Taxpayer Property Valuation Appeal Rejected Following Inappropriate Comparables and Application of Direct Appraisal Method

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 18 novembre 2019 et 17 février 2021, la société en nom collectif (SNC) Invest Hôtel Chaville Bordeaux Arles, représentée par Me Zapf, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016, à raison d'un immeuble à usage d'hôtel dont elle est propriétaire au 1, place du parvis Robert Schuman à Chaville (92).

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- faute pour l'administration d'avoir communiqué l'adresse du local-type ayant servi à évaluer son immeuble et le procès-verbal d'évaluation, la régularité de cette évaluation n'est pas établie ; à défaut, elle est fondée à demander un abattement de 45 % sur le tarif retenu par le service.

- à supposer que le local de référence soit le local-type n° 43 du procès-verbal C de la commune de Chaville, correspondant à un hôtel situé dans cette commune, au 28 rue Anatole France, il ne saurait valablement servir de comparaison dès lors qu'aucun hôtel n'est situé à cette adresse.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 janvier 2020, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête, comme irrecevable et non fondée.

Par un jugement avant dire droit du 28 novembre 2022, le tribunal, après avoir expressément écarté la fin de non-recevoir soulevée en défense, puis après avoir relevé que l'état du dossier ne permettant pas de connaître clairement le local-type retenu par l'administration ni a fortiori sa régularité, a ordonné un supplément d'instruction afin d'inviter l'administration, contradictoirement avec la contribuable, à faire connaître les conditions d'évaluation de la valeur locative de l'immeuble litigieux et, dans l'hypothèse où celles-ci seraient irrégulières, à choisir un autre local-type et, à défaut, à procéder à une évaluation des locaux en cause par voie d'appréciation directe, ainsi qu'à indiquer la valeur locative ainsi arrêtée.

Par un nouveau mémoire en défense, enregistré le 14 septembre 2023, le directeur départemental des finances publiques persiste dans ses conclusions.

Il soutient que dès lors que l'immeuble en litige a été irrégulièrement évalué et qu'aucun local-type ne lui est comparable, sa valeur locative doit être déterminée par voie d'appréciation directe conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Huon en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus, au cours de l'audience publique:

- le rapport de M. Huon, magistrat désigné,

- et les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société en nom collectif (SNC) Invest Hôtel Chaville Bordeaux Arles sollicite la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016, à raison d'un immeuble à usage d'hôtel dont elle est propriétaire au 1, place du parvis Robert Schuman à Chaville (92).

2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'espèce : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Il résulte de ces dispositions que, dans le cas où le juge de l'impôt est saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, il ne peut prononcer une décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés non bâties lorsqu'il écarte un terme de comparaison proposé par les parties mais il doit, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il sollicite par un supplément d'instruction, rechercher un terme de comparaison qu'il estime pertinent et dont il vérifie la régularité, et à défaut de terme de comparaison pertinent, déterminer la valeur locative par voie d'appréciation directe.

En ce qui concerne la méthode d'évaluation par comparaison :

3. Il résulte de l'instruction que l'immeuble de la société requérante a été évalué par comparaison avec le local-type n° 90 inscrit au procès-verbal C de la commune d'Issy-les-Moulineaux au tarif unitaire de 5,34 euros, moyennant un ajustement à la hausse de 60 %. Toutefois, alors que ce local à usage d'hôtel, construit en 1926 et classé en catégorie 2 étoiles, présente une superficie totale de 799 m² et ne comporte, outre un salon/réception de 28 m² qu'une cinquantaine de chambres d'une superficie moyenne de 10 m², l'établissement de la contribuable, exploité sous l'enseigne " Campanile " correspond à un hôtel de conception moderne achevé en 1991, d'une surface réelle de 3 700 m² hors parking, classé trois étoiles, qui dispose, outre d'un vaste hall, de trois salles de séminaires et d'un restaurant, de cent-vingt-huit chambres de 2 178 m² au total, dont vingt-cinq spécialement conçues pour les familles. Par suite, et ainsi que l'admet d'ailleurs l'administration, au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement, les caractéristiques du local-type en cause se distinguent de celles de l'établissement à évaluer de manière telle que leurs différences ne sauraient être simplement prises en compte par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. Par conséquent, ce local-type ne peut être valablement retenu comme terme de comparaison.

4. La SNC Invest Hôtel Chaville Bordeaux Arles ne propose aucun local-type alternatif. Par ailleurs, l'administration produit les résultats d'une recherche - appuyés de très nombreuses références jurisprudentielles - ayant porté sur cent-vingt-deux locaux-types, desquels il ressort qu'il n'en existe aucun qui, régulièrement évalué, présentant les mêmes caractéristiques que l'immeuble à évaluer et situé à Chaville ou dans une commune économiquement analogue, serait susceptible de servir à la comparaison de l'hôtel en litige. Par suite, et sans qu'il y ait lieu d'ordonner un supplément d'instruction, il convient d'évaluer l'immeuble de la société requérante par voie d'appréciation directe en application des dispositions précitées du 3° de l'article 1498 du code général des impôts.

En ce qui concerne la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe :

5. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts dans sa version applicable à l'année en litige : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. ".

Selon l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ".

Il résulte de ces dispositions que la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970.

Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.

6. L'administration fiscale propose, en l'espèce, deux évaluations selon la méthode de l'appréciation directe, qui se fondent, pour la première, sur la valeur vénale de l'hôtel Ibis situé à Sarcelles (Val-d'Oise), lequel a fait l'objet d'un apport en sociétés le 24 novembre 1982 et, pour la seconde, sur un acte de vente en état futur d'achèvement, intervenu le 17 janvier 1984, portant sur un hôtel exploité sous l'enseigne Ibis à Bobigny (Seine-Saint-Denis). Elle a affecté à chacune de ces valeurs, après application d'un abattement de 20 % dans la seconde évaluation, de l'indice INSEE du coût de la construction et d'ajustements pour tenir compte des différences entre les immeubles de référence et ceux à évaluer, un taux d'intérêt de 8 %, pour obtenir la valeur locative foncière unitaire correspondante. Il en ressort, dans tous les cas, une valeur locative supérieure à celle retenue pour asseoir les impositions en litige. La société requérante, qui ne conteste ni le choix des immeubles de référence, ni les paramètres mis en œuvre, qui sont conformes aux dispositions du 3° de l'article 1498 susvisé, ne peut donc prétendre à bénéficier d'une réduction de ces impositions.

7. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SNC Invest Hôtel Chaville Bordeaux Arles ne peut qu'être rejetée en toutes ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SNC Invest Hôtel Chaville Bordeaux Arles est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société en nom collectif (SNC) Invest Hôtel Chaville Bordeaux Arles et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2024.

Le magistrat désigné,

signé

C. HUON La greffière,

signé

A. TAINSA

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.