Real Estate Company's Challenge to Demolition Permit Fails Due to Lack of Standing

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 16 mars 2020, 4 février 2021 et 18 novembre 2021, la société civile immobilière (SCI) Closaf, représentée par Me Dupichot et Me Schott, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 21 octobre 2019 par lequel l'adjoint délégué à l'urbanisme de la commune de Chamonix Mont-Blanc a délivré un permis de démolir un chalet et un permis de construire deux chalets individuels et un garage enterré à la société à responsabilité limitée (SARL) ADIM, ensemble la décision du 10 février 2020 rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la SARL ADIM une somme de 5 800 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle est propriétaire indivis, en sa qualité d'actionnaire de la SARL ADIM, des parcelles cadastrées section G n° 2525 et 5432, terrain d'assiette du projet contesté, et des parcelles mitoyennes et avoisinantes cadastrées section G n° 2521, 2523 et 2524, justifiant ainsi de sa qualité à agir ;

- elle justifie de son intérêt à agir puisqu'elle est voisine immédiate du projet contesté, elle dispose de la jouissance des trois chalets implantés sur les parcelles cadastrées section G n° 2523, 2524 et 2525 ; le chalet " le Lys rouge " doit être détruit alors qu'elle en est propriétaire indivis et en a la jouissance, ainsi ses conditions d'utilisation seront donc affectées ; les conditions de jouissance des chalets voisins et notamment " La Gerbe d'Or " seront affectées en ce qu'ils subiront d'importantes pertes d'ensoleillement, de vue et d'intimité, de nuisances sonores, liées à l'emplacement en limite de propriétés des deux constructions envisagées et à leur hauteur excessive ; elle subira une perte de la valeur vénale de sa propriété ;

- en méconnaissance de l'article R. 431-22 du code de l'urbanisme, le formulaire CERFA de la demande de permis de construire indique, à tort, que le projet ne se situe pas dans un lotissement, alors que la parcelle cadastrée section G n°2525, sur laquelle est édifié le chalet à démolir, fait partie du lotissement dit A et que la réglementation dudit lotissement devait être prise en compte en ce qui concerne l'accès au projet ;

- le projet méconnaît l'article R. 423-1 et suivants du code de l'urbanisme car il porte sur deux parcelles distinctes, sans unité foncière ;

- il méconnaît l'article UD 2.11 du plan local d'urbanisme en l'absence de logements sociaux prévus au projet ;

- il méconnaît l'article UD 3 du plan local d'urbanisme en raison de la situation d'enclave du terrain d'assiette du projet ;

- il méconnaît l'article UD 7 du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives dès lors que le Chalet 2 implanté quasi-exclusivement sur la parcelle n° 2525 ne respecte pas la distance de 4 mètres minimum par rapport aux limites séparatives des parcelles n° 5432 et 1301 ;

- il méconnaît l'article UD 8 du plan local d'urbanisme dès lors que la distance de 8 mètres entre les deux constructions n'est pas respectée entre les toitures ;

- il méconnaît l'article UD 9 du plan local d'urbanisme en ce qui concerne l'emprise au sol des constructions sur la parcelle n° 2525 ;

- il méconnaît l'article UD 10 du plan local d'urbanisme dès lors que la hauteur maximale de 8 mètres des ouvrages n'est pas respectée ;

- il méconnaît l'article UD 11 du plan local d'urbanisme et l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme dès lors que les deux constructions projetées ne sont pas adaptées, dans leur implantation, leur dimension et leur situation, aux lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;

- il méconnaît l'article UD 12 du plan local d'urbanisme dès lors que deux places couvertes et fermées et trois places aériennes ne satisfont pas à l'exigence requise de 8 places de stationnement.

Par un mémoire en défense enregistré le 6 novembre 2020, la commune de Chamonix-Mont-Blanc, représentée par Me Poncin, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la requérante à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 4 novembre 2020 et le 22 décembre 2021, la SARL ADIM, représentée par Me Canton conclut au rejet de la requête et demande la condamnation de la requérante à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la SCI Closaf n'a pas d'intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Barriol,

