Challengers Annul Construction Permit Due to Uncured Heritage Protection Deficiencies

Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit du 19 octobre 2021, le tribunal, statuant sur la requête n° 2000869 du syndicat des copropriétaires de la résidence Lantivy, a décidé, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer sur la légalité de l'arrêté en date du 27 janvier 2020 par lequel le maire d'Ajaccio a délivré à la SCI Miot un permis de construire un ensemble de logements sur la parcelle cadastrée section CD n° 175, 9015 boulevard Lantivy, en impartissant à sa bénéficiaire et à la commune d'Ajaccio un délai de 4 mois pour justifier de la régularisation des 4 vices affectant sa légalité.

La SCI Miot a produit des pièces enregistrées le 20 janvier 2022.

Par des mémoires, enregistrés le 21 février 2022 et le 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Lantivy agissant par son syndic, représenté par Me Paolini, persiste dans ses conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 27 janvier 2020 et de la décision du maire du 20 juin 2020 de rejet de son recours gracieux, et demande, en outre, au tribunal d'annuler les arrêtés des 29 décembre 2021 et 31 mai 2022 par lesquels le maire d'Ajaccio a accordé à la SCI Miot des permis de construire modificatifs et que la somme mise à la charge de la commune d'Ajaccio en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative soit portée à 3 000 euros.

Il soutient que :

- les permis modificatifs n'ont pas régularisé le vice tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis au regard des modalités de raccordement du projet au réseau d'eau pluviale ;

- ces permis n'ont pas régularisé le vice tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis au regard des informations requises à l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme, en l'absence de production du dossier spécifique permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées ;

- ces permis n'ont pas régularisé le vice tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis au regard des informations requises à l'article R. 451-4 du code de l'urbanisme, en l'absence d'indication sur le patrimoine ;

- le dossier de demande de permis modificatif ne contient pas le plan de situation du terrain requis au a) de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme, le projet architectural comprenant une notice et précisant les éléments exigés par l'article R. 431-8 de ce code, le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, en application de l'article R. 431-9 du même code, le plan en coupe du terrain et de la construction prévu au b) de l'article R. 431-10 de ce code, le document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans son environnement requis au c) de l'article R. 431-10 dudit code, une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche, en application du d) de l'article R. 431-10 du même code, une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain, en application des mêmes dispositions ; le plan de masse ne fait pas apparaître la clinique existante sur le terrain avec ses dimensions, ainsi que les arbres existants et ceux devant être supprimés, en application de l'article R. 431-8 de ce code ;

- si le dossier comprend désormais la création de logements sociaux, le tableau ne précise pas la surface de plancher des logements concernés, permettant le calcul des impositions ;

- le projet méconnaît l'article R. 111-8 du code de l'urbanisme en l'absence d'indication sur l'écoulement des eaux pluviales.

Par des mémoires, enregistrés le 15 avril 2022 et le 10 mai 2023, la commune d'Ajaccio, représentée par la SELARL Parme Avocats, maintient ses conclusions à fin de rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Jan Martin, premier conseiller,

- et les conclusions de M. Hanafi Halil, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Par l'arrêté en date du 27 janvier 2020, le maire d'Ajaccio a délivré à la SCI Miot un permis de construire un ensemble de logements sur la parcelle cadastrée section CD n° 175, 9015 boulevard Lantivy. Le 7 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Lantivy a formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté, que le maire a rejeté par une décision du 26 juin 2020. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Lantivy a demandé au tribunal d'annuler l'arrêté du 27 janvier 2020 et la décision du 26 juin 2020.

2. Par le jugement avant-dire droit du 19 octobre 2021, le tribunal a estimé que le syndicat des copropriétaires de la résidence Lantivy était fondé à soutenir que l'arrêté litigieux était entaché de vices tirés du caractère incomplet du dossier de demande de permis au regard des dispositions des articles R. 431-9, R. 431-13, R. 431-30 et R. 451-4 du code de l'urbanisme. Après avoir constaté que ces vices étaient susceptibles d'être régularisés et avoir écarté les autres moyens invoqués, le tribunal a sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et a imparti à la SCI Miot et à la commune d'Ajaccio un délai de quatre mois pour justifier de la régularisation de ce permis de construire. Suite à ce jugement, le 29 novembre 2011, la SCI Miot a déposé en mairie d'Ajaccio une demande de permis de construire modificatif. Par l'arrêté du 29 décembre 2021, le maire de cette commune lui a délivré le permis sollicité. Puis le 5 mai 2022, la société pétitionnaire a déposé en mairie une seconde demande de permis de construire modificatif. Par l'arrêté du 31 mai 2022, le maire lui a délivré l'autorisation sollicitée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

3. Aux termes de l'article R. 451-4 du code de l'urbanisme : " Lorsque l'immeuble est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le dossier joint à la demande comprend en outre la description des moyens mis en œuvre dans la démolition pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé. ".

4. En l'espèce, le projet d'immeuble litigieux, consistant à démolir une clinique existante, est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, annexé au plan local d'urbanisme d'Ajaccio, et qui se compose notamment d'un immeuble remarquable et d'un jardin protégé situés face à ce projet, de l'autre côté du boulevard Adolphe Landry. Les défenderesses soutiennent que le mode opératoire de la démolition projetée, réalisé par un architecte et un bureau d'étude, a été joint à la demande de permis de construire modificatif déposée le 29 novembre 2011. Toutefois, si un tel document décrit les quatre phases d'un tel chantier, comprenant les diagnostics, travaux de désamiantage et de déplombage, études de stabilité et travaux de démolition, il ne comporte aucune information sur les caractéristiques du projet et celles du site patrimonial remarquable en cause. Dès lors, en l'absence de précisions suffisantes permettant au service instructeur d'apprécier les moyens mis en œuvre dans la démolition pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé, le vice entachant le permis de construire initial au regard des dispositions précitées de l'article R. 451-4 du code de l'urbanisme ne peut être regardé comme ayant été purgé.

5. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de la résidence Lantivy est fondé à demander l'annulation des arrêtés du maire d'Ajaccio des 27 janvier 2020, arrêtés des 29 décembre 2021 et 31 mai 2022 et de sa décision du 26 juin 2020 de rejet de son recours gracieux.

Sur les frais liés au litige :

6. D'une part, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune d'Ajaccio une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Lantivy et non compris dans les dépens. D'autre part, les dispositions précitées font obstacle à ce que le syndicat des copropriétaires de la résidence Lantivy, qui n'est pas la partie perdante, verse à la commune d'Ajaccio et à la SCI Miot une quelconque somme au titre des frais qu'elles ont respectivement exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés du maire d'Ajaccio du 27 janvier 2020, du 29 décembre 2021 et du 31 mai 2022 et sa décision du 26 juin 2020 de rejet du recours gracieux du syndicat des copropriétaires de la résidence Lantivy sont annulés.

Article 2 : La commune d'Ajaccio versera au syndicat des copropriétaires de la résidence Lantivy une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence Lantivy, à la commune d'Ajaccio et à la SCI Miot.

Copie en sera adressée pour information au préfet de la Corse-du-Sud et au procureur de la République près le tribunal judiciaire d'Ajaccio.

Délibéré après l'audience du 28 septembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Thierry Vanhullebus, président,

Mme Christine Castany, première conseillère.

M. Jan Martin, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2023.

Le rapporteur,

Signé

J. MARTIN

Le président,

Signé

T. VANHULLEBUSLe greffier,

Signé

A. AUDOUIN

La République mande et ordonne au préfet de la Corse-du-Sud en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

A. AUDOUIN