Annulment of Construction Permit Refusal Based on Incorrect Height Measurement
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA company sought annulment of a construction and division permit refusal issued by a mayor, arguing the stated reason—that the projected houses exceeded the six-meter height limit in the applicable zoning regulation—was erroneous as plans showed compliance. The court found the refusal unjustified because the height measurements in the submitted plans respected the six-meter maximum. The municipality's attempt to substitute the ground for refusal with a pending intercommunal zoning plan (PLUi) that proposed rezoning the land to a protected zone, which would have permitted a stay of proceedings, was rejected because a stay of proceedings is a distinct administrative measure and cannot serve as a legal basis for substituting an initial refusal motive. Consequently, the administrative court annulled the refusal and implicitly rejected administrative appeal, ordering the mayor to re-examine the permit request within three months.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 761-1 du code de justice administrative, Article 1er, Article 2, Article 3; Annulment of Construction Permit Refusal Based on Incorrect Height Measurement: The court found the refusal unjustified because the height measurements in the submitted plans respected the six-meter maximum. The municipality's attempt to substitute the ground for refusal with a pending intercommunal zoning plan (PLUi) that proposed rezoning the land to a protected zone, which would have permitted a stay of proceedings, was rejected because a stay of proceedings is a distinct administrative measure and cannot serve as a legal basis for substituting an initial refusal motive. Consequently, the administrative court annulled the refusal and implicitly rejected administrative appeal, ordering the mayor to re-examine the permit request within three months.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court explicitly cites Article 1 in the dispositive to annul the administrative decision.
The court explicitly cites Article 2 in the dispositive to order the mayor to re-examine the building permit application.
The court explicitly cites Article 3 in the dispositive to reject the remainder of the parties' conclusions.
This provision is cited in Article 9 of the reasoning as the legal basis for the request for costs (which the court rejected in Article 3 of the dispositive).
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire enregistrés le 31 juillet 2020 et le 14 septembre 2022, la société Modulhabitat, représentée par Me Poulet-Mercier-L'Abbé, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 25 février 2020 par lequel le maire de la commune de Bons-en-Chablais lui a refusé la délivrance d'un permis de construire valant division ;
2°) d'enjoindre à la commune de Bons-en-Chablais de lui délivrer l'autorisation de construire sollicitée ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Bons-en-Chablais une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le seul motif de refus opposé à sa demande est illégal dès lors que l'intégralité des maisons projetées n'excèdent pas la hauteur de 6 mètres prévue à l'article 10 de la zone 1AUc2 applicable à l'OAP " Les Charmottes " :
- le projet de règlement et de zonage n'était pas suffisamment précis pour considérer que le projet de PLUi tel qu'il était arrêté par l'assemblée communautaire était susceptible de compromettre le futur plan ;
- le classement des parcelles cadastrées section A n° 1463, 903, 1498, 1499, 1500 en zone A par la délibération du 25 février 2020 approuvant le PLUi du Bas Chablais est illégal.
Par des mémoires en défense enregistrés le 7 juin 2021 et le 13 octobre 2022, la commune de Bons-en-Chablais conclut au rejet de la requête.
Elle sollicite une substitution de motif dès lors qu'un sursis à statuer pouvait être opposée à la demande car le tènement du projet a été classé en zone A par une délibération de Thonon agglomération du 25 février 2020 approuvant le plan local d'urbanisme intercommunal du Bas-Chablais.
Vu :
- les autres pièces du dossier ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Barriol ;
- les conclusions de Mme A ;
- et les observations de Me Basset, substituant Me Poulet-Mercier-L'Abbé, représentant la SAS Modulhabitat et de Me Cheramy, représentant la commune de Bons-en-Chablais.
Une note en délibéré présentée par la SAS Modulhabitat a été enregistrée le 27 septembre 2023.
