Building Permit Annulment Rejected After Defect Cured by Crawl Space Height Reduction
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe administrative tribunal addressed a request to annul a building permit, initially granted for construction including an extension and garage, which was found to violate the lotissement's maximum floor area limit due to an improperly calculated enclosed and covered crawl space exceeding the authorized limit. The court had previously suspended judgment under urban planning law to allow for regularization; the permit holder subsequently submitted a modification reducing the crawl space's ceiling height to 1.30 meters, which, being below the 1.80-meter threshold defined by regulation, eliminated the element contributing to the floor area calculation, thus rectifying the initial violation of the maximum floor area restriction imposed by the lotissement regulations. Consequently, the court rejected the claims seeking the annulment of the permit as the identified defect was deemed cured.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, article R. 111-22 du code de l'urbanisme, article L. 761-1 du code de justice administrative, Article 1er : La requête des époux D est rejetée; Building Permit Annulment Rejected After Defect Cured by Crawl Space Height Reduction: The court had previously suspended judgment under urban planning law to allow for regularization; the permit holder subsequently submitted a modification reducing the crawl space's ceiling height to 1.30 meters, which, being below the 1.80-meter threshold defined by regulation, eliminated the element contributing to the floor area calculation, thus rectifying the initial violation of the maximum floor area restriction imposed by the lotissement regulations. Consequently, the court rejected the claims seeking the annulment of the permit as the identified defect was deemed cured.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis order rejects the applicants' claims, concluding the main decision.
This provision was the basis for the initial stay of proceedings to allow regularization, which ultimately led to the rejection of the annulment request.
This provision was used to determine whether the regularization (reduction of the void under the terrace) successfully eliminated the floor area surface exceeding the authorized limit.
This provision governs the rejection of claims for legal fees incurred by the successful party.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par jugement avant dire droit du 7 juin 2022, le tribunal, statuant sur la requête de Mme E D et M. C D, a décidé, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer sur la légalité de l'arrêté en date du 5 mars 2020 par lequel le maire de Zonza a délivré à M. B A un permis de construire en vue de l'extension de 27 m2 de la surface de plancher d'une maison existante, de la suppression d'une surface équivalente, ainsi que de la réalisation d'un garage de 37 m2 et d'une terrasse sur la parcelle cadastrée section AE n° 166, 26 lotissement " Arazu Sottanu ", dans le secteur de Sainte-Lucie de Porto-Vecchio, en impartissant à son bénéficiaire et à la commune de Zonza un délai de trois mois pour justifier de la régularisation du vice affectant sa légalité.
Par un mémoire, enregistré le 5 septembre 2022, M. B A, représenté par Me Petit, persiste dans ses conclusions à fin de rejet de la requête des époux D. Il soutient que le permis modificatif délivré le 10 août 2022 a régularisé le vice constaté par le tribunal, en ramenant la hauteur du vide sanitaire à 1,30 mètres, qui ne constitue dès lors plus de surface de plancher.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Jan Martin, premier conseiller ;
- les conclusions de Mme Christine Castany, rapporteure publique ;
- et les observations de M. A.
Considérant ce qui suit :
1. M. A a déposé en mairie de Zonza une demande de permis de construire en vue de l'extension de 27 m2 de la surface de plancher d'une maison existante, de la suppression d'une surface équivalente, de la réalisation d'un garage de 37 m2 et d'une terrasse sur la parcelle cadastrée section AE n° 166, 26 lotissement " Arazu Sottanu ", dans le secteur de Sainte-Lucie de Porto-Vecchio. Par arrêté du 5 mars 2020, le maire de cette commune lui a délivré le permis sollicité. Par une lettre notifiée au maire le 20 juillet 2020, les époux D ont formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté, que le maire a implicitement rejeté par une décision née le 20 septembre 2020. Puis, à la suite d'une demande de permis modificatif déposée par M. A le 17 décembre 2020, le maire de Zonza lui a délivré, le 4 mars 2021, un permis afin de porter l'extension de la construction à une hauteur de 4,80 mètres en radier, de réaliser la terrasse côté nord-est sur pieds béton et d'une hauteur de 1,80 mètres et de créer une toiture terrasse accessible sur le garage avec un recouvrement en schiste. Les époux D demandent au tribunal d'annuler le permis initial délivré le 5 mars 2020, la décision implicite du 20 septembre 2020 de rejet de leur recours gracieux et le permis modificatif délivré le 4 mars 2021.
2. Par le jugement avant dire droit du 7 juin 2022, le tribunal a estimé que les époux D étaient fondés à soutenir que l'arrêté litigieux avait fait une inexacte application des prescriptions de la section 3 du règlement du lotissement " Arazu Sottanu ". Après avoir constaté que ce vice était susceptible d'être régularisé et écarté les autres moyens invoqués, le tribunal a sursis a statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et a imparti à M. A et à la commune de Zonza un délai de trois mois pour justifier de la régularisation de ce permis de construire.
3. Il résulte de la section 3 du règlement du lotissement " Arazu Sottanu " que, s'agissant du lot 26 accueillant les extensions projetées, la surface de plancher maximale autorisée est de 160 m2.
4. Ainsi qu'il résulte du jugement avant dire droit du tribunal, la surface de plancher totale de la maison de M. A était portée à 160 m2. Or, les dossiers de demande de permis de construire ne prenaient pas en compte la création d'un vide sanitaire, situé sous la terrasse projetée, qui était clos et couvert et présentait une hauteur sous plafond de 2,10 mètres. Ainsi, en application des dispositions de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme, un tel espace créant de la surface de plancher, conduisait au dépassement de la surface maximale autorisée par la section 3 du règlement du lotissement.
5. Il ressort du dossier de demande de permis de régularisation, déposé en mairie de Zonza le 16 juin 2022, que la hauteur sous plafond du vide sanitaire en cause est réduite à 1,30 mètres. Dès lors, en présentant une hauteur sous plafond inférieure au seuil de 1,80 mètres fixé par les dispositions de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme, le vide sanitaire projeté ne crée plus de surface de plancher. Il s'ensuit que le vice tiré de l'inexacte application des prescriptions de la section 3 du règlement du lotissement " Arazu Sottanu " relatives à la surface de plancher maximale autorisée doit être regardé comme régularisé.
6. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de rejeter les conclusions à fin d'annulation présentées par les époux D.
Sur les frais liés au litige :
7. Dans les circonstances de l'espèce, il n'est pas inéquitable de laisser aux parties la charge des frais qu'elles ont exposés et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête des époux D est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de M. A au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Marie-Christine D, à M. C D, à M. B A et à la commune de Zonza.
Copie en sera adressée pour information au préfet de la Corse-du-Sud.
Délibéré après l'audience du 21 février 2023, à laquelle siégeaient :
M. Pierre Monnier, président ;
M. Jan Martin, premier conseiller ;
M. Hanafi Halil, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 mars 2023.
Le rapporteur,
Signé
J. MARTIN
Le président,
Signé
P. MONNIERLa greffière,
Signé
R. ALFONSI
La République mande et ordonne au préfet de la Corse-du-Sud en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
R. ALFONSI