Real Estate Company v. Municipality Regarding Town Planning Certificate Denial

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 10 août 2021, la SCI Angel, représentée par Me Lalanne, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 17 mars 2021 par lequel le maire de Veigné lui a délivré un certificat d'urbanisme négatif portant sur la réalisation d'un lotissement sur des parcelles cadastrées AI 7, AI 146, AI 347 et AI 348 situées sur le territoire de cette commune et la décision du 17 juin 2021 rejetant son recours gracieux ;

2°) d'enjoindre au maire de Veigné de lui délivrer un certificat d'urbanisme positif ou, à défaut, de réexaminer sa demande, dans l'un ou l'autre des cas dans un délai de 15 jours sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Veigné une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté est entaché d'incompétence à défaut pour son signataire de justifier d'une délégation ;

- la décision rejetant son recours gracieux est entachée d'incompétence dès lors qu'il n'est pas établi que c'est bien le maire qui en est effectivement le signataire ;

- le motif de refus opposé en ce qui concerne les logements B et C fondé sur l'article UD 6 est illégal, ce dernier ne s'appliquant pas au projet constitue une réhabilitation ;

- la grange existante à démolir constitue l'accessoire de la maison d'habitation et est donc destinée au logement ;

- le motif tiré de la méconnaissance de l'article L. 111-23 est entaché d'erreur d'appréciation en ce que, d'une part, les bâtiments situés au Nord et au Sud du lot C ne sont pas en état de ruine et, d'autre part, le bâtiment situé au Sud du lot C présente un intérêt architectural justifiant sa restauration ;

- le motif tiré de la méconnaissance de l'article UD 2 est entaché d'erreur d'appréciation en ce que, d'une part, le projet ne constitue pas un programme de plus de 3 logements et, d'autre part, cet article ne pouvait fonder un refus dès lors que le nombre de logements et la part de logements sociaux ne sont pas encore définis au stade de la division projetée ;

- le certificat délivré ne pouvait en tout état de cause être défavorable sur l'ensemble du projet, ce dernier portant sur plusieurs constructions divisibles.

Par un mémoire en défense enregistré le 7 février 2023, la commune de Veigné conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la SCI Angel une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Gasnier,

- les conclusions de Mme Dumand, rapporteure publique,

- et les observations de Me Veauvy, représentant la commune de Veigné.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Angel a déposé une demande de certificat d'urbanisme portant sur la division des parcelles cadastrées AI 7, AI 146, AI 347 et AI 348, situées sur la commune de Veigné (Indre-et-Loire) en 5 lots, le lot A étant destiné à la construction d'une ou plusieurs habitations, les lots B et C consistant en la réhabilitation de deux granges existantes afin de créer deux habitations et les lots D et E constituant respectivement un accès commun et un alignement. Par arrêté du 17 mars 2021, le maire de Veigné a délivré à la SCI Angel un certificat d'urbanisme négatif pour l'ensemble de l'opération projetée au motif qu'elle méconnait les articles UD 6 et UD 2 du règlement du plan local d'urbanisme. La SCI Angel demande au tribunal d'annuler cet arrêté et la décision du 17 juin 2021 rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne le motif tiré de la méconnaissance de l'article UD 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Veigné :

2. L'article UD 6 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Veigné institue une bande de constructibilité de 40 mètres à compter de l'alignement des voies ou emprises publiques les plus proches au-delà de laquelle les constructions nouvelles sont interdites.

3. Pour fonder le caractère défavorable du certificat d'urbanisme litigieux, le maire de Veigné a relevé que le projet de la SCI Angel portant sur les lots B et C devait être regardé comme des constructions nouvelles eu égard, d'une part, à l'état de ruine des bâtiments existants et, d'autre part, à la transformation de la grange en habitation.

4. Toutefois, d'une part, il ressort des photographies jointes au constat d'huissier produit à l'instance que la grange et la maison d'habitation existantes situées au Nord des lots B et C conservent leurs murs porteurs, leurs toitures et l'essentiel de leurs ouvertures et volets battants. Elles ne sont, dès lors pas à l'état de ruine et constituent des constructions existantes.

5. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que la construction située au Sud du lot C bien qu'étant partiellement recouverte par la végétation et comportant des affaissements sur sa toiture, conserve ses murs porteurs en pierre en bon état, l'essentiel des tuiles de sa toiture et ne présente pas de risque avéré d'effondrement ou de désolidarisation des éléments de gros œuvre. Elle n'est, par suite, pas davantage à l'état de ruine et constitue une construction existante.

6. Enfin, la transformation de la grange en habitation ne constitue pas une " construction nouvelle " au sens des dispositions citées au point 2 mais, le cas échéant, un changement de destination d'un bâtiment existant.

7. Or, ainsi que le fait valoir la société requérante, les dispositions de l'article UD 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Veigné ne trouvent à s'appliquer qu'aux construction nouvelles et non aux travaux sur une construction existante ou aux changements de destination. Par suite, en refusant de délivrer le certificat d'urbanisme pour ce premier motif, le maire de la commune de Veigné a fait une inexacte application des dispositions de l'article UD 6 du règlement du PLU.

En ce qui concerne le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UD 2 du PLU :

8. Aux termes de l'article UD 2 du règlement du plan local d'urbanisme : " Tout programme de 3 logements et plus devra présenter une proportion au moins égale à 30% de logements locatifs financés par un prêt aidé par l'Etat ".

9. Les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de refuser l'autorisation sollicitée ou d'opposer un caractère défavorable à la demande de certificat formulée notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.

10. En l'espèce, il est constant que la demande de certificat d'urbanisme porte sur la division de parcelles en 5 lots dont 3 sont destinés à la construction ou à la rénovation de constructions à destination de logement. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier que le projet en cause ne pourra pas, au stade ultérieur de délivrance des autorisations de construire, respecter la proportion minimale de 30% de logements locatifs financés par un prêt aidé par l'Etat fixée par l'article UD 2 précité. Par suite, en l'état du projet présenté dans la demande de certificat d'urbanisme, le maire ne pouvait pas davantage délivrer un certificat d'urbanisme défavorable sur les lots A, B et C en se fondant sur ce second motif.

11. Pour application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par le requérant n'est de nature à entrainer l'illégalité de l'arrêté.

12. Il résulte de ce qui précède que l'arrêté attaqué et la décision de rejet du recours gracieux doivent être annulés.

Sur les conclusions à fins d'injonction :

13. Les motifs du présent jugement impliquent nécessairement que soit délivré à la SCI Angel un certificat d'urbanisme positif le cas échéant assorti de la réserve du respect de la règle édictée à l'article UD 2 précitée. Il y a lieu d'enjoindre à la commune de délivrer ce certificat dans un délai de 1 mois. En revanche, il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la SCI Angel, qui n'a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la commune de Veigné au titre des frais exposée par celle-ci non compris dans les dépens.

15. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Veigné une somme de 1 500 euros à verser à la SCI Angel en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 17 mars 2021 et la décision du 17 juin 2021 portant rejet du recours gracieux sont annulés.

Article 2 : Il est enjoint à la commune de Veigné de délivrer à la SCI Angel un certificat d'urbanisme positif.

Article 3 : La commune de Veigné versera à la SCI Angel une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Angel et à la commune de Veigné.

Délibéré après l'audience du 23 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne, président,

Mme Pajot, conseillère,

M. Gasnier, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 juin 2024.

Le rapporteur,

Paul GASNIER

Le président,

Denis LACASSAGNE

La greffière,

Aurore MARTIN

La République mande et ordonne au préfet d'Indre-et-Loire en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.