Municipal Land Acquisition Price Over Valuation Annulled

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 10 juin 2021 et 2 mars 2023, M. A Esnault demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision implicite par laquelle le maire de Fouesnant a rejeté son recours gracieux, reçu le 9 février 2021, tendant au retrait de la délibération du

17 décembre 2020 par laquelle le conseil municipal de la commune de Fouesnant a décidé d'acquérir les parcelles cadastrées BD n°s 200 et 335 située impasse Armor et BD n° 337 située rue des Iles à Fouesnant et a autorisé le maire à signer tous documents et à effectuer toutes démarches nécessaires à l'exécution de cette délibération ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Fouesnant la somme de 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- les conseillers municipaux n'ont pas disposé d'une information suffisante sur l'opération, en méconnaissance des dispositions des articles L. 2121-12 et L. 2121-13 du code général des collectivités territoriales, dès lors, d'une part, que la note explicative de synthèse ne précise ni la finalité de l'acquisition des parcelles en litige, ni les modalités de fixation des prix et, d'autre part, que le maire n'a pas répondu en séance aux questions des conseillers municipaux qui n'ont pas été retranscrites dans le compte-rendu ;

- le prix fixé pour acquérir le bien en litige est manifestement surévalué, ce qui entache la délibération attaquée d'une erreur d'appréciation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 février 2022, et un mémoire, enregistré le 18 août 2023 et non communiqué, la commune de Fouesnant, représentée par Me Prieur et

Me Moreau-Verger (Selarl Le Roy, Gourvennec, Prieur), conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par une ordonnance du 13 juillet 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au

18 août 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code général de la propriété des personnes publiques ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Pellerin, rapporteure,

- les conclusions de M. Vennéguès, rapporteur public,

- les observations de M. Esnault,

- et les observations de Me Moreau-Verger, représentant la commune de Fouesnant.

Une note en délibéré, enregistrée le 10 octobre 2023, présentée par M. Esnault n'a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Par une délibération du 17 décembre 2020, la commune de Fouesnant a décidé d'acquérir les parcelles cadastrées section BD n°s 200 et 335 situées impasse Armor et BD

n° 337 située rue des Iles à Fouesnant, d'une superficie totale de 1 823 m², et a autorisé le maire à signer tous documents et à effectuer toutes démarches nécessaires à l'exécution de cette délibération. Par un courrier du 9 février 2021, reçu le même jour, M. Esnault, conseiller municipal, a demandé au maire de retirer cette délibération. Le silence gardé par le maire de Fouesnant sur ce recours gracieux a fait naître une décision implicite de rejet, le 9 avril 2021.

M. Esnault doit être regardé comme demandant au tribunal d'annuler la délibération du

17 décembre 2020 précitée ainsi que la décision implicite de rejet née du silence gardé par l'administration sur son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article L. 1211-1 du code général de la propriété des personnes publiques : " La consultation de l'autorité compétente de l'État préalable aux acquisitions immobilières poursuivies par les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics a lieu dans les conditions fixées à la section 3 du chapitre unique du titre I du livre III de la première partie du code général des collectivités territoriales. ". Aux termes de l'article L. 1311-9 du code général des collectivités territoriales : " Les projets d'opérations immobilières mentionnés à l'article L. 1311-10 doivent être précédés, avant toute entente amiable, d'une demande d'avis de l'autorité compétente de l'Etat lorsqu'ils sont poursuivis par les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics. () ". L'article 1311-10 de ce code énonce que : " Ces projets d'opérations immobilières comprennent : () / 2° Les acquisitions à l'amiable, par adjudication ou par exercice du droit de préemption, d'immeubles, de droits réels immobiliers, de fonds de commerce et de droits sociaux donnant vocation à l'attribution, en pleine propriété, d'immeubles ou de parties d'immeubles, d'une valeur totale égale ou supérieure à un montant fixé par l'autorité administrative compétente, ainsi que les tranches d'acquisition d'un montant inférieur, mais faisant partie d'une opération d'ensemble d'un montant égal ou supérieur (). ". Aux termes de l'article L. 1311-11 du même code : " Les personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 1311-9 délibèrent au vu de l'avis de l'autorité compétente de l'Etat. ".

