Applicant v. Municipality Regarding Building Permit and Opposition to Roof Repair

Vu la procédure suivante :

I. Par une requête, enregistrée sous le n° 2002330, un mémoire en production de pièces et un mémoire, enregistrés le 26 novembre 2020, le 15 décembre 2020 et le 15 mars 2022, Mme D A épouse B, représentée par Me Leclair, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 28 septembre 2020 par lequel le maire d'Arbonne a fait opposition à sa déclaration préalable en vue de la réfection de la toiture d'un immeuble ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Arbonne une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté attaqué est insuffisamment motivé ;

- la dégradation de l'état de l'immeuble et la nécessité de travaux de démolition ne sont pas établies ;

- l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur d'appréciation dès lors que les travaux envisagés permettent d'assurer la conservation de l'immeuble.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 janvier 2022, la commune d'Arbonne, représentée par Me Miranda, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la requérante une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés ;

- l'arrêté attaqué peut être fondé sur les articles R. 111-2, R. 431-14 et R. 431-36 du code de l'urbanisme.

II. Par une requête, enregistrée sous le n° 2200893, et un mémoire, enregistrés le 25 avril 2022 et le 30 novembre 2022, Mme D A épouse B, représentée par Me Leclair, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 24 février 2022 par lequel le maire d'Arbonne a rejeté sa demande de permis de construire en vue de la mise en sécurité et de la réhabilitation d'un immeuble ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Arbonne une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté attaqué est insuffisamment motivé ;

- la dégradation de l'état de l'immeuble et la nécessité de travaux de démolition ne sont pas établies ;

- l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur d'appréciation dès lors que les travaux envisagés permettent d'assurer la conservation de l'immeuble.

Un mémoire en défense présenté pour la commune d'Arbonne, représentée par Me Miranda, a été enregistré le 29 février 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Diard,

- les conclusions de Mme Réaut, rapporteure publique,

- et les observations de Me Dauga, substituant Me Miranda, représentant la commune d'Arbonne.

Des notes en délibéré présentées pour la commune d'Arbonne ont été enregistrées le 19 mars 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 28 septembre 2020, le maire d'Arbonne a fait opposition à la déclaration préalable déposée par Mme B en vue de la réfection de la toiture d'un immeuble. Par arrêté du 24 février 2022, cette même autorité a rejeté la demande de permis de construire présentée par cette dernière en vue de la mise en sécurité et de la réhabilitation de cet immeuble. Mme B demande l'annulation de ces deux arrêtés.

Sur la jonction :

2. Les requêtes nos 2002330 et 2200893, présentées par Mme B, sont relatives aux travaux de réhabilitation d'un même immeuble et présentent à juger des questions connexes. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne la légalité de l'arrêté du 28 septembre 2020 :

3. En premier lieu, aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6. / () ". Aux termes de l'article R. 424-5 du même code : " () / Si la décision comporte rejet de la demande, () elle doit être motivée. / () ". Aux termes de l'article A. 424-3 du même code : " L'arrêté indique, selon les cas ; / () b) Si le permis est refusé ou si la déclaration préalable fait l'objet d'une opposition ; / () ". Aux termes de l'article A. 424-4 de ce code: " Dans les cas prévus aux b à f de l'article A. 424-3, l'arrêté précise les circonstances de droit et de fait qui motivent la décision () ".

4. Il résulte de l'arrêté attaqué qu'il se borne à viser les articles L. 424-1 et suivants et les articles R. 424-1 et suivants du code de l'urbanisme relatifs au régime de la déclaration préalable, ainsi que le plan local d'urbanisme de la commune d'Arbonne, et se fonde sur ce que la dégradation du bâtiment en cause s'est aggravée, sur ce que ce dernier doit faire l'objet d'une démolition, et sur ce que la seule réfection de la toiture ne peut pallier les désordres constatés sur la structure porteuse et la charpente. Si cette décision comporte ainsi les éléments de fait qui en constituent le fondement, elle ne précise ni dans ses visas, ni dans son contenu la base légale dont le maire d'Arbonne a entendu faire application. Par suite, l'arrêté attaqué ne satisfait pas à l'exigence de motivation en droit prescrite par les dispositions précitées des articles L. 424-3, R. 424-5 et A. 424- 4 du code de l'urbanisme.

5. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".

6. En vertu des dispositions précitées de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, lorsqu'un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu'il n'est pas légalement possible, au vu du dossier et de l'instruction de la demande de permis, d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, permettraient d'assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.

7. La commune d'Arbonne a indiqué dans ses écritures avoir pris l'arrêté attaqué sur le fondement de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme au motif que le projet présente un risque pour la sécurité publique. Il ressort des pièces du dossier que l'immeuble devant faire l'objet des travaux projetés a présenté de graves désordres à la suite d'un incendie survenu dans la nuit du 27 au 28 avril 2017. M. C, expert désigné par le tribunal dans le cadre d'une procédure engagée par la commune d'Arbonne sur le fondement de l'article L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation, qui a remis son rapport le 26 septembre 2017, a considéré, à la suite d'une visite des lieux le 11 août 2017 et de la constatation de l'effondrement d'une grande partie de la toiture et de la fragilité de la structure, qu'il devait être procédé avant le 15 septembre 2017 à des mesures conservatoires consistant en un diagnostic de stabilité et des travaux de confortement.

En l'absence de réalisation de ces mesures dans le délai fixé, l'expert a conclu qu'il devait être procédé à la démolition de l'immeuble dans sa globalité. Un diagnostic réalisé le 6 octobre 2017 à la demande de Mme B par le cabinet d'études 3MA a préconisé des mesures conservatoires et a défini les travaux de réparation nécessaires pour la réhabilitation de l'immeuble. Ces mesures conservatoires ont été réalisées au cours des mois d'octobre et novembre 2017, à l'exception de la mise en place d'une bâche étanche en couverture en vue d'empêcher les infiltrations des eaux de pluie.

