Syndicate of Co-Owners v. Municipality on Facade Opening Revocation

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 9 décembre 2020 et 14 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence " La Toquade ", représenté par Me Cauvin Lavagna, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 8 juin 2020 par lequel le maire de Théoule-sur-Mer a retiré son arrêté du 6 février 2020 portant non-opposition à la déclaration préalable de travaux que le syndicat a déposée en vue de la réalisation d'une ouverture en façade du bâtiment A de la résidence ;

2°) de mettre à la charge de M. A et Mme B la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Théoule-sur-Mer la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de la condamner aux entiers dépens.

Il soutient que :

- l'arrêté du 8 juin 2020 est entaché d'illégalité, dès lors qu'il ne comporte pas la mention des voies et délais de recours, de même que le courrier l'accompagnant ;

- il méconnaît les dispositions de l'article L. 242-1 du code des relations entre le public et l'administration, dès lors que les combles situées au-dessus du lot 113 constituent bien une partie commune ;

- il a été pris après une enquête non contradictoire, dès lors que l'avocat du syndicat n'a pu accéder à l'appartement de M. A et Mme B lors de la visite des lieux et que le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 juillet 2012 n'était pas joint au recours gracieux de ceux-ci.

Par des mémoires en défense enregistrés les 13 novembre et 14 décembre 2023, la commune de Théoule-sur-Mer, représentée par Me Orlandini, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 500 euros soit mise à la charge du syndicat requérant au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la décision est légalement justifiée par un motif autre que celui initialement indiqué et fondé sur la situation existant à la date de cette décision ;

- les moyens soulevés par le syndicat requérant ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à M. C A et Mme D B qui n'ont pas produit d'observations.

Par ordonnance du 19 décembre 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 5 janvier 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 15 mai 2024 :

- le rapport de Mme Soler, rapporteure,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de Me Orlandini, représentant la commune de Théoule-sur-Mer, le syndicat des copropriétaires de la résidence " La Toquade ", M. C A et

Mme D B n'étant ni présents, ni représentés.

Considérant ce qui suit :

1. Le syndicat des copropriétaires de la résidence " La Toquade " a déposé, le 27 novembre 2019, une déclaration préalable de travaux en vue de la réalisation d'une ouverture en façade du bâtiment A. Par un arrêté du 6 février 2020, le maire de Théoule-sur-Mer ne s'est pas opposé à cette déclaration préalable. Par un courrier du 7 mai 2020, le maire a informé le syndicat des copropriétaires qu'il envisageait de retirer l'arrêté du 6 février 2020 et l'a invité à présenter des observations. Le syndicat a présenté, le 15 mai 2020, des observations sur le retrait envisagé. Par un arrêté du 8 juin 2020, le maire a retiré son arrêté du 6 février 2020. Par un courrier reçu le 13 août 2020 par la commune, le syndicat des copropriétaires a formé un recours gracieux contre cet arrêté. Aucune réponse n'a été apportée à sa demande. Par sa requête, le syndicat des copropriétaires de la résidence " La Toquade " demande l'annulation de l'arrêté du 8 juin 2020.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, d'une part, aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. / () ".

3. Une décision de non-opposition à déclaration préalable ne peut faire l'objet d'un retrait, une fois devenue définitive, qu'au vu d'éléments dont l'administration a connaissance postérieurement à la délivrance de cette décision, établissant l'existence d'une fraude à la date où elle a été délivrée. La fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier, que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme.

4. D'autre part, aux termes de l'article R.*423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / () " et aux termes de l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ".

5. En l'espèce, pour retirer la décision de non-opposition à la déclaration préalable du 6 février 2020, le maire de Théoule-sur-Mer s'est fondé sur le motif tiré de ce que celle-ci avait été obtenue par la fraude, dès lors que les combles situées au-dessus des lots 113, 106 et 103 étaient en réalité, aux termes d'un procès-verbal d'assemblée générale du 3 juillet 2012 porté à sa connaissance postérieurement à cette décision, des parties privatives et non des parties communes, de sorte que le syndicat des copropriétaires de la résidence " La Toquade " avait eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme en litige.

6. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'arrêt du 18 janvier 2018 rendu par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence que, " s'il est exact que par la résolution 40 de l'assemblée générale du 3 juillet 2012, a été votée 'la régularisation des lots 122, 139 et 132 (combles), devant des parties privatives', il ressort des plans de l'immeuble et de l'état descriptif de division produits que les combles visés dans la résolution litigieuse, situés au-dessus des chambres du lot 113 ne sont pas ceux concernés par la résolution 40 de l'assemblée générale du 3 juillet 2012 et n'ont pas de caractère privatif ". Il ressort par ailleurs d'un jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 25 octobre 2017, s'agissant de cette même résolution, que les combles en litige sont des parties communes et que l'assemblée générale peut voter la réalisation de travaux afférents à celles-ci. Ainsi, contrairement à ce qu'a retenu le maire de Théoule-sur-Mer dans son arrêté du 8 juin 2020, les combles situées au-dessus des lots 113, 106 et 103 constituent des parties communes de la copropriété et le syndicat des copropriétaires de la résidence " La Toquade " avait bien qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme en litige. Dès lors, le maire ne pouvait, pour ce motif, retirer pour fraude l'arrêté du 6 février 2020 par lequel il ne s'était pas opposé à la déclaration préalable en litige. Il suit de là que l'unique motif de l'arrêté du 8 juin 2020 est entaché d'illégalité.

7. En second lieu, l'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué.

8. Une autorisation d'urbanisme n'ayant d'autre objet que d'autoriser les travaux conformes aux plans et indications fournis par le déclarant, la commune ne peut utilement se fonder sur des travaux non prévus par le syndicat déclarant pour caractériser une fraude de

celui-ci, dès lors qu'il n'aurait pas qualité pour réaliser ces travaux non prévus et que l'objet des travaux déclarés ne pourrait être utilisé sans ces travaux complémentaires. Par suite, la substitution de motifs sollicitée par la commune doit être rejetée.

9. Il résulte de tout ce qui précède que l'arrêté du 8 juin 2020 du maire de

Théoule-sur-Mer doit être annulé. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par le syndicat requérant n'est susceptible de fonder l'annulation de cette décision.

Sur les frais liés au litige :

10. D'une part, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du syndicat requérant qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Théoule-sur-Mer demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Théoule-sur-Mer une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de la résidence " La Toquade " et non compris dans les dépens.

11. D'autre part, les mêmes dispositions font obstacle à ce que M. A et Mme B, qui n'ont pas la qualité de partie dans la présente instance, versent au syndicat requérant une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

12. Enfin, aucun dépens n'a été exposé au cours de la présente instance. Les conclusions présentées à ce titre par le syndicat requérant ne peuvent donc qu'être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 8 juin 2020 du maire de Théoule-sur-Mer est annulé.

Article 2 : La commune de Théoule-sur-Mer versera au syndicat des copropriétaires de la résidence " La Toquade " une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence

" La Toquade ", à la commune de Théoule-sur-Mer, à M. C A et à

Mme D B.

Délibéré après l'audience du 15 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Taormina, président,

Mme Soler, première conseillère,

Mme Sandjo, conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 juin 2024.

La rapporteure,

signé

N. SOLER

Le président,

signé

G. TAORMINA La greffière,

signé

O. MOULOUD

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,