Landowner v. Municipality: Building Permit Denial Based on Urbanization Zone Status
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landowner sought the annulment of a municipal decision denying a building permit based on a certificate of urbanism declaring the project unfeasible because the land was outside the urbanized parts of the commune, which lacked a local development plan or equivalent. The court reasoned that under the applicable national urban planning regulations, construction is only permitted in urbanized areas characterized by a significant number and density of existing buildings, and the disputed parcel, though near some houses and served by utilities, retained a primarily natural character and did not meet the threshold for being considered part of the urbanized zone, thus upholding the mayor's decision and rejecting the landowner's request.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 111-3 du code de l'urbanisme, article L. 111-4 du code de l'urbanisme, Article 1er, Article 2; Landowner v. Municipality: Building Permit Denial Based on Urbanization Zone Status: The court reasoned that under the applicable national urban planning regulations, construction is only permitted in urbanized areas characterized by a significant number and density of existing buildings, and the disputed parcel, though near some houses and served by utilities, retained a primarily natural character and did not meet the threshold for being considered part of the urbanized zone, thus upholding the mayor's decision and rejecting the landowner's request.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article rejects the plaintiffs' application, which is the final disposition of the case.
Although cited in the reasoning to justify the outcome, it was not explicitly repeated in the final orders (Articles 1 and 2).
This article orders the notification of the judgment, a procedural step in the final disposition.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 23 novembre 2020, M. A C et M. B C demandent au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 5 novembre 2020 par lequel le maire de la commune de Crespian leur a délivré un certificat d'urbanisme déclarant non réalisable leur projet de construction ;
2°) d'enjoindre au maire de la commune de Crespian de leur délivrer un certificat d'urbanisme déclarant son projet réalisable ;
Ils soutiennent que le terrain est situé dans une partie urbanisée de la commune.
La requête a été communiquée à la commune de Crespian qui n'a pas produit de mémoire en défense malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 5 janvier 2023.
Vu :
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Antolini,
- et les conclusions de Mme Bourjade, rapporteure publique,
Considérant ce qui suit :
1. M. C est propriétaire d'une parcelle cadastrée section 0A n° 733 située au lieu-dit " Les Vignaux ", sur le territoire de la commune de Crespian. Il a déposé le 25 septembre 2020, une demande de certificat d'urbanisme en vue, d'une part, d'obtenir les renseignements sur les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à son terrain et, d'autre part, de savoir si son projet de construction d'une maison d'habitation était réalisable. Le 5 novembre 2020, le maire a délivré un certificat d'urbanisme déclarant non réalisable son projet de construction au motif que le terrain concerné était situé en dehors des parties urbanisées de la commune. Messieurs C doivent être regardés comme demandant l'annulation de cet arrêté.
2. Aux termes de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme : " En l'absence de plan local d'urbanisme, de tout document d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune ". A cet égard, constituent des parties urbanisées de la commune celles qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions. Par ailleurs, en dehors du cas où elles relèvent des exceptions expressément et limitativement prévues par l'article L. 111-4 du code de l'urbanisme, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d'étendre la partie urbanisée de la commune. Pour apprécier si un projet a pour effet d'étendre la partie actuellement urbanisée de la commune, il est tenu compte de sa proximité avec les constructions existantes situées dans les parties urbanisées de la commune ainsi que du nombre et de la densité des constructions projetées.
3. Il est constant que la commune de Crespian ne disposait pas, à la date de l'arrêté contesté, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale. Le territoire de la commune se trouvait ainsi régi par le règlement national d'urbanisme, et notamment par les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme précitées.
4. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan cadastral et d'une vue aérienne depuis le site " géoportail " accessible tant par le juge que par les parties, que la parcelle de 2 972 m² en cause présente un caractère naturel et qu'elle est bordée au sud par une habitation, à l'est par une parcelle non bâtie présentant un aspect naturel et à l'ouest par une habitation. Vers le nord, cette parcelle est séparée, par le chemin des Prés, d'une zone bâtie de 2,9 hectares, distante d'environ 100 mètres et composée de 8 constructions, qui donne sur un vaste espace naturel et agricole. Le secteur d'assiette du projet ne comporte toutefois pas un nombre et une densité significatifs de constructions. Par ailleurs, les circonstances que le terrain soit desservi par une voie publique et soit raccordé aux réseaux électriques et de distribution d'eau potable ne permettent pas davantage de considérer que ce terrain doive être regardé, pour l'application des dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, comme étant situé dans la partie urbanisée de la commune. Enfin, les requérants n'établissent, ni même n'allègue que leur projet de construction entrerait dans le champ d'application de l'une des exceptions à la règle interdisant de construire en dehors des parties urbanisées de la commune. Dans ces conditions, le maire de la commune de Crespian n'a pas méconnu les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme.
5. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fins d'annulation de la requête, doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions à fins d'injonction.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de Messieurs C est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A C et M. B C et à la commune de Crespian.
Délibéré après l'audience du 30 mai 2023, à laquelle siégeaient :
M. Antolini, président,
M. Lagarde, premier conseiller,
Mme Lahmar, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 juin 2023.
Le président,
J. ANTOLINI
Le conseiller le plus ancien,
F. LAGARDE
La greffière,
A. OLSZEWSKI
La République mande et ordonne à la préfète du Gard en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.