Le cabinet Bastan, qui a réalisé un nouveau diagnostic à la demande de la commune et a établi son rapport le 8 août 2018, a constaté l'existence d'infiltrations des eaux de pluie dans les murs, sans toutefois conclure à un risque d'effondrement imminent, et a considéré que l'absence de mise en place d'une protection durant les mois suivants provoquerait une dégradation du bâtiment susceptible de nécessiter sa démolition. Enfin, Mme B a fait réaliser un nouveau diagnostic par le cabinet Riu, dont un pré-rapport a été établi le 20 août 2019 à la suite d'une visite des lieux effectuée le 8 août 2019, qui a considéré que l'état de l'immeuble était stabilisé par les mesures conservatoires déjà réalisées, en dépit de la poursuite des infiltrations des eaux de pluie, et a défini les travaux de réhabilitation à engager.

A la suite de ce pré-rapport, dont les conclusions ne sont pas contestées par la commune, le cabinet Riu a procédé à une consultation des entreprises susceptibles de réaliser ces travaux et a remis son rapport définitif le 11 mai 2020. Dans ces conditions, l'état de dégradation de l'immeuble à la date de l'arrêté attaqué ne présentait pas un risque pour la sécurité publique tel qu'il aurait exclu la réalisation de travaux de réhabilitation et aurait nécessité la démolition du bâtiment dans sa globalité. Par ailleurs, il ressort du dossier de déclaration préalable que les travaux projetés ne portaient pas uniquement sur la remise en état de la toiture du bâtiment mais également sur sa structure porteuse qui devait être confortée, notamment par la réalisation d'un chaînage en béton armé et la reprise à l'identique de la façade sud-ouest.

Par suite, en prenant l'arrêté attaqué, le maire d'Arbonne a fait une inexacte application de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

8. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 431-14 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur des travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4 ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l'article R. 431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux. ". Aux termes de l'article R. 431-36 du même code : " Le dossier joint à la déclaration comprend : / () Il est complété, s'il y a lieu, par les documents mentionnés () à l'article R. 431-14 () ".

9. La commune d'Arbonne soutient que l'arrêté attaqué pouvait être légalement fondé sur les articles R. 431-14 et R. 431-36 du code de l'urbanisme au motif que le projet se situe dans les abords d'un monument historique et que le dossier de déclaration préalable n'indiquait pas les modalités d'exécution des travaux en méconnaissance de ces dispositions. Toutefois, la commune n'indique pas le monument historique qui se situerait à proximité du bâtiment qui a fait l'objet de la déclaration préalable, et il n'est ni allégué ni établi qu'un complément au dossier de cette déclaration aurait été demandé sur ce point par le service instructeur. Au demeurant, la notice jointe au dossier de déclaration préalable précise suffisamment, bien que de façon succincte, les modalités d'exécution des travaux consistant en l'enlèvement de la partie restante de la toiture existante, la réalisation d'un chaînage en béton armé avant la pose de la nouvelle toiture, la conservation de l'arase actuelle des murs et de l'altitude de la couverture et en la reprise de la façade sud-ouest sans modification de son aspect. Enfin, cette substitution de motifs ne saurait, en tout état de cause, remédier au vice de forme résultant de l'insuffisance de motivation en droit de l'arrêté attaqué relevé au point 4.

En ce qui concerne la légalité de l'arrêté du 24 février 2022 :

10. L'arrêté attaqué, qui se réfère aux rapports de M. C et du cabinet Bastan rappelés au point 7, se fonde sur ce que les travaux projetés concernent un immeuble qui présente une dangerosité pour le public dans une zone dense à proximité de la mairie, compte tenu de son état de péril imminent auquel ils ne remédient pas. Il ressort toutefois des pièces du dossier, notamment du procès-verbal de constat établi à la demande de Mme B par un huissier de justice le 7 avril 2021 en présence du représentant du cabinet Riu, que l'état de l'immeuble ne s'est pas dégradé postérieurement à la visite des lieux effectuée par ce dernier le 8 août 2019. En outre, les travaux projetés correspondent aux travaux de réhabilitation préconisés par ce cabinet, mentionnés au point 7. Dans ces conditions, l'état de dégradation de l'immeuble à la date de l'arrêté attaqué ne présentait pas de risque pour la sécurité publique tel qu'il ne permettrait pas la réalisation de ces travaux. Par suite, en prenant l'arrêté attaqué, le maire d'Arbonne a fait une inexacte application des dispositions précitées de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

11. Il résulte de tout ce qui précède que les arrêtés du maire d'Arbonne du 28 septembre 2020 et du 24 février 2022 doivent être annulés.

Sur les frais liés au litige :

12. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ".

13. En vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par la commune d'Arbonne doivent dès lors être rejetées. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cette dernière une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par Mme B et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés du maire d'Arbonne du 28 septembre 2020 et du 24 février 2022 sont annulés.

Article 2 : La commune d'Arbonne versera à Mme A épouse B une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune d'Arbonne dans l'instance n° 2002330 au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme D A épouse B et à la commune d'Arbonne.

Délibéré après l'audience du 12 mars 2024, à laquelle siégeaient :

M. de Saint-Exupéry de Castillon, président,

Mme Dumez-Fauchille, première conseillère,

M. Diard, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mars 2024.

Le rapporteur,

signé

F. DIARDLe président,

signé

F. DE SAINT-EXUPERY DE

CASTILLON La greffière,

signé

P. SANTERRE

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.

Pour expédition,

La greffière,

Nos 2002330, 2200893