Adjacent Owners' Challenge to Building Permit Dismissed on Documentation and Height Compliance

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 25 mars 2021 et le 29 septembre 2022, M. et Mme C de A de E, représentés par Me Genty, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 21 octobre 2020 par lequel le maire de Barbâtre a délivré à Mme de F de G un permis de construire une maison individuelle à usage d'habitation secondaire, un garage et un préau attenants, et un mur de clôture, sur la parcelle cadastrée section AK n°286 située rue des Onchères sur le territoire de cette commune, l'arrêté du 23 septembre 2021 portant permis de construire modificatif et la décision du 10 février 2021 de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Barbâtre le versement d'une somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le permis de construire attaqué est irrégulier, le dossier de demande de permis de construire ayant été présenté en méconnaissance des dispositions du c) et du d) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;

- le permis de construire attaqué méconnaît les articles UC 6 et UC 7 du plan local d'urbanisme relatif à la hauteur maximale des constructions ;

- le permis de construire ne respecte pas les limites afférentes aux constructions autorisées.

Par un mémoire en défense, enregistré le 10 septembre 2021, la commune de Barbâtre, représentée par Me Marchand, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 16 juin 2021, le 22 novembre 2021 et le 11 octobre 2022, Mme B de F de G, représentée par Me Lefèvre, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable dès lors que les requérants sont dépourvus d'intérêt à agir ;

- les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Thomas, première conseillère,

- les conclusions de M. Marowski, rapporteur public,

- les observations de Me Genty, avocat des requérants,

- les observations de Me Angibaud, substituant Me Marchand, avocat de la commune de Barbâtre,

- les observations de Me Lefèvre, avocat de Mme de F de G et les observations de cette dernière.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 21 octobre 2020, le maire de Barbâtre a délivré à Mme de F de G un permis de construire une maison individuelle d'une surface de plancher de 97,94 m2, un garage, un préau attenant, et un mur de clôture, sur la parcelle cadastrée section AK n°286 située rue des Onchères et classée en zone UC du plan local d'urbanisme de la commune. Par un arrêté du 10 août 2021, le maire a délivré à Mme de F de G un permis de construire modificatif pour un changement de couleur des volets et du portail du garage, la modification des ouvertures en façade sud, l'ajustement des côtes altimétriques et la modification de la hauteur du bas de pente en façade ouest. M. et Mme de A de E, propriétaires de la maison située sur la parcelle cadastrée section AK n°285, contigüe du terrain d'assiette du projet, demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du 21 octobre 2020 modifié par l'arrêté du 10 août 2021, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux contre le permis de construire initial.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la composition du dossier de demande de permis de construire :

2. Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " " a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. La circonstance que les pièces jointes au dossier de demande de permis de construire ne font pas état de la terrasse située à l'est de la parcelle cadastrée section AK n° 285 appartenant aux requérants n'entache pas d'irrégularité le dossier de demande de permis de construire dont les éléments, notamment les photographies, les plans et la notice qui font état avec suffisamment de précision de l'implantation du mur de clôture en limite est, permettent d'apprécier de façon suffisante et pertinente l'insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes et en particulier celle des requérants. Les photographies produites, dont les angles de vue sont reproduits sur le plan de masse, permettent d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement immédiat. Enfin, le plan de masse du projet autorisé dans son dernier état par le permis de construire modificatif du 10 août 2021 a permis à l'autorité compétente de se prononcer en toute connaissance de cause sur la hauteur de la construction au regard de l'état du terrain naturel et, dans ses conditions, sur ses incidences sur les propriétés immédiatement voisines. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne la hauteur de la construction et de la clôture :

