Taxpayer Challenge to Disallowed Renovation Deductions for Real Estate Company

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 16 décembre 2019, Mme D C, représentée par Me Burgaud, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 ainsi que des pénalités correspondantes ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les dépenses de travaux réalisées pour le réaménagement de l'ensemble immobilier situé 2 rue Aristide Briand à La Montagne sont déductibles des revenus fonciers en application du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts dès lors qu'il est établi que l'ensemble immobilier constituait, à la date de son acquisition par la SCI 2DP La Montagne, un immeuble à usage d'habitation et que les travaux en cause consistaient en de simples travaux d'amélioration eu égard à la circonstance qu'ils n'ont pas conduit à augmenter la surface habitable du bien et qu'ils n'ont pas consisté en une restructuration de l'immeuble affectant le gros œuvre ;

- la SCI 2DP La Montagne a produit les justificatifs nécessaires permettant d'établir avec précision la nature, le montant et la réalité de la charge supportée, ainsi que le prévoit le paragraphe 230 des commentaires administratifs publiés au Bulletin officiel des finances publiques - Impôts le 12 septembre 2012 sous la référence BOI-RFPI-DECLA-20, dont elle est fondée à se prévaloir sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales ;

- les factures émises par la société NPCA d'un montant global de 41 900 euros doivent être retenues en dépit de l'erreur matérielle dont elles sont entachées et qui est relative à l'adresse du lieu des travaux.

Par un mémoire en défense enregistré le 2 juin 2020, la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par Mme C ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Thierry, conseillère,

- et les conclusions de M. Vauterin, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Mme D C est associée à hauteur de 10% de la société civile immobilière (SCI) 2DP La Montagne, relevant du régime des sociétés de personnes au sens de l'article 8 du code général des impôts. Cette société a acquis le 20 janvier 2014 auprès de la société à responsabilité limitée (SARL) 3D Invest une partie d'un ensemble immobilier situé 2 rue Aristide Briand à La Montagne (Loire-Atlantique) sur lequel elle a entrepris d'importants travaux de rénovation. Elle a fait l'objet d'un contrôle sur pièces au titre des exercices clos en 2014, 2015 et 2016 à l'issue duquel, par une proposition de rectification du 25 juillet 2017, l'administration lui a notifié le rehaussement de ses bénéfices résultant de la remise en cause du caractère déductible des dépenses supportées en vue de la réalisation de travaux, au cours des trois années contrôlées, relatif à l'ensemble immobilier précité, dont les montants respectifs s'élèvent à 82 422 euros, 125 912 euros et 32 411 euros au titre des années 2014 à 2016. En sa qualité d'associée de la SCI, dont les revenus sont ainsi imposables entre ses mains à due proportion de ses droits sociaux, Mme C a également été destinataire d'une proposition de rectification en date du 23 mai 2018 dans laquelle le service a, en application de l'article 8 du code général des impôts, tiré les conséquences des rehaussements des bénéfices de la SCI 2DP La Montagne et rectifié le montant de son revenu imposable au titre des années 2014, 2015 et 2016. La requérante demande au tribunal la décharge des cotisations supplémentaires, en droits et pénalités, d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 à raison de la remise en cause de la déductibilité des travaux effectués par la SCI.

Sur le bien-fondé des impositions litigieuses :

En ce qui concerne l'application de la loi fiscale :

2. Aux termes de l'article 28 du code général des impôts : " Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. ". Aux termes de l'article 31 de ce code : " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ; () / b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement () ".

3. Les dépenses mentionnées au I de l'article 31 du code général des impôts précité ne peuvent être déduites du revenu foncier brut que dans la mesure où, notamment, les charges alléguées sont dûment justifiées, se rapportent à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, sont effectivement supportées par le propriétaire et sont engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu. Les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration doivent notamment, pour être admises en déduction, avoir été effectuées par le propriétaire, réellement payées au cours de l'année d'imposition, et il appartient au contribuable de justifier de la réalité, de la consistance et, par suite, du caractère déductible de ces charges en produisant des pièces justificatives, qui sont constituées de factures, de plans, de photographies et de tous autres éléments permettant d'établir avec précision la nature, le montant et la réalité de la charge supportée.

4. Par ailleurs, s'il résulte de ces dispositions que les dépenses de réparation, d'entretien ainsi que les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation effectuées par un propriétaire sur son immeuble sont déductibles de son revenu imposable, tel n'est pas le cas, en revanche, des dépenses correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement de l'immeuble. Au sens de ces mêmes dispositions, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction les travaux comportant la création de nouveaux locaux d'habitation, notamment dans les locaux auparavant affectés à un autre usage ainsi que les travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre de locaux d'habitation existants ou les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction. Doivent être regardés comme des travaux d'agrandissement, au sens des mêmes dispositions, les travaux ayant pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

5. Il résulte de l'instruction que l'administration a remis en cause un déficit foncier imputé par Mme C sur ses revenus fonciers de 2014, 2015 et 2016, qui trouve notamment son origine dans la réalisation de travaux par la SCI 2DP La Montagne, au titre de ces mêmes années, sur une partie de l'ensemble immobilier situé au 2 rue Aristide Briand à La Montagne au motif, notamment, que les travaux ayant permis la création de six logements d'habitation sur trois niveaux alors que le bâtiment était initialement affecté à usage commercial doivent être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction.