Considérant ce qui suit :
1. La SAS Modulhabitat a sollicité la délivrance d'un permis de construire valant division pour la construction de 7 maisons et 19 places de stationnement d'une surface de plancher totale de 770,70 m2 sur les parcelles cadastrées section A n°s 1463, 903, 1498, 1499 et 1500 situées au lieudit " Les Charmottes d'En Bas ". Par un arrêté du 25 février 2020, le maire de la commune de Bons-en-Chablais a opposé un refus à cette demande de permis de construire. La société requérante a demandé le retrait de cette décision par un recours gracieux du 6 juillet 2020, implicitement rejeté par le maire de Bons-en-Chablais. Par la présente requête, la SAS Modulhabitat demande au tribunal d'annuler ces décisions.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
En ce qui concerne le motif de la décision de refus :
2. L'article 10 de la zone 1AUc2 prévoit par renvoi aux règles de la zone UC sous-secteur UC1 ou UC2 que la hauteur totale des constructions, mesurée à partir du sol naturel en tout point du bâtiment, ne devra pas excéder 6 mètres à la sablière, sans prise en compte d'un éventuel décaissement nécessaire aux accès de stationnements souterrains.
3. Il ressort tant des plans de coupe que des plans de façades du dossier de permis de construire que les sept maisons projetées ne dépassent pas la hauteur maximale de 6 mètres autorisée par le règlement. Par suite, c'est à tort que le maire de la commune de Bons-en-Chablais a refusé le permis de construire valant division au motif que les maisons 2, 3, 4, 5 et 8 auraient une hauteur supérieure à 6 mètres à la sablière en méconnaissance de l'article 10 de la zone 1AUc2 du règlement, alors qu'au demeurant le permis de construire sollicité ne portait que sur 7 maisons et non 8 comme mentionné dans la décision.
En ce qui concerne la demande de substitution de motif :
4. L'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué.
5. La commune de Bons-en-Chablais oppose en cours d'instance que la demande de permis de construire aurait dû faire l'objet d'un sursis à statuer compte tenu de l'état d'avancement du PLUi du Bas-Chablais et que le projet est incompatible avec ce PLUi. Elle indique que l'arrêté litigieux mentionnait d'ailleurs que " dans le cas où un nouveau dossier serait déposé, l'autorité compétente pourrait donc sursoir à statuer sur la base du PLUi du Bas-Chablais arrêté le 16 juillet 2019, où il est prévu un classement en A des terrains objet de la présente demande ".
6. Un sursis à statuer constitue une décision administrative d'une nature juridique différente d'un refus de permis de construire et ne constitue donc pas un motif que la commune aurait pu opposer pour refuser le permis de construire sollicité par la SAS Modulhabitat. Ainsi, le sursis à statuer sollicité par la commune de Bons-en-Chablais ne peut entrer dans le champ d'application de la substitution de motifs et sa demande doit être écartée.
7. Il résulte de tout ce qui précède que la SAS Modulhabitat est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 25 février 2020 et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.
Sur les conclusions à fins d'injonction :
8. Il y a lieu, en conséquence de ce qui précède, d'enjoindre au maire de la commune de Bons-en-Chablais de procéder à un nouvel examen du permis de construire de la société Modulhabitat dans le délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.
Sur les frais d'instance :
9. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la commune de Bons-en-Chablais la somme demandée par la SAS Modulhabitat au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : L'arrêté du 25 février 2020 et la décision implicite de rejet du recours gracieux sont annulés.
Article 2 :Il est enjoint au maire de la commune de Bons-en-Chablais de procéder au réexamen du permis de construire sollicité par la SAS Modulhabitat dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 :Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 :Le présent jugement sera notifié à la société Modulhabitat et à la commune de Bons-en-Chablais.
Délibéré après l'audience du 22 septembre 2023, à laquelle siégeaient :
M. Sauveplane, président,
Mme Barriol, première conseillère,
Mme Aubert, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2023.
La rapporteure,
E. Barriol
Le président,
M. SauveplaneLa greffière,
C. Jasserand
La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
N°2004260