5. Aux termes du lexique du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de la Barbâtre : " () La hauteur H d'une construction est la différence d'altitude mesurée verticalement entre le point haut de la construction d'une part et d'autre part le niveau du sol (niveau du trottoir le cas échéant, ou le niveau du sol existant avant travaux). La hauteur des constructions est mesurée par rapport au sol naturel avant exécution des fouilles et remblais. () La hauteur maximale d'une construction à l'égout est mesurée à la ligne de l'égout ou au faîtage (hors tuile faitière) dans le cas d'un toit en pente et à l'acrotère d'une toiture-terrasse. () La hauteur de la clôture sera mesurée à partir du sommet du mur de soutènement pour les terrains présentant des dénivelés importants en limites séparatives ou en limites de voies sur la parcelle concernée ". Aux termes de l'article UC 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune applicable à la zone UC : " () / Pour les constructions dont l'implantation est autorisée en limite séparative : • S'il s'agit d'un mur pignon en limite d'une largeur maximale de 9,5 mètres et dont la hauteur n'excède pas 5,5 mètres au faitage (pouvant être majorée jusqu'à 5,8 mètres, proportionnellement au rehaussement du premier niveau imposé par le PPRL). • S'il s'agit d'un mur droit : 3,1 mètres au faîtage. • S'il s'agit d'un égout de toiture : 3,1 mètres à l'égout dans ce cas, la hauteur maximale au faîtage ne pourra dépasser 4,1 mètres sur cette partie de construction. () ". Il ressort de l'article UC 7 de ce règlement applicable à la zone UC que la hauteur maximale autorisée des clôtures est de 1,80 mètres par rapport au niveau du terrain naturel avant travaux.

6. Il ressort du dossier de demande du permis de construire modificatif délivré le 23 septembre 2021 que, d'une part, la hauteur au faîtage du mur pignon central sur la limite séparative est, est de 3,76 mètres par rapport au niveau du sol naturel avant fouilles et remblais, au pied de la construction, correspondant à la côte 5,30 mètres NGF. D'autre part, au vu du plan de masse du dernier état du projet tel qu'autorisé par ce permis de construire modificatif, la hauteur du faîtage des murs nord et sud est respectivement de 3,41 mètres et de 3,15 mètres, et la hauteur à l'égout du toit est de 2,45 mètres, mesurés au pied de la construction, par rapport aux cotes du niveau du terrain naturel existant avant travaux dont il ne ressort pas des pièces du dossier qu'il aurait fait l'objet de remblaiements, et sans qu'il y ait lieu de rajouter à la hauteur de la construction projetée, celle du mur de soutènement de la terrasse des requérants, édifiée sur leur parcelle. Enfin, il ressort également de ce plan que la hauteur de la clôture devant le patio sur la limite séparative est, est de 1,8 mètres par rapport au niveau du sol au pied de cette clôture sur la propriété de la pétitionnaire. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, la hauteur de la construction et de cette clôture ne se calcule pas par rapport à la côte du terrain naturel en limite séparative sur leur propriété, dont il est constant qu'elle a fait l'objet de travaux de déblaiements.

7. Alors que l''autorisation d'urbanisme n'a pas d'autre objet que d'autoriser une construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, il ne ressort au demeurant pas des pièces du dossier de permis de construire modificatif, contrairement à ce que font valoir les requérants, que les côtes du terrain naturel figurant au dossier de permis de construire modificatif seraient matériellement fausses au vu des différents plans de géomètres produits, ni même contradictoires avec les éléments graphiques du plan de prévention des risques littoraux, alors qu'au demeurant elles correspondent au niveau du terrain naturel figurant sur le relevé de bornage réalisé en 2018 dont les requérants se prévalent.

8. Il en résulte que les moyens tirés de la méconnaissance des articles UC 6 et UC 7 du règlement du plan local d'urbanisme doivent être écartés

9. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, M. et Mme A de E ne sont pas fondés à demander l'annulation des décisions attaquées.

Sur les frais liés au litige :

10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Barbâtre, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, les sommes que les requérants demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge des requérants le versement d'une somme à verser à Mme de F de G et à la commune de Barbâtre à ce même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et Mme de A de E est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de la Barbâtre et par Mme de F de G au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme C de A de E, à la commune de Barbâtre et à Mme B de F de G.

Délibéré après l'audience du 28 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Durup de Baleine, président,

Mme Thomas, première conseillère,

M. Brémond, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 juin 2024.

La rapporteure,

S. THOMAS

Le président,

A. DURUP DE BALEINELa greffière,

L. LÉCUYER

La République mande et ordonne

au préfet de la Vendée en ce qui le concerne

ou à tous commissaires de justice à ce

requis en ce qui concerne les voies de droit commun

contre les parties privées, de pourvoir

à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier