Property Owner v. Municipality Regarding Building Permit Withdrawal

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 8 août, 24 octobre, 25 novembre 2019 et 7 janvier 2020, M. C B, représenté par Me Msellati, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 10 juin 2019 par laquelle le maire de Saint-Jeannet a retiré le permis d'aménager qu'il lui avait délivré le 21 mars 2019 et a refusé de lui accorder celui-ci ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Jeannet la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la décision attaquée méconnait les dispositions de l'article A. 424-8 de l'arrêté ministériel du 11 septembre 2007 relatif au certificat d'urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme ;

- elle méconnait les dispositions de l'article UH 4 du plan local d'urbanisme de la commune dès lors qu'elle exclut toute possibilité pour le requérant de traiter les eaux pluviales par infiltration à la parcelle ;

- la substitution de motifs demandée par la commune méconnaît les dispositions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ;

- le recours gracieux sur lequel se fonde la décision de retrait ne lui a pas été notifié en méconnaissance des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- la commune souhaite faire échouer son projet d'aménagement pour des motifs étrangers à l'urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 11 octobre et 9 décembre 2019, la commune de Saint-Jeannet, représentée par Me Aubry, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. B au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 14 septembre 2020, la clôture d'instruction a été fixée au 16 novembre 2020.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 28 septembre 2022 :

- le rapport de Mme A,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de Me Dolciani substituant Me Msellati, représentant M. B et de Me Aubry représentant la commune de Saint-Jeannet.

Considérant ce qui suit :

1. M. B est propriétaire des parcelles cadastrées section AP n° 242, 246, 249, 301, 303, 304, 338, 339, 362 et 363 situées sur le territoire de la commune de Saint-Jeannet. Par une décision du 21 mars 2019, le maire de Saint-Jeannet lui a délivré un permis d'aménager ses parcelles en quatre lots à bâtir. Par une décision du 10 juin 2019, le maire de Saint-Jeannet a retiré sa décision du 21 mars 2019 et a refusé le permis d'aménager sollicité. Par sa requête, M. B demande l'annulation de cette décision.

2. D'une part, aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. / () ".

3. D'autre part, aux termes de l'article R.*441-6 du code de l'urbanisme : " Lorsque la demande prévoit l'édification, par l'aménageur, de constructions à l'intérieur du périmètre, la notice prévue par l'article R*441-3 comprend les éléments prévus par les b, c et d du 2° de l'article R*431-8. La demande est complétée par les pièces prévues par l'article R*431-9 et, le cas échéant, les pièces prévues par les a et b de l'article R*431-10 et, s'il y a lieu, les pièces prévues par les articles R. 431-11 et R*431-13 à R*431-33. Ces pièces sont fournies sous l'entière responsabilité des demandeurs. / () " et aux termes de l'article R.*431-9 de ce code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / () ". Enfin, aux termes de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme : " () Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme ".

4. Les autorisations d'urbanisme étant accordées sous réserve des droits des tiers, les dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme citées au point précédent n'ont pas pour objet et ne sauraient avoir pour effet d'imposer aux pétitionnaires de justifier, dans leurs demandes d'autorisations d'urbanisme, des autorisations éventuellement nécessaires sur le fondement du droit privé pour assurer le raccordement aux réseaux publics des ouvrages projetés.

5. En l'espèce, il ressort de la lecture de la décision attaquée que le dossier de demande de permis d'aménager déposé par M. B comporte un plan de masse sur lequel figure le tracé du réseau d'évacuation des eaux usées et du réseau d'eaux pluviales depuis les lots projetés jusqu'à leur point de raccordement aux réseaux publics ainsi que la mention d'une servitude existante bénéficiant au lotissement et grevant la parcelle cadastrée section AP n° 248, traversée par ces deux réseaux. En application des dispositions du code de l'urbanisme citées au point 3 et analysées au point 4, le pétitionnaire n'avait pas à justifier, dans son dossier de demande, de l'obtention des servitudes éventuellement nécessaires pour assurer le raccordement aux réseaux publics. Dans ces conditions, le maire de Saint-Jeannet ne pouvait se fonder, pour retirer la décision du 21 mars 2019 accordant à M. B un permis d'aménager, sur la circonstance que ce dernier ne justifierait pas d'une servitude de tréfonds sur la parcelle cadastrées section AP n° 248 pour en déduire que le projet méconnaîtrait les dispositions de l'article UH 4 du plan local d'urbanisme de la commune. Il suit de là que l'unique motif de la décision de retrait attaquée est entaché d'illégalité.

6. Il résulte de ce qui précède que la décision du 10 juin 2019 par laquelle le maire de Saint-Jeannet a retiré le permis d'aménager délivré le 21 mars 2019 à M. B et a refusé de lui accorder celui-ci doit être annulée. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par le requérant n'est de nature à entraîner l'annulation de l'arrêté en litige.

Sur les frais liés au litige :

7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Saint-Jeannet demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Saint-Jeannet une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. B et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La décision du 10 juin 2019 par laquelle le maire de Saint-Jeannet a retiré le permis d'aménager délivré le 21 mars 2019 à M. B et a refusé de lui accorder celui-ci est annulée.

Article 2 : La commune de Saint-Jeannet versera à M. B une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Saint-Jeannet présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C B et à la commune de Saint-Jeannet.

Copie en sera adressée au préfet des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l'audience du 28 septembre 2022, à laquelle siégeaient :

M. Bonhomme, président,

Mme Soler, conseillère,

M. Holzer, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 octobre 202La rapporteure,

N. A

Le président,

T. BONHOMMELa greffière,

M.L. DAVERIO

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,