3. L'article L.1311-9 du code général des collectivités territoriales soumet les projets d'opérations immobilières, et notamment les acquisitions des collectivités locales, avant toute entente amiable, à une demande d'avis de l'autorité compétente de l'Etat. Cet avis ne lie pas la commune, qui peut s'en écarter sous le contrôle du juge, sous réserve que le prix retenu ne soit pas substantiellement supérieur à l'estimation du service des domaines, ni entaché d'erreur d'appréciation au regard de l'intérêt pour la commune de l'acquisition envisagée.

4. Il ressort des pièces du dossier que le terrain à acquérir comporte une maison d'habitation d'une superficie utile de 65 m² à l'état d'abandon depuis plusieurs années et qui est vouée à la démolition sur une parcelle d'une superficie totale de 1 823 m². Par un avis du

22 septembre 2020, la directrice départementale des finances publiques du Finistère a estimé que la valeur vénale de ce bien immobilier s'élevait à 270 000 euros, hors coût de démolition avec une marge d'appréciation de 10 %, soit un seuil haut de 297 000 euros. Il ressort de la délibération attaquée que la commune de Fouesnant a autorisé l'acquisition de ce bien au prix de 350 000 euros, hors frais de démolition, soit un prix de 17,84 % supérieur à la fourchette haute de l'estimation de la direction départementale des finances publiques du Finistère et de 29,6 % par rapport à cette estimation. Contrairement à ce que soutient la commune de Fouesnant, le prix de l'acquisition de ce bien est ainsi substantiellement supérieur à l'estimation de la direction départementale des finances publiques du Finistère. La commune de Fouesnant justifie ce montant par la situation des parcelles en litige, inscrites en emplacement réservé n° 33, en centre-ville, à proximité des équipements publics et aménagées, qui constituent ainsi une opportunité foncière pour la commune, notamment pour lui permettre d'étendre et de redéployer les services publics du pôle d'actions culturelles, l'Archipel, pour répondre aux besoins des usagers et des agents employés sur ce site, ainsi que par un nouvel avis émis le 20 octobre 2021 par la directrice départementale des finances publiques du Finistère qui a évalué le bien à un montant de

350 000 euros, hors frais de démolition, avec une marge d'appréciation de 10 %. Toutefois, cet avis, qui est postérieur à la délibération attaquée, est sans incidence sur la légalité de celle-ci. En outre, la comparaison d'acquisitions de parcelles à des prix et pour des superficies relativement similaires à celles en litige qui figurent dans les écritures de la commune de Fouesnant, ne comporte aucune indication sur la période à laquelle ces transactions ont été réalisées et ne sont établies par aucune pièce versée au dossier, de sorte que cette comparaison est dépourvue de valeur probante. La commune ne justifie, par aucune autre pièce versée au dossier, des motifs de l'acquisition des parcelles en litige à un prix substantiellement supérieur à l'estimation du

22 septembre 2020, alors que l'intérêt pour la commune de cette acquisition, s'il est établi, ne

justifie toutefois pas un tel écart par rapport à cette estimation. Dans ces conditions, M. Esnault est fondé à soutenir que la délibération attaquée est entachée d'une erreur d'appréciation quant au montant retenu pour l'acquisition des parcelles en litige.

5. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête, que la délibération du conseil municipal de Fouesnant du

17 décembre 2020 et la décision portant rejet implicite du recours gracieux de M. Esnault doivent être annulées.

Sur les frais liés au litige :

6. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. Esnault, qui n'est pas la partie principalement perdante, la somme que demande la commune de Fouesnant au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit à la demande présentée par M. Esnault, qui n'établit pas la réalité des frais qu'il aurait exposés, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : La délibération du conseil municipal de Fouesnant du 17 décembre 2020 et la décision portant rejet implicite du recours gracieux de M. Esnault sont annulées.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête et les conclusions présentées par la commune de Fouesnant au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A Esnault et à la commune de Fouesnant.

Délibéré après l'audience du 5 octobre 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Grenier, présidente,

Mme Thalabard, première conseillère,

Mme Pellerin, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2023.

La rapporteure,

signé

C. Pellerin

La présidente,

signé

C. GrenierLa greffière,

signé

I. Le Vaillant

La République mande et ordonne au préfet du Finistère, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.