Real Estate Company Property Tax Calculation Dispute

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 11 décembre 2020 et 8 novembre 2021, la société civile immobilière (SCI) des Chevaliers, représentée par la société d'avocats Judicia Conseils, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge partielle de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020, dans les rôles de la commune de Houlgate (Calvados), à raison de locaux à usage professionnel situés 9003 rue des chevaliers ;

2°) de condamner l'Etat au versement d'une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la répartition des surfaces et les coefficients de pondération sont erronés : une surface totale de 6 601 m2 ne constitue pas une surface essentielle à l'exercice de l'activité et doit être classée en P3 dès lors que l'activité professionnelle du club de tennis est très irrégulière au cours de l'année, et les surfaces de friches et de champs ne sont pas entretenues ni aménagées pour être utilisées par les stagiaires ou par la clientèle du club ;

- la surface pondérée totale à retenir doit être de 2067 m2 ;

- à titre subsidiaire, si la surface totale des courts de tennis était retenue comme surface principale essentielle à l'activité professionnelle, un abattement de 30 % devra être accordé pour tenir compte du caractère saisonnier de l'activité du club de tennis et du fait que les courts ne sont pas couverts.

Par des mémoires enregistrés les 8 mars 2021 et 16 février 2022, le directeur départemental des finances publiques du Calvados conclut au rejet de la requête au motif que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal, par une décision du 1er septembre 2022, a désigné M. A, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. A,

- et les conclusions de Mme Conesa-Terrade, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI des Chevaliers a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2020, en qualité de propriétaire d'un terrain situé sur la commune de Houlgate. Une partie du terrain est donnée en location à la SARL des Chevaliers pour l'exploitation d'un club de tennis. L'autre partie du terrain est utilisée pour un logement d'habitation et un hangar de stockage. Par réclamation du 1er octobre 2020, la SCI des Chevaliers a sollicité une demande de révision de la valeur locative de ce bien. L'administration fiscale a rejeté sa demande le 19 octobre 2020. Par la présente requête, la SCI des Chevaliers demande la décharge partielle de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne le calcul de la surface pondérée :

2. Aux termes du II de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 : " La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée. / Les propriétés mentionnées au I sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat ". Aux termes du décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative : " Pour l'application du second alinéa du II de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, les propriétés bâties mentionnées au I de cet article sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables : / () Catégorie 5 : hôtels-clubs, villages de vacances et résidences hôtelières. () / Sous-groupe VI : établissements de spectacles, de sports et de loisirs : / () Catégorie 2 : établissements ou terrains réservés à la pratique d'un sport ou à usage de spectacles sportifs ".

3. La société requérante ne conteste pas le classement du bien en SPE2 " Etablissements ou terrains affectés à la pratique d'un sport ou à usage de spectacles sportifs " mais la répartition des surfaces et les coefficients de pondération. Les locaux qui font l'objet de l'évaluation se situent sur la parcelle AO 269 d'une surface de 9284 m2. La parcelle est utilisée pour une activité de tennis et comprend à cette fin cinq courts de tennis, un espace d'accueil et un parking. Le service a retenu une surface de 7239 m2 en surfaces principales et 550 m2 de parking.

4. La société fait valoir qu'une partie du terrain ne devrait pas être prise en compte dès lors qu'il s'agit de friches non utilisées pour l'activité sportive. Toutefois, il résulte de l'instruction que cette partie de terrain, en haut d'une butte, située sur les zones D et E, est accessible aux stagiaires du club de tennis et sert pour des animations. En outre, des bungalows et une terrasse sont installés et servent dans le cadre de stages de tennis. Les surfaces correspondantes doivent donc être prises en compte en tant que surfaces principales (P1), accessibles à la clientèle. Par ailleurs, les espaces verts situés à l'arrière des terrains de tennis, en zone A et B sur les photos produites par la requérante, n'ont pas été prises en compte dans l'évaluation de la valeur locative. Par suite, le service a correctement évalué les locaux en litige en retenant une surface de 7239 m2 en surfaces principales.

En ce qui concerne la demande d'abattement de 30 % :

5. La société fait valoir, à titre subsidiaire, qu'un abattement de 30 % doit être accordé pour tenir compte du fait que les courts de tennis ne sont pas couverts et ne peuvent donc pas être utilisés de manière régulière tout au long de l'année. Toutefois, le caractère saisonnier de l'activité du club de tennis ne peut être pris en compte pour le calcul de la valeur locative en matière de taxe foncière. Dès lors, la SCI des Chevaliers n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration fiscale a refusé de corriger la valeur locative pour déterminer la cotisation foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020.

Sur les frais liés au litige :

6. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".

7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat qui, dans la présente instance, n'est pas la partie perdante, la somme demandée sur ce fondement par la SCI des Chevaliers.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI des Chevaliers est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI des Chevaliers et au directeur départemental des finances publiques du Calvados.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2023.

Le magistrat désigné,

Signé

B. A

La greffière,

Signé

A. LAPERSONNE

La République mande et ordonne au ministre délégué chargé des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

la greffière,

A. Lapersonne