6. Pour établir que la fraction litigieuse de cet ensemble immobilier, dénommée ci-après le lot D, acquise par la SCI 2DP La Montagne constituait un immeuble à usage d'habitation, Mme C produit quelques photographies de l'ensemble immobilier en cause ainsi qu'une attestation de M. A B, petit-fils de l'ancien propriétaire de cet immeuble dont il a hérité en indivision avant de le céder à la SARL 3D Invest en 2012. Toutefois, ces éléments ne permettent pas d'établir que le lot D aurait constitué, à la date de son acquisition par la SCI, un immeuble à usage d'habitation. Par ailleurs, ni les mentions de l'acte de vente du 20 janvier 2014 ni les plans d'architecte produits issus d'un document intitulé " Restructuration d'un ensemble d'habitations en 4 lots, 10 logements et 7 stationnements ", au demeurant adressés à la SARL 3D Invest, soit antérieurs à la vente dudit bâtiment, ne permettent de contredire les constatations de l'administration relatives à l'existence d'un ancien local commercial à usage de droguerie. Dans ces conditions, Mme C n'établit pas que les dépenses de travaux supportées par la SCI 2DP La Montagne ont porté sur un immeuble déjà affecté à usage d'habitation. Il en résulte que les travaux ainsi effectués, ayant permis la création de six logements individuels, doivent être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction, ce qui fait obstacle à la déduction, au titre des revenus fonciers, des dépenses de travaux ainsi engagées.

7. Au surplus, à supposer même que l'immeuble en cause était affecté à l'habitation à la date de son acquisition par la SCI 2DP La Montagne, il ne résulte ni des photographies de la façade, ni des plans susmentionnés produits, que les travaux réalisés sur le lot D puissent être regardés comme des travaux d'amélioration au sens du b) du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts précité. A cet égard, la circonstance, à la supposer même établie, que la surface habitable du bâtiment en cause n'ait pas été augmentée à l'issue de ces travaux, ne suffit pas à les qualifier comme tels alors même qu'il résulte des plans d'architecte produits que les travaux ont permis de créer deux appartements à chacun des trois niveaux existants du bâtiment, de sorte que ces travaux ont nécessairement entrainé une restructuration complète de l'immeuble, comprenant des opérations de décloisonnement et cloisonnement, ont donné lieu à la création de deux fenêtres de toit côté cour, et au réagencement des huisseries de la façade côté rue. Enfin, il n'est pas contesté qu'antérieurement à l'acquisition du lot D par la SCI 2DP La Montagne, la SARL 3D Invest, alors propriétaire de la totalité de l'ensemble immobilier sis 2 rue Aristide Briand composé notamment des lots bâtis A, B, C et D, a procédé à des travaux préalables de grande ampleur consistant en la séparation des parcelles destinées aux futurs lots, la démolition de l'entrepôt et des annexes, la construction des " refends " entre les lots et des terrasses surélevées et escaliers extérieurs et la création des réseaux et du parking et a refacturé ceux-ci aux acheteurs avant ou à la même date que celle de la vente des lots concernés, leur confiant ainsi la charge de poursuivre les travaux jusqu'à leur achèvement. Dans ces conditions, la requérante qui ne produit aucune pièce permettant de déterminer précisément la nature des travaux réalisés et leurs montants exacts n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que les travaux en litige se rapportent à des travaux d'amélioration déductibles des revenus fonciers au sens du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts. Par suite, la requérante n'établit pas que c'est à tort que l'administration a remis en cause le déficit foncier des années 2014, 2015 et 2016 résultant de la déduction des dépenses de travaux réalisés au cours de ces mêmes années.

En ce qui concerne l'interprétation administrative de la loi fiscale :

8. Mme C n'est pas fondée à se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, du paragraphe 230 des commentaires administratifs publiés au Bulletin officiel des finances publiques - Impôts le 12 septembre 2012 sous la référence BOI-RFPI-DECLA-20, lequel ne comporte pas d'interprétation différente de la loi fiscale de celle dont il est fait application ci-dessus.

Sur les frais liés au litige :

9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par Mme C au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de Mme C est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à Mme D C et à la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique.

Délibéré après l'audience du 7 avril 2023, à laquelle siégeaient :

M. Livenais, président,

Mme Rosemberg, première conseillère,

Mme Thierry, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 mai 2023.

La rapporteure,

S. THIERRY

Le président,

Y. LIVENAISLe greffier,

E. LE LUDEC

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,