Owner Denied Property Tax Discharge for Unexploited Hotel Under Commercial Lease
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner sought discharge from property tax for the year 2020 concerning a hotel, arguing for an exemption under tax law for business property unexploited for over three months, independently of its will, and affecting the entire building, particularly citing administrative doctrine supporting relief for unexploited commercial premises rented out with necessary equipment. The court rejected the claim because the property was subject to a commercial lease where the lessee managed the operation, meaning the owner was not utilizing the building itself as required by the statute for the exemption; furthermore, the court held that the requested tax discharge did not constitute a tax reassessment, rendering the owner's reliance on the principle preventing the administration from enforcing a different interpretation of published administrative instructions inapplicable.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 761-1 du code de justice administrative, article 1389 du code général des impôts, Article 1er; Owner Denied Property Tax Discharge for Unexploited Hotel Under Commercial Lease: The court rejected the claim because the property was subject to a commercial lease where the lessee managed the operation, meaning the owner was not utilizing the building itself as required by the statute for the exemption; furthermore, the court held that the requested tax discharge did not constitute a tax reassessment, rendering the owner's reliance on the principle preventing the administration from enforcing a different interpretation of published administrative instructions inapplicable.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article explicitly rejects the main claim of the applicant (the request for discharge of property taxes).
This article governs the award of costs and was cited in relation to the rejection of the applicant's claim for costs.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 5 mars 2021 et le 28 juin 2022, la société par actions simplifiées (SAS) CBI Express, représentée par Me Fasseu, demande au tribunal :
1°) la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Marseille au titre de l'année 2020 pour un bien immobilier situé 9 013 rue Neuve Saint Martin à Marseille ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- sa requête est recevable ;
- elle est en droit de bénéficier de l'exonération prévue au I de l'article 1389 du code général des impôts dès lors que :
- les locaux loués sont munis du matériel nécessaire à leur exploitation ;
- elle poursuit elle-même à travers la location de l'hôtel et du restaurant une exploitation commerciale de ses locaux ;
- l'inexploitation du bien est indépendante de sa volonté, supérieure à un délai de trois mois et concerne la totalité de l'immeuble ;
- elle est en droit de se prévaloir de l'instruction publiée au bulletin officiel des finances publiques - impôts le 6 juillet 2016 sous la référence BOI-IF-TFB-40-20-30, ainsi que des réponses ministérielles à M. A, sénateur, publiée au Journal Officiel du 22 mai 2003 et à M. B, député, publiée au Journal Officiel du 12 décembre 2006.
Par deux mémoires en défense enregistrés le 8 septembre 2021 et le 5 septembre 2022, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable dès lors que le mandat donné par la SNC Covivio Hôtels Gestion Immobilière à son administrateur de biens n'a pas été produit avant l'expiration du délai de recours ;
- les moyens soulevés par la société CBI Express ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 30 juin 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 5 septembre 2022.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Pouliquen, rapporteure,
- et les conclusions de Mme Caselles, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. La SAS CBI Express a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2020 à raison d'un hôtel situé au 9 013 rue neuve St Martin à Marseille, dont elle est propriétaire. Elle demande la décharge de ces cotisations.
Sur l'application de la loi fiscale :
2. Aux termes du I de l'article 1389 du code général des impôts : " Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée ".
3. Il résulte de l'instruction que la SAS CBI Express a conclu, le 19 juin 2008, un contrat de bail commercial avec la société Mercure International Hôtels. Ce contrat prévoit que le loyer correspond à un pourcentage sur le chiffre d'affaires annuel réalisé par le preneur et que ce dernier doit informer le bailleur, pour chaque année en cours, de son chiffre d'affaires, du taux d'occupation et du prix moyen par chambre et, pour chaque année écoulée, du taux d'occupation, du revenu par chambre disponible, du chiffre d'affaire total et des investissements réalisés. Ainsi qu'il résulte du point 4.2 de ce contrat, ces obligations déclaratives visent à " assurer la prévisibilité et la transparence nécessaire à l'application du loyer variable ". Le preneur à bail doit également faire approuver par le propriétaire, tout changement de catégorie de l'hôtel si celui-ci fait l'objet d'un classement, ainsi que tout changement d'enseigne. Toutefois ces circonstances ne permettent pas de regarder l'immeuble de la SAS CBI Express comme étant " utilisé par le contribuable lui-même ". Par suite, à supposer même que la vacance du bien au cours de l'année 2020 soit indépendante de la volonté de la société requérante, ait duré plus de trois mois et ait affecté la totalité de l'immeuble, la SAS CBI Express n'est pas fondée à soutenir qu'elle pouvait bénéficier du dégrèvement prévu au I de l'article 1389 du code général des impôts.
Sur l'interprétation administrative de la loi fiscale :
4. Aux termes du second alinéa de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales : " Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente. Sont également opposables à l'administration, dans les mêmes conditions, les instructions ou circulaires publiées relatives au recouvrement de l'impôt et aux pénalités fiscales ".
5. La société requérante se prévaut, sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de l'instruction publiée au bulletin officiel des finances publiques - impôts le 6 juillet 2016 sous la référence BOI-IF-TFB-40-20-30, ainsi que des réponses ministérielles à M. A, sénateur, publiée au Journal Officiel du 22 mai 2003 et à M. B, député, publiée au Journal Officiel du 12 décembre 2006, selon lesquelles le propriétaire d'un local commercial inexploité peut obtenir le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties dès lors qu'avant l'arrêt de l'exploitation, il utilisait lui-même l'immeuble ou donnait en location ces locaux munis du matériel nécessaire à leur exploitation. Toutefois, le refus de dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties en cas de vacance ou d'inexploitation, dont tout contribuable peut demander à bénéficier en application des dispositions précitées du I de l'article 1389 du code général des impôts, ne constitue pas un rehaussement des impositions mises à sa charge. Dans ces conditions, à supposer même que le bien immobilier ait été loué avec tout le matériel nécessaire à son exploitation, ce qui ne résulte pas de l'instruction, la société requérante n'est pas fondée à en invoquer le bénéfice sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales.
6. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par l'administration, que la requête de la SAS CBI Express doit être rejetée, y compris les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SAS CBI Express est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société CBI Express et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône.
Délibéré après l'audience du 6 décembre 2022, à laquelle siégeaient :
Mme Menasseyre, présidente,
M. Zarrella, premier conseiller,
Mme Pouliquen, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2022.
La rapporteure,
signé
G. Pouliquen
La présidente,
signé
A. MenasseyreLa greffière,
signé
A. Vidal
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
La greffière,