Property Tax Valuation and Direct Appraisal Method

Vu la procédure suivante :

Par un jugement du 15 septembre 2023, le magistrat désigné par le président du tribunal administratif a ordonné, avant-dire droit sur les conclusions de la requête de la société civile immobilière (SCI) Gemini Blois tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison d'un bien situé 4 rue Copernic à La Chaussée-Saint-Victor (Loir-et-Cher), un supplément d'instruction aux fins d'inviter la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret, contradictoirement avec la société requérante, à rechercher, s'il existait, au 1er janvier 1970, dans la commune de La Chaussée-Saint-Victor, des immeubles similaires aux entrepôts exploités par la société requérante ou, à défaut, dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de La Chaussée-Saint-Victor au 31 décembre 2016, un terme de comparaison permettant de déterminer la valeur locative de l'immeuble exploité par cette société, en précisant le cas échéant les correctifs sous le bénéfice desquels devrait être retenu ce nouveau terme de comparaison en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts dans leur rédaction applicable au 31 décembre 2016, et à défaut de fournir les éléments nécessaires à une évaluation par voie d'appréciation directe conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au 31 décembre 2016 et de préciser, à partir de la valeur locative 1970 ainsi déterminée, la valeur locative actualisée à retenir pour l'établissement des cotisations afférentes à l'immeuble en litige au titre de chacune des années d'imposition en cause, ainsi que le montant des droits qui serait indûment résulté de l'évaluation erronée de la valeur locative des biens en litige, en faisant application, pour les années concernées, des dispositifs de neutralisation, lissage et planchonnement le cas échéant.

Par un mémoire enregistré le 28 novembre 2023, la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret, à défaut d'avoir trouvé un local-type plus pertinent que le précédent, propose une évaluation par la voie de l'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au 31 décembre 2016 et conclut que le dégrèvement dont pourrait alors bénéficier la société requérante ne s'élève plus qu'à 809 euros au titre de l'année 2019 et 459 euros au titre de l'année 2020.

Par un mémoire enregistré le 19 janvier 2024, la SCI Gemini Blois, représentée par la société d'avocats de Gaulle Fleurance et Associés, persiste dans ses conclusions.

Elle soutient que si la méthode d'évaluation directe retenue par l'administration fiscale n'appelle pas de commentaires particuliers, le local-type n° 3 de la commune de Châlette-sur-Loing qui est toujours actif pourrait parfaitement servir de terme de comparaison.

Par un mémoire enregistré le 29 mars 2024, la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret persiste dans ses conclusions.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. A pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de A,

- et les conclusions de Mme Doisneau-Herry, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Gemini Blois est propriétaire d'un bâtiment construit en 2006 situé 4 rue Copernic à La Chaussée-Saint-Victor à raison duquel elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et dans lequel est exercée une activité de stockage. Sa réclamation préalable a été partiellement rejetée par l'administration fiscale le 30 septembre 2020. Elle sollicite du tribunal la réduction des cotisations ainsi mises à sa charge. Par un jugement avant-dire droit du 15 septembre 2023, le magistrat désigné par le président du tribunal a ordonné un supplément d'instruction aux fins d'inviter la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret, contradictoirement avec la société requérante, à rechercher, s'il existait, au 1er janvier 1970, dans la commune de La Chaussée-Saint-Victor, des immeubles similaires aux entrepôts exploités par la société requérante ou, à défaut, dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de La Chaussée-Saint-Victor au 31 décembre 2016, un terme de comparaison permettant de déterminer la valeur locative de l'immeuble exploité par cette société, en précisant le cas échéant les correctifs sous le bénéfice desquels devrait être retenu ce nouveau terme de comparaison en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts dans leur rédaction applicable au 31 décembre 2016, et à défaut de fournir les éléments nécessaires à une évaluation par voie d'appréciation directe conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au 31 décembre 2016 et de préciser, à partir de la valeur locative 1970 ainsi déterminée, la valeur locative actualisée à retenir pour l'établissement des cotisations afférentes à l'immeuble en litige au titre de chacune des années d'imposition en cause, ainsi que le montant des droits qui serait indûment résulté de l'évaluation erronée de la valeur locative des biens en litige, en faisant application, pour les années concernées, des dispositifs de neutralisation, lissage et planchonnement le cas échéant.

Sur les conclusions à fin de réduction :

2. En réponse au jugement avant-dire droit susvisé, l'administration fiscale a proposé, à défaut d'avoir trouvé un local-type comparable, une évaluation par la voie de l'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au 31 décembre 2016.

3. En premier lieu, si la société requérante fait valoir que le local-type n° 3 de la commune de Châlette-sur-Loing, qui au demeurant constitue l'ultime terme de la chaîne de comparaison remise en cause par le jugement avant-dire droit susvisé, pourrait parfaitement servir de terme de comparaison, il n'est pas établi, ni même allégué que les communes de La Chaussée-Saint-Victor et de Châlette-sur-Loing présenteraient une situation économique analogue au 31 décembre 2016. Dans ces conditions, le local-type n° 3 de la commune de Châlette-sur-Loing proposé par la SCI Gemini Blois ne peut être retenu comme terme de comparaison. Ainsi, dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction que la méthode d'évaluation par voie de comparaison puisse être retenue, il y a lieu de recourir, pour l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble en cause, à la méthode subsidiaire d'appréciation directe proposée par l'administration.

4. En second lieu, ni la valeur vénale de l'ensemble immobilier en cause et les taux d'intérêt de 6 % et les coefficients d'actualisation et de revalorisation retenus par le service, ni le calcul du planchonnement et du lissage en résultant ne sont contestés. Il suit de là que la valeur locative au 1er janvier 1970 de l'immeuble à raison duquel la SCI Gemini Blois a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2019 et 2020 doit être arrêtée, selon les calculs non contredits de l'administration, à 220 965 euros, soit un montant inférieur à celui initialement retenu pour déterminer les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années en cause. En raison de cette valeur locative et des dégrèvements déjà accordés par l'administration, il y a lieu de réduire les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à la charge de la société requérante de 809 euros en ce qui concerne l'année 2019 et de 459 euros en ce qui concerne l'année 2020.

Sur les conclusions relatives aux frais de l'instance :

5. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à la charge de la SCI Gemini Blois sont réduites à hauteur de 809 euros au titre de l'année 2019 et de 459 euros au titre de l'année 2020.

Article 2 : La somme de 1 500 euros est mise à la charge de l'Etat en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la requête sont rejetées pour le surplus.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Gemini Blois et à la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 juin 2024.

Le magistrat désigné,

Stéphane A

Le greffier,

Alexandre HELLOT

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.