Tax Dispute over Vacant Dwelling and Property Taxes for Uninhabitable Attic Rooms

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistré le 23 juillet 2020 et des mémoires enregistrés les

16 novembre et 11 décembre 2023, Mme B A représentée par Me Lambert, doit être regardée comme demandant au tribunal :

- de prononcer la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2019 ainsi que de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2019 dans les rôles de la commune de Nice (06) à raison de quatre lots composés de deux caves et de deux pièces mansardées sis

2 rue Louis Gassin ;

- de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les deux pièces mansardées sont inhabitables ;

- elle n'est plus propriétaire des biens en cause depuis le 25 mai 2018.

Par un mémoire en défense enregistré le 9 février 2021, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- les conclusions relatives à la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2017 sont irrecevables en raison de la tardiveté de la réclamation ;

- s'agissant du surplus, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

En application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. Ringeval pour statuer sur les litiges visés audit article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Le rapporteur public a été dispensé, sur sa proposition, de présenter des conclusions à l'audience.

A été entendus au cours de l'audience publique, le rapport de M. Ringeval.

Les parties n'étaient ni présentes ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. Mme A doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2019 ainsi que de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2019 dans les rôles de la commune de Nice (06) à raison de quatre lots composés de deux caves et de deux pièces mansardées sis 2 rue Louis Gassin.

Sur la fin de non-recevoir opposée par l'administration relative à l'année 2017 :

2. Aux termes de l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle, selon le cas : / a) De la mise en recouvrement du rôle ou de la notification d'un avis de mise en recouvrement () ". Il résulte de ces dispositions que, pour être recevable, une requête devant le tribunal tendant à la décharge de la taxe sur les logements vacants doit faire l'objet d'une réclamation préalable présentée au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle est intervenue la mise en recouvrement de cette imposition.

3. En l'espèce, il est constant que la taxe sur les logements vacants à laquelle l'intéressée a été assujettie au titre de l'année 2017 a été mise en recouvrement avant le 31 octobre 2017. Elle disposait donc d'un délai de réclamation contre cette imposition qui expirait le 31 décembre 2018. En conséquence, la réclamation qu'elle a présentée le

6 février 2020 contre l'imposition litigieuse était tardive. En outre, Mme A n'établit ni même n'allègue que l'avis d'imposition afférent à l'imposition litigieuse ne comportait pas la mention des voies et recours. Par suite, les conclusions de la requête tendant à la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle Mme A a été assujettie au titre de l'année 2017 sont irrecevables en raison de la tardiveté de la réclamation préalable et doivent être rejetées.

Sur le surplus des conclusions de la requête relative à l'année 2019 :

Sur le caractère inhabitable des biens en cause :

En ce qui concerne la taxe sur les logements vacants :

4. Aux termes de l'article 1407 bis du code général des impôts, dans sa version applicable à l'année d'imposition 2017 : " Les communes autres que celles visées à l'article 232 peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, assujettir à la taxe d'habitation, pour la part communale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l'année d'imposition. La vacance s'apprécie au sens des V et VI de l'article 232 () ". Aux termes de l'article 232 du code général des impôts : " I.- La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. II. -La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition (). V.- Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. VI. -La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. () ".

5. Le Conseil constitutionnel, par sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves. En particulier, cette taxation ne peut " frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la volonté de leur seul détenteur ". S'agissant du caractère habitable, " ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ". En ce qui concerne la vacance involontaire des logements, ne sauraient être assujettis ceux " dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur. Ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ".

6. Pour contester son assujettissement à la taxe sur les logements vacants, Mme A fait valoir que la vacance des pièces mansardées est indépendante de sa volonté en raison de leur caractère inhabitable. Toutefois, elle n'établit par aucune pièce le caractère inhabitable des pièces mansardées ni, à supposer que leur caractère inhabitable soit avéré, qu'elles ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants. En outre, s'il résulte de l'instruction que les biens en cause ont fait l'objet d'un compromis de vente le 25 mai 2018 qui aurait donné lieu selon l'intéressée à un contentieux pendant devant le juge judiciaire, Mme A ne justifie pas des démarches entreprises pour les vendre au prix du marché. Enfin, le constat d'huissier des 21 et 24 avril 2023 ne saurait être regardé comme démontrant le caractère inhabitable des locaux en cause au titre des années 2017 et 2019.

En ce qui concerne la taxe foncière sur les propriétés bâties :

7. Aux termes de l'article 1389 du code général des impôts : " I. Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée () ".

8. Il ne résulte pas de l'instruction que les biens en cause étaient destinés à la location. Par suite, les conditions d'application des dispositions dont le bénéfice est demandé n'étant pas réunies, la requérante n'est pas fondée à en revendiquer l'application.

Sur l'absence de propriété des biens :

9. Mme A soutient qu'elle n'est plus propriétaire des biens en cause depuis le

25 mai 2018, date d'un compromis de vente. Toutefois, l'administration établit l'absence de transfert de propriété en produisant un procès-verbal de carence en date du 25 avril 2019 publié au service de publicité foncière le 13 novembre 2019. Par suite, la requérante étant propriétaire des biens en cause au 1er janvier 2019, c'est à bon droit que l'administration a assujetti Mme A à la taxe sur les logements vacants ainsi qu'à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2019.

10. Il résulte de ce qui précède que la requête de Mme A doit être rejetée en toutes ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Mme A est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à Mme B A et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2024.

Le magistrat délégué,

Signé

B. RingevalLe greffier,

Signé

D. Crémieux

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier

N°2002839