Building Permit Lapse Due to Stoppage Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe administrative court rejected a request to annul a municipal decision declaring a 2009 building permit, extended until 2013, as lapsed due to work stoppage, where the owner argued procedural irregularities concerning the work stoppage report and questioned the assessment of the works conducted. The court reasoned that the agent's swearing-in status was irrelevant for declaring a permit lapsed due to the passage of time, and that no formal requirements mandated the author or conditions of attached photographs or mandatory notification of the preliminary report. Furthermore, the court found that the limited construction activities claimed to have occurred between 2014 and 2017, specifically partial covering of the basement, were insufficient in nature and scope to interrupt the one-year work stoppage period required by the urban planning code, thus validating the mayor's decision to declare the permit caduc without error of appreciation.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 761-1 du code de justice administrative, article R 424-17 du code de l'urbanisme, article L. 480-1 du code de l'urbanisme; Building Permit Lapse Due to Stoppage Upheld: The court reasoned that the agent's swearing-in status was irrelevant for declaring a permit lapsed due to the passage of time, and that no formal requirements mandated the author or conditions of attached photographs or mandatory notification of the preliminary report. Furthermore, the court found that the limited construction activities claimed to have occurred between 2014 and 2017, specifically partial covering of the basement, were insufficient in nature and scope to interrupt the one-year work stoppage period required by the urban planning code, thus validating the mayor's decision to declare the permit caduc without error of appreciation.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article defining the conditions for the expiry of a building permit was used to reject the merits of the appeal.
This article was cited in the dispositive for rejecting the claim for costs made by the plaintiff and the counterclaim for costs made by the municipality.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 15 mai et 26 juin 2019, Mme B C demande au tribunal :
1°) d'annuler la décision du 13 décembre 2018 par laquelle le maire de la commune d'Issy-les-Moulineaux a constaté la caducité du permis de construire qui lui a été délivré par arrêté du 28 août 2009 en vue de l'extension d'une maison à usage d'habitation, sur la parcelle cadastrée section AQ n° 0037, située 43, rue Gabriel Péri, sur le territoire de la commune, ensemble la décision du 5 mars 2019 rejetant son recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune d'Issy-les-Moulineaux la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le procès-verbal du 6 décembre 2018, constatant l'interruption des travaux est irrégulier dès lors qu'il ne lui a pas été transmis, que l'agent qui a procédé aux constatations n'a été assermenté qu'à compter du 12 avril 2018 et que les photographies ne comportent ni leur auteur, ni les conditions dans lesquelles elles ont été prises ;
- la décision attaquée est entachée d'une erreur d'appréciation, au regard de l'article R 424-17 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire en défense, enregistré le 26 septembre 2019, la commune d'Issy-les-Moulineaux, représentée par Me Rivoire, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- la requête est irrecevable car tardive ;
- les moyens ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 8 juin 2021, la clôture de l'instruction a été fixée au 30 juin 2021.
Vu :
- les décisions attaquées ;
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Garona, première conseillère,
- les conclusions de M. Charpentier, rapporteur public,
- les observations de Mme C,
- et les observations de Me Santangelo, pour la commune d'Issy-les-Moulineaux.
Considérant ce qui suit :
1. Mme B C est propriétaire de la parcelle cadastrée section AQ n° 0037, située 43, avenue Gabriel Péri sur le territoire de la commune d'Issy-les-Moulineaux. La requérante a obtenu un permis de construire par arrêté du 28 août 2009, en vue de l'extension de sa maison d'habitation. Par arrêté du 17 juillet 2012, Mme C a obtenu la prorogation de ce permis de construire, jusqu'au 28 août 2013. Les services de la commune ayant estimé que les travaux entrepris avaient été interrompus depuis plus d'une année, le maire de la commune a par décision du 13 décembre 2018, constaté la caducité du permis de construire. Par courrier du 30 janvier 2019, la requérante a, exercé un recours gracieux contre cette décision, qui a été rejeté par courrier du 5 mars 2019. Mme C demande l'annulation de l'arrêté du 13 décembre 2018, ensemble la décision rejetant son recours gracieux.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. En premier lieu, d'une part, si Mme C soutient que l'agent ayant effectué les constatations n'était pas assermenté lors de sa visite du 7 mars 2018, cette circonstance, à la supposer établie, est sans incidence sur les constatations effectuées dès lors que la caducité d'un permis de construire ne constitue pas une infraction devant être constatée par un agent assermenté, ainsi que le prévoient les dispositions de l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme, mais résulte uniquement du constat de l'écoulement du temps. D'autre part, si la requérante soutient que le procès-verbal de constat de péremption est irrégulier dès lors qu'il ne lui aurait pas été transmis et que les photographies jointes ne comportent ni la mention de leur auteur, ni les conditions dans lesquelles elles ont été prises, aucune disposition n'impose de telles formalités. Par suite, le moyen doit être écarté.
3. En second lieu, aux termes de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. / () ".
4. Si Mme C fait valoir que divers travaux ont été réalisés en 2018, et nonobstant la circonstance qu'elle verse au débat des attestations de voisins et des factures d'achat de matériel de construction, il ressort des pièces du dossier que la validité du permis de construire du 28 août 2009 a, par arrêté du 17 juillet 2012, été prorogée jusqu'au 28 août 2013. Il ressort des mêmes pièces, et en particulier du procès-verbal du 6 décembre 2018 établi par un agent de la commune et des photographies du chantier prises par les services municipaux depuis l'année 2015, que si des travaux relatifs à l'excavation des fondations ont été réalisés au cours de l'année 2013, les travaux que l'intéressée soutient avoir réalisés jusqu'à la fin de l'année 2018, et en particulier une couverture partielle du sous-sol, ne permettaient pas, par leur nature et leur faible importance par rapport à la construction projetée, d'interrompre le délai de péremption du permis de construire, au cours des années 2014 à 2017. Dans ces conditions, le maire pouvait dès lors constater la péremption du permis de construire sans entacher sa décision d'une erreur d'appréciation. Par suite, le moyen doit être écarté.
5. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de la requête, que Mme C n'est pas fondée à demander l'annulation de la décision du 13 décembre 2018 par laquelle le maire de la commune d'Issy-les-Moulineaux a constaté la caducité de son permis de construire, ni de celle rejetant son recours gracieux.
Sur les frais liés au litige :
6. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Issy-les-Moulineaux la somme que demande Mme C au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de Mme C la somme que demande la commune d'Issy-les-Moulineaux au titre des frais liés au litige.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de Mme C est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune d'Issy-les-Moulineaux au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme B C et à la commune d'Issy-les-Moulineaux.
Délibéré après l'audience du 3 février 2023, à laquelle siégeaient :
M. Buisson, président,
Mme Garona, première conseillère,
Mme L'Hermine, conseillère,
Assistés par Mme Galan, greffière.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 février 2023.
La rapporteure,
signé
E. Garona
Le président,
signé
L. Buisson
La greffière,
signé
M. A
La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.