Municipality v. Permit Applicant (Building Permit FAR Dispute)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn individual sought to annul a municipal decision refusing a building permit for a chalet, a request initially rejected by the administrative tribunal but then granted by the administrative court of appeal, which the applicant subsequently challenged before the highest administrative court. The highest administrative court annulled the appellate court's decision because it incorrectly deemed the applicant's argument—that a minimum floor area ratio (FAR) set by a local planning regulation was illegal under the Urban Planning Code—inapplicable, whereas the appellate court failed to recognize that the challenged refusal was ultimately based on the very provisions of that regulation which mandated a minimum transfer of construction rights to achieve a resulting FAR above a specific threshold, thus constituting a legal error regarding the basis of the permit refusal.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 761-1 du code de justice administrative, l'article L. 761-1 du code de justice administrative; Municipality v. Permit Applicant (Building Permit FAR Dispute): The highest administrative court annulled the appellate court's decision because it incorrectly deemed the applicant's argument—that a minimum floor area ratio (FAR) set by a local planning regulation was illegal under the Urban Planning Code—inapplicable, whereas the appellate court failed to recognize that the challenged refusal was ultimately based on the very provisions of that regulation which mandated a minimum transfer of construction rights to achieve a resulting FAR above a specific threshold, thus constituting a legal error regarding the basis of the permit refusal.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis order constitutes the final annulment of the contested administrative appeal court decision.
This procedural order mandates the referral of the case back to the administrative appeal court.
This order imposes costs (indemnification) on the losing party, citing the relevant legal basis.
Cited in the dispositive regarding the allocation of legal costs.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
M. A B a demandé au tribunal administratif de Grenoble d'annuler l'arrêté du 9 janvier 2017 par lequel le maire de La Clusaz a refusé de lui délivrer un permis de construire en vue de l'édification d'un chalet.
Par un jugement n° 1701394 du 3 octobre 2019, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande.
Par un arrêt n° 19LY04448 du 15 juin 2021, la cour administrative d'appel de Lyon a annulé ce jugement et rejeté la demande de M. B.
Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 16 août et 17 novembre 2021 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, M. B demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler cet arrêt ;
2°) de mettre à la charge de la commune de La Clusaz la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Yves Doutriaux, conseiller d'Etat,
- les conclusions de M. Clément Malverti, rapporteur public,
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Gaschignard, avocat de M. B, et à la SCP Marlange, de La Burgade, avocat de la commune de La Clusaz ;
Considérant ce qui suit :
1.Il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que M. A B a déposé une demande de permis de construire, accompagnée d'une convention de transferts de droits à construire sur un terrain situé sur le territoire de la commune de La Clusaz. Par arrêté du 9 janvier 2017, le maire de La Clusaz a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité. Par un jugement du 3 octobre 2019, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté la demande de M. B tendant à l'annulation de cet arrêté. M. B demande l'annulation de l'arrêt du 15 juin 2021 par lequel la cour administrative d'appel de Lyon a annulé ce jugement et rejeté sa demande devant le tribunal administratif de Grenoble ainsi que le surplus des conclusions des parties en appel.
2.Aux termes de l'article NDr 14 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de La Clusaz, adopté en 1994 : " Un coefficient d'occupation du sol fixé à 0,08 est affecté aux terrains inscrits dans les secteurs NDe, NDea et NDr ; toutefois la densité des seules constructions admises dans le secteur NDr est limitée ". Aux termes de l'article NDr 15 du règlement du même plan: " Le dépassement du coefficient d'occupation du sol fixé à l'article 14 est imposé dans le secteur NDr ; dans ce secteur toute opération de construction doit être précédée d'un transfert des possibilités de construction résultant du coefficient d'occupation du sol fixé à l'article précédent et provenant des terrains situés dans le secteur NDe et NDea. En outre, ce transfert doit avoir pour effet de porter le coefficient d'occupation du sol du terrain récepteur à une valeur comprise entre 0,22 et 0,30. L'obligation de transfert de COS est alors fixée à 0,14 minimum. () "
3.Au soutien de ses conclusions d'annulation de la décision de refus de permis de construire, M. B avait notamment soulevé un moyen tiré de ce qu'en ce qu'il fixait un coefficient d'occupation minimal du sol (POS) l'article NDr 15 du plan d'occupation des sols était contraire aux articles L. 123-4 et R. 123-10 du code de l'urbanisme alors en vigueur. En jugeant que le refus litigieux de permis de construire était fondé sur les dispositions de l'article NDr 15 du règlement du POS imposant un transfert des possibilités de construction résultant du coefficient d'occupation des sols dans le secteur NDr pour en déduire l'inopérance du moyen tiré de ce que le refus en litige était fondé sur des dispositions du règlement du POS fixant illégalement un coefficient d'occupation des sols minimal, alors que l'obligation de transfert énoncée à l'article NDr 15 du règlement du POS résulte directement des dispositions du même article imposant de porter le coefficient d'occupation du sol du terrain récepteur à une valeur supérieure à 0,22, la cour administrative d'appel de Lyon a commis une erreur de droit.
4. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, que M. B est fondé à demander l'annulation de l'arrêt qu'il attaque.
5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de La Clusaz le versement à M. B d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ces mêmes dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de M. B, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance.
D E C I D E :
Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Lyon du 15 juin 2021 est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Lyon.
Article 3 : La commune de La Clusaz versera à M. B la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. A B et à la commune de La Clusaz.
Délibéré à l'issue de la séance du 15 septembre 2022 où siégeaient : M. Nicolas Boulouis, président de chambre, présidant ; M. Jean-Yves Ollier, conseiller d'Etat et M. Yves Doutriaux, conseiller d'Etat-rapporteur.
Rendu le 19 octobre 2022.
Le président :
Signé : M. Nicolas Boulouis
Le rapporteur :
Signé : M. Yves Doutriaux
La secrétaire :
Signé : Mme Eliane Evrard