Building Permit Refusal Annulled Due to Retroactive Zoning Application and Unfounded Safety Concerns

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 12 mars 2021 et le 21 mai 2024, Mme A C, représentée par Me Del Prete, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 8 janvier 2021, par lequel le maire de la commune de Roquevaire a refusé de lui délivrer le permis de construire qu'elle avait demandé le 18 août 2020 tendant à la réalisation d'une maison individuelle avec garage ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Roquevaire la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le refus attaqué méconnaît l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme ;

- le refus ne peut être légalement fondé sur l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 avril 2021, la commune de Roquevaire, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 6 juin 2024, la clôture de l'instruction a été fixée en dernier lieu au 25 juin 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Busidan, première conseillère,

- les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

- et les observations de Me Giordano, représentant la requérante et celles de M. B, représentant la commune de Roquevaire.

Une note en délibéré, présentée par le maire de la commune de Roquevaire, a été enregistrée le 5 juillet 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Mme A C est propriétaire d'un terrain formant le lot B issu de la division d'un plus grand tènement, qui a été déclarée par ses parents et à laquelle le maire de Roquevaire ne s'est pas opposé par arrêté du 20 août 2015. Sur ce terrain d'une superficie de 4 214 m², Mme C a déposé le 18 août 2020 une demande de permis tendant à la construction d'une maison individuelle avec garage d'une surface de plancher de 121,27 m². Le maire de Roquevaire a refusé ce permis de construire par un arrêté du 8 janvier 2021, dont Mme C demande l'annulation.

2. Pour refuser le permis de construire sollicité, le maire de Roquevaire a opposé plusieurs motifs tirés, pour les uns, de la méconnaissance de divers articles du règlement du plan local d'urbanisme que le conseil municipal de Roquevaire avait approuvé le 23 janvier 2017, pour les autres, de la méconnaissance d'articles du règlement du plan de prévention des risques " incendie de forêt " approuvé par arrêté préfectoral du 24 avril 2017, enfin du non-respect des exigences posées par l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

Sur les motifs de refus fondés sur la méconnaissance de dispositions des règlements du plan local d'urbanisme communal et du plan de prévention des risques " incendie de forêt " :

3. Aux termes de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme : " Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date ". Il résulte de ces dispositions qu'elles ont pour effet de garantir à la personne souhaitant construire sur un terrain destiné à être bâti et inclus dans un lotissement ayant fait l'objet d'une décision de non-opposition à déclaration préalable, le droit de voir sa demande de permis de construire déposée durant les cinq ans qui suivent ladite décision de non-opposition, examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de cette décision.

4. Il ressort de la décision du 20 août 2015 par laquelle le maire de Roquevaire ne s'est pas opposé à la division foncière que le lot B issu de ladite division est destiné à être bâti. Il ressort également des pièces du dossier que ce lot constitue le terrain d'assiette du projet de la requérante, et que ce projet, déposé le 18 août 2020, l'a été dans le délai de cinq ans après la décision du 20 août 2015. Dans ces conditions, le maire ne pouvait, sans méconnaître l'article précité L. 442-14 du code de l'urbanisme, examiner la légalité du projet de Mme C au regard de dispositions postérieures à celles applicables au 20 août 2015. Dès lors, comme le fait valoir la requérante, aucun des motifs de refus opposés par le maire de Roquevaire et tirés de la méconnaissance de dispositions des règlements du PLU communal ou du PPRIF, qui sont des documents approuvés postérieurement au 20 août 2015, ne peut légalement fonder le refus en litige.

Sur le motif de refus tiré de la méconnaissance des exigences de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme :

5. L'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dispose : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ". Les risques d'atteinte à la sécurité publique visés par ce texte sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants du projet pour lequel le permis est sollicité que ceux que l'opération projetée peut engendrer pour des tiers. Pour apprécier si ces risques justifient un refus de permis sur le fondement de ces dispositions, il appartient à l'autorité d'urbanisme compétente, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, d'abord, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent, ensuite d'estimer, au vu du dossier et de l'instruction de la demande de permis, si des prescriptions spéciales, n'apportant pas au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, ne permettraient pas d'accorder légalement le permis en en assurant la conformité aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.

6. Il ressort de l'arrêté attaqué que les risques pour la sécurité avancés par le maire de Roquevaire tiennent à une desserte viaire du terrain d'assiette ne permettant pas, notamment par le chemin des Baraques, l'approche des véhicules de secours et " compliquant la mise en œuvre des secours dans le secteur ".

7. Si la décision attaquée indique ainsi que le chemin des Baraques, extrêmement étroit, ne bénéficierait d'aucune aire de retournement de 6 mètres de large à moins de 200 mètres du projet, il ressort cependant des pièces versées au dossier par les requérants le 21 mai 2024, qui comprennent notamment un constat d'huissier établi le même jour, que le chemin des Baraques, dans les 200 derniers mètres desservant par le Sud le terrain d'assiette du projet, mesure au minimum 3 mètres de large. De plus, ce chemin s'élargit à chaque entrée de propriété. Ces élargissements, au nombre de 6 sur cette partie du chemin des Baraques, sont situés de place en place au long de ce chemin et présentent une largeur comprise entre de 5,10 et 7,50 mètres et une longueur comprise entre 7 et 10 mètres. Dans ces conditions, et alors qu'une aire de retournement se trouve à proximité immédiate du terrain d'assiette du projet, il ne ressort pas des pièces du dossier, contrairement à ce qu'affirme la commune, que le croisement de véhicules sur cette voie à double sens de circulation empêcherait le passage des véhicules de secours sur le chemin des Baraques et que la probabilité de réalisation d'un risque pour la sécurité publique serait telle que sa réalisation présenterait des conséquences graves. Dès lors, le motif tiré du non-respect des exigences de sécurité posées par l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ne peut pas non plus fonder légalement la décision attaquée.

8. Il résulte de ce qui précède qu'aucun des motifs de refus avancés par le maire de Roquevaire n'étant fondé, la requérante est fondée à demander l'annulation du refus de permis de construire attaqué, étant précisé que, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est de nature à entraîner cette annulation.

Sur les frais liés au litige :

9. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".

10. Dans les circonstances de l'espèce et au titre des dispositions précitées, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Roquevaire une somme de 800 euros à verser à la requérante.

D É C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 8 janvier 2021 pris par le maire de Roquevaire et portant refus du permis de construire demandé par Mme C est annulé.

Article 2 : La commune de Roquevaire versera, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 800 euros à Mme C.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié Mme A C et à la commune de Roquevaire.

Délibéré après l'audience du 2 juillet 2024, à laquelle siégeaient :

- Mme Hogedez, présidente,

- Mme Busidan, première conseillère,

- Mme Ridings, conseillère,

assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2024.

La rapporteure,

signé

H. BusidanLa présidente,

signé

I. Hogedez

Le greffier,

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier,