Property Holding Company v. Municipality (Land Division Access Dispute)

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 10 juin 2020 et le 13 avril 2022, la SCI Le Cap Vert, représentée par Me Triqui, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 25 novembre 2019 par lequel le maire de Châteauneuf-les-Martigues ne s'est pas opposé à la déclaration préalable valant division déposée par M. A en vue de créer un lot à bâtir, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a intérêt pour agir ;

- M. A a frauduleusement déclaré que le terrain d'assiette du projet bénéficiait d'une servitude de passage qui permettait de garantir la desserte des deux lots qu'il entendait créer ;

- le terme de " chemin commun " employé dans l'acte authentique du 17 août 1967 n'est pas assez précis pour garantir que cet accès constitue une voie ouverte à la circulation publique ;

- en raison de l'enclavement du futur lot n°2, la commune était tenue, au regard de la jurisprudence en vigueur, de refuser la déclaration préalable valant division déposée par M. A ;

- l'administration a commis une erreur manifeste d'appréciation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 juillet 2020, la commune de Châteauneuf-les-Martigues conclut au rejet de la requête, et à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante la somme de 2 100 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 26 août 2021, M. B A, représenté par Me Sindres, conclut à l'absence de qualité pour agir de la SCI Le Cap Vert et au rejet de la requête et demande à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Caselles,

- les conclusions de M. Jean-Marie Argoud, rapporteur public,

- et les observations de Me Milon-Boulhol, substituant Me Triqui, et représentant la SCI Le Cap Vert, de Me Courant, représentant la commune de Châteauneuf-les-Martigues, et de Me Chavalarias, substituant Me Sindres, et représentant M. A.

Considérant ce qui suit :

1. Le 25 novembre 2019, M. A a obtenu une décision de non opposition à déclaration préalable valant division pour la création d'un lot à bâtir, à partir de la scission d'une parcelle cadastrée BE 14 sur la commune de Châteauneuf-les-Martigues. La SCI Le Cap Vert demande l'annulation de cet arrêté, ainsi que de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article 3 de la zone AUH du plan local d'urbanisme en vigueur : " Pour être constructible, un terrain doit être desservi par un accès et une voirie présentant les caractéristiques permettant de satisfaire aux besoins des opérations projetées, aux exigences de sécurité, de défense contre l'incendie, de sécurité civile et de ramassage des ordures ménagères. "

3. Les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de refuser le permis d'aménager sollicité ou de s'opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.

4. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet, cadastré B 14 procède de la réunion de deux parcelles, B 71 et B 72, achetées par M. A le 17 août 1967. L'acte notarié précise que la propriété du pétitionnaire est séparée de l'actuelle parcelle BE 418, appartenant à la société requérante par un " chemin commun " qui dessert les deux terrains à partir de la carraire de l'Ouest, voie publique rebaptisée chemin de la Bastide neuve, et que ce " chemin restera commun " entre les propriétaires et leurs ayants droits. Par ailleurs, l'acte par lequel la société requérante a acquis la parcelle BE 418 rappelle, dans la partie réservée aux servitudes, l'existence de ce chemin commun et les droits qui s'y attachent en citant au demeurant littéralement l'acte notarié de 1967.

5. En se bornant à soutenir que l'appellation, " chemin commun ", utilisée par les actes notariés précédemment évoqués, serait imprécise et équivoque, la SCI le Cap Vert n'établit pas que le terrain d'assiette ne bénéficierait pas d'une servitude de passage lui donnant accès à une voie ouverte à la circulation publique. Il résulte de ce qui vient d'être dit que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3 de la zone AUH du plan local d'urbanisme en vigueur doit être écarté, et que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le dossier de déclaration préalable déposé par M. A présenterait un caractère frauduleux, dès lors qu'ainsi qu'il vient d'être dit, le pétitionnaire pouvait se prévaloir d'une desserte du lot à créer, en fonds de parcelle, par un " chemin commun ".

6. Il résulte de ce qui vient d'être dit que les conclusions à fin d'annulation présentées par la SCI Le Cap Vert doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par M. A.

Sur les frais de l'instance :

7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise, à ce titre, à la charge de M. A et de la commune de Châteauneuf-les-Martigues, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance. La SCI Le Cap Vert versera à M. A et à la commune de Châteauneuf-les-Martigues la somme de 1 500 euros à chacun sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : La requête de la SCI Le Cap Vert est rejetée.

Article 2 : La SCI Le Cap Vert versera à M. A et à la commune de Châteauneuf-les-Martigues la somme de 1 500 euros à chacun sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Le Cap Vert, à M. A et à la commune de Châteauneuf-les-Martigues.

Délibéré après l'audience du 16 janvier 2024, à laquelle siégeaient :

M. Fedi, président,

Mme Caselles, première conseillère,

Mme Arniaud, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2024.

La rapporteure,

signé

S. Caselles Le président,

signé

G. Fedi

La greffière,

signé

S. Ibram

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne et à tous huissiers à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière.

N°2004334