

3. Le maire de Castelnau-Le-Médoc, après avoir visé les dispositions pertinentes du code de l'urbanisme, a indiqué que la construction initiale de la maison d'habitation dont la surélévation était sollicitée n'avait fait l'objet d'aucune autorisation préalable. Il a cité également l'intégralité des dispositions des articles N1 et N2 du plan local d'urbanisme et considéré que le projet n'entrait pas dans le champ des exceptions de cet article. Ce dernier motif résulte directement du contenu même de l'article. Par suite, le moyen tiré de la motivation insuffisante de l'arrêté attaqué doit être écarté.

4. En deuxième lieu, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 424-12 du code de l'urbanisme, qui a trait au caractère exécutoire de l'acte, est sans incidence sur la légalité de la décision d'opposition à déclaration préalable en litige et ne peut donc qu'être écarté comme inopérant.

5. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : () 5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis ; () ".

6. Lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une telle demande d'autorisation d'urbanisme, de statuer au vu de l'ensemble des pièces du dossier d'après les règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision. Elle doit tenir compte, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme qui prévoient la régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans à l'occasion de la construction primitive ou des modifications apportées à celle-ci, sous réserve, notamment, que les travaux n'aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables. A la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de la prescription prévue par ces dispositions ceux réalisés sans déclaration préalable.

7. De première part, si M. B soutient que la maison d'habitation dont la surélévation est sollicitée a été édifiée avant la généralisation des autorisations d'urbanisme, aucune des pièces versées au dossier ne vient le corroborer. Ni l'acte de recensement ni les actes de décès produits ne font état d'une maison d'habitation aux dates auxquelles ils ont été dressés. De même, l'attestation de raccordement du 22 juin 1990 pour la parcelle en litige et les photographies d'une ancienne chape de béton ne permettent pas de déduire que cette maison a été construite avant l'entrée en vigueur de la loi d'urbanisme du 15 juin 1943. C'est contredit, au demeurant, par les déclarations de M. B auprès de l'agent de police judiciaire le 13 juin 2022 selon lesquelles il reconnaît être au courant que la maison est construite sans permis " mais cela fait 30 ans qu'elle est construite ", soit dans les années 1990. Dans ces conditions, à défaut de permis de construire, la maison d'habitation existante ne peut être regardée comme ayant été régulièrement édifiée. Elle ne pouvait, par suite, bénéficier de la prescription prévue par les dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme. Il appartenait à M. B de présenter une demande de permis de construire sur l'ensemble des éléments de construction de ce bâtiment et non les seuls travaux de surélévation projetés.

8. De deuxième part, le requérant fait valoir que l'autorité administrative était tenue de l'inviter à déposer une demande de permis global dès lors qu'elle estimait qu'une demande en ce sens était nécessaire. Cependant, cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

9. En quatrième lieu, aux termes de l'article N1 du règlement local d'urbanisme : " En dehors du secteur Np, sont interdites toutes les occupations et utilisations des sols exceptées celles prévues à l'article N2 () ". L'article N2 du même règlement dispose que " En dehors des secteurs Np et Nj, les occupations et utilisations du sol ci-après sont autorisées : () Les constructions et installations désignées ci-après, à condition que cela ne nécessite pas le renforcement des voies et réseaux publics avant leur desserte : l'extension des bâtiments existants à usage d'habitation, dès lors qu'elle ne compromet pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. La surface de plancher totale réalisée en extension ne pourra pas excéder 80 m² ".

10. A défaut d'avoir été édifiée avec autorisation, la maison d'habitation en litige ne peut être regardée comme une construction existante au sens du plan local d'urbanisme. Et, la construction d'une maison d'habitation sur un terrain dont il est constant qu'il est situé en zone N, n'entre pas au nombre des exceptions, limitativement énumérées par l'article N2 du plan local d'urbanisme, à la règle d'inconstructibilité en zone N posée par l'article N1 de ce plan. Il s'ensuit que c'est sans erreur de droit ou d'appréciation que le maire a opposé à la demande d'extension en litige la méconnaissance de ces articles.

11. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative envisage de refuser le permis sollicité parce que la construction dans son entier ne peut être autorisée au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision, elle a toutefois la faculté, dans l'hypothèse d'une construction ancienne, à l'égard de laquelle aucune action pénale ou civile n'est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables.

12. Si le requérant demande dans son dernier mémoire à bénéficier de l'application des principes énoncés au point précédent, il reste cependant tenu de présenter une demande portant sur l'ensemble de l'autorisation, ce qu'il n'a pas fait. Par ailleurs, en l'état des pièces versées au dossier, il ne justifie pas de la nécessité de travaux pour préserver le bâtiment illégalement implanté. Par suite, le moyen doit être écarté.

13. Il résulte de tout ce qui précède que M. B n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 27 juillet 2021 du maire de Castelnau-de-Médoc. Ses conclusions à fin d'injonction doivent par conséquent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Castelnau-de-Médoc, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme que demande M. B au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. B une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Castelnau-de-Médoc sur le même fondement.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 : M. B versera à la commune de Castelnau-de-Médoc une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A B et à la commune de Castelnau-de-Médoc.

Délibéré après l'audience du 18 octobre 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Cabanne, présidente

M. Pinturault, premier conseiller,

M. Frézet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2023.

La présidente-rapporteure,

C. CABANNE

L'assesseur le plus ancien,

M. PINTURAULT

La greffière,

M-A PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,