- les conclusions de Mme Akoun, rapporteure publique,

- et les observations de Me Schott, représentant la SCI Closaf, de Me Fiat, représentant la commune de Chamonix-Mont-Blanc et de Me Vitali, représentant la société ADIM.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL ADIM a déposé une demande visant à démolir un chalet et construire deux chalets individuels et un garage enterré pour une surface de plancher démolie de 190 m2 et une surface de plancher créée de 298,14 m2 pour la création de deux logements sur un terrain situé 409 clos A sur la commune de Chamonix-Mont-Blanc. Par un arrêté du 21 octobre 2019, l'adjoint délégué à l'urbanisme de la commune de Chamonix-Mont-Blanc a délivré le permis de construire sollicité. Par un courrier du 10 décembre 2019 réceptionné en mairie le 12 décembre 2019, la SCI Closaf a demandé au maire de Chamonix-Mont-Blanc de retirer ce permis de construire. Par la présente requête, la SCI Closaf demande l'annulation de l'arrêté délivrant le permis de construire ainsi que la décision rejetant son recours gracieux du 6 février 2020.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme: " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. ". L'article L. 600-1-3 du même code dispose que : " Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. La SCI Closaf soutient qu'elle justifie d'un intérêt pour agir à l'encontre du permis de démolir et du permis de construire délivré à la SARL ADIM en se prévalant d'une part de sa qualité d'associé de la SARL ADIM et par conséquent de la propriété indivise des actifs immobiliers appartenant à la SARL ADIM et, d'autre part, d'occupante " par roulement familial " des trois chalets dits " B ", " La Gerbe d'Or ", mitoyens à l'opération, et " le Lys Rouge ", d'ores et déjà démoli, et occasionnellement de " La Villa A ".

5. En premier lieu, il ressort de la fiche de renseignement du service de la publicité foncière que les parcelles cadastrées section G 2525 et 5432 situées sur le territoire de la commune de Chamonix-Mont-Blanc, terrain d'assiette du projet, appartiennent à la SARL ADIM. La propriété de ces biens immobiliers est confirmée par les avis d'imposition à la taxe foncière pour l'année 2018 et 2019, qui mentionnent également les parcelles G2521, 2523 et 2524. Dès lors, et alors même que l'article 6 des statuts de la SARL ADIM mentionne que la SCI Closaf détient des parts dans la société ADIM, cette circonstance ne lui confère pas la propriété indivise des actifs immobiliers appartenant à la SARL ADIM, qui a une personnalité morale distincte. Ainsi, la SCI Closaf n'avait pas la qualité de propriétaire des biens appartenant à la SARL ADIM et notamment du chalet implanté sur la parcelle 2525, aujourd'hui démoli. Dans ces conditions, la SCI Closaf ne justifie pas d'un intérêt pour agir résultant d'une qualité de propriétaire des parcelles G2525 et 5432 à la date d'introduction de la demande.

6. En deuxième lieu, la seule circonstance que la SCI Closaf détient des parts dans la SARL ADIM ne suffit pas à lui conférer un intérêt pour agir à l'encontre du permis de construire litigieux, d'autant au surplus qu'elle ne soutient ni même n'allègue que ces permis de construire nuiraient aux intérêts de la SARL ADIM. Dans ces conditions, la SCI Closaf ne justifie pas d'un intérêt pour agir résultant de sa qualité d'actionnaire de la SARL ADIM.

7. En troisième lieu, les conditions de convocation et de vote lors de l'assemblée générale du 23 juin 2018 au cours de laquelle a été votée la démolition du chalet le Lys rouge et son remplacement par deux chalets est sans incidence sur l'appréciation de la qualité pour agir de la SCI Closaf à l'encontre du permis de construire contesté dès lors qu'elle ne saurait faire regarder la SCI Closaf comme propriétaire de ces biens.

8. En quatrième et dernier lieu, la SCI Closaf ne justifie pas qu'elle aurait été occupante régulière des chalets dits " B ", " La Gerbe d'Or ", mitoyens à l'opération, et " le Lys Rouge ", et de la " La Villa A " comme elle le soutient. Dans ces conditions, la SCI Closaf ne justifie pas d'un intérêt pour agir résultant de sa qualité d'occupant de ces chalets.

9. Il résulte de ce qui précède que la SCI Closaf ne justifie pas d'aucun intérêt lui donnant qualité pour agir. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la SARL ADIM doit être accueillie et la requête de la SCI Closaf doit être rejetée.

Sur les frais d'instance :

10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SARL ADIM, qui n'est pas la partie perdante, une somme au titre des frais exposés par la société requérante et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SCI Closaf une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens à verser tant à la commune de Chamonix-Mont-Blanc qu'à la SARL ADIM.

D E C I D E :

Article 1er :La requête de la SCI Closaf est rejetée.

Article 2 :La SCI Closaf versera une somme de 1 500 euros tant à la commune de Chamonix-Mont-Blanc qu'à la SARL ADIM sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 :Le présent jugement sera notifié à la SCI Closaf, à la SARL ADIM et à la commune de Chamonix-Mont-Blanc.

Délibéré après l'audience du 15 janvier 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Sauveplane, président,

- Mme Barriol, première conseillère,

- Mme Aubert, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024.

La rapporteure,

E. Barriol

Le président,

M. Sauveplane

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.