Taxpayer Property Assessment Challenge Rejected Based on Reference Comparable Valuation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA taxpayer sought a reduction in its property tax assessment for 2016, challenging the use of a specific commercial property as the reference comparable for valuation, arguing it was owner-occupied and priced abnormally, and also arguing for a 30% downward adjustment due to its significantly smaller size compared to the reference property. The court rejected the taxpayer's claims, finding that the tax administration validly used the comparative valuation method for the reference property, that the reference property remained a relevant comparable despite its occupancy status and size discrepancy because it shared similar functional characteristics and location, and that the taxpayer failed to substantiate the requested 30% adjustment based solely on the difference in superficial area when both properties were engaged in the same activity.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 761-1 du code de justice administrative, article 1498 du code général des impôts, article 1498-2 du code général des impôts, Article 1er : La requête de la société Emperio est rejetée; Taxpayer Property Assessment Challenge Rejected Based on Reference Comparable Valuation: The court rejected the taxpayer's claims, finding that the tax administration validly used the comparative valuation method for the reference property, that the reference property remained a relevant comparable despite its occupancy status and size discrepancy because it shared similar functional characteristics and location, and that the taxpayer failed to substantiate the requested 30% adjustment based solely on the difference in superficial area when both properties were engaged in the same activity.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis order rejects the main application.
This article was cited in the rejected request for costs (which implicitly leads to its mention in the rejection of the whole claim).
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires enregistrés les 14 février 2019, 8 novembre 2019 et 21 janvier 2020, la SA Emperio, représentée par la société Optimm'up, demande au tribunal :
1°) de prononcer la réduction de 5 391 euros de la cotisation de taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2016 dans les rôles de la commune de Saint-Jean-de-Bournay ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le local-type n°115 inscrit au procès-verbal 6670 C de Saint-Jean-de-Bournay afférent aux locaux commerciaux de la commune ne peut être retenu dès lors qu'il est occupé par son propriétaire et qu'il ne peut être regardé comme loué à des conditions de prix normales ; en outre, ce local ne peut servir de référence dès lors qu'il est deux fois plus grand que le sien et que sa construction est plus ancienne ; son établissement peut être évalué par comparaison avec le local de référence n° 40 situé à Renage ;
- en cas de maintien du local-type n°115 inscrit au procès-verbal 6670 C de Saint-Jean-de-Bournay, il y aura lieu d'appliquer un ajustement de moins 30% conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts pour tenir compte de de la différence de superficie.
Par des mémoires en défense enregistrés les 4 juillet 2019, 12 décembre 2019 et 18 février 2020, le directeur départemental des finances publiques de l'Isère conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus à l'audience publique du 2 septembre 2022 :
- le rapport de M. Pfauwadel, vice-président ;
- les conclusions de M. Journé, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts applicable à l'imposition : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés à l'article 1496-I et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a) pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;
b) la valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code, pris pour l'application du 2° de l'article 1498 précité : " I.
L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné, une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l' affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au même code : " La valeur locative cadastrale des biens visés au 2° de l'article 1498 du code précité () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante.
Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties ou non bâties, si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".
2. La valeur locative du local commercial exploité par la société Emperio à Saint-Jean-de-Bournay (Isère) a été évaluée par comparaison avec le local-type n°l15 inscrit au procès-verbal 6670 C afférent aux locaux commerciaux de cette commune. La société Emperio conteste la validité de ce choix en soutenant que ce local-type étant occupé par son propriétaire, la condition de prix normale au 1er janvier 1970 ne peut être établie. Toutefois l'administration a valablement procédé à l'évaluation de la valeur locative de ce local-type selon la méthode comparative prévue par l'article 1498-2 du code général des impôts.
3. Par ailleurs, si la société requérante fait valoir que la surface pondérée du local-type a été portée en 2010 de 1 155 m² à 2 366 m² alors que la surface pondérée de son local n'est que de 1197 m², il reste un local de comparaison pertinent dès lors qu'il est également composé d'une surface de vente et de réserves, qu'il bénéficie d'un parking extérieur d'une surface comparable, qu'il est situé dans la même commune et que selon les allégations non contestées de l'administration, il est desservi de manière identique par rapport à l'axe routier contournant l'axe de la commune.
4. Enfin, la requérante n'est pas fondée à demander un ajustement de moins 30% au seul motif que la surface de son établissement, qui a la même activité que le local de référence, ne représente qu'environ la moitié de celle de ce dernier.
5. Il résulte de tout ce qui précède que la requête doit être rejetée, y compris les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société Emperio est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Emperio et au directeur départemental des finances publiques de l'Isère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2022.
Le magistrat désigné,
T. PfauwadelLa greffière,
C. Billon
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaire de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.