Building Permit Upheld Despite Future Zoning Changes

Vu la procédure suivante :

Mme H B, Mme R Q, M. M N et Mme G N, Mme A O, M. et Mme K et I P, M. L C et Mme J D ainsi que la société civile immobilière Allayan ont demandé au tribunal administratif de Nantes d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 17 avril 2019 par lequel le maire d'Orvault a délivré à la société civile de construction vente HPL Pont de Cens un permis de construire valant permis de démolir pour l'édification d'un immeuble collectif. Par un jugement n° 1906512 du 3 novembre 2020, le tribunal administratif de Nantes a rejeté cette demande.

Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 4 janvier et 6 avril 2021 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, Mme B, Mme Q, M. et Mme N, M. C et Mme D, ainsi que la société civile immobilière Allayan demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à leur demande de première instance ;

3°) de mettre à la charge de la commune d'Orvault et de la société HPL Pont de Cens la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Damien Pons, maître des requêtes en service extraordinaire,

- les conclusions S Marie Sirinelli, rapporteure publique ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Buk Lament, Robillot, avocat S B, S Q, de M. et Mme N, S N, de M. C et Mme D ainsi que de la société civile immobilière Allayan et à Me Haas, avocat de la Commune Orvault ;

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 17 avril 2019, le maire d'Orvault a délivré à la société HPL Pont de Cens un permis de construire valant permis de démolir portant sur l'édification d'un immeuble collectif de quarante-deux logements répartis en deux bâtiments, deux locaux d'activité et cinquante et une places de stationnement en sous-sol. Mme B et autres se pourvoient en cassation contre le jugement du 3 novembre 2020 par lequel le tribunal administratif de Nantes a rejeté leur demande tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de ce permis de construire.

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de l'arrêté en litige : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente (). Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt d'une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ".

3. Il résulte de ces dispositions que lorsque l'aménagement intérieur de locaux constitutifs d'un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation, n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l'autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l'autorisation prévue par le code de la construction et de l'habitation, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l'obligation de demander et d'obtenir une autorisation complémentaire avant l'ouverture au public, et ce alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation.

4. En l'espèce, le permis de construire attaqué indique que : " dans le cas où les locaux d'activité recevront du public, un dossier d'aménagement devra être déposé auprès des services de l'urbanisme préalablement pour être soumis pour avis à la commission de sécurité et d'accessibilité ". Il résulte sans ambiguïté de cette mention que ce permis ne vaut pas autorisation au titre de l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation. Par suite, c'est sans erreur de droit que le tribunal administratif a jugé que l'arrêté du 17 avril 2019 ne méconnaissait pas l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme.

5. En deuxième lieu, aux termes de l'article UPr 7.1.1.2 du règlement du plan local d'urbanisme applicable aux parcelles d'assiette du projet litigieux : " Par rapport aux limites séparatives de fond de terrain, les constructions doivent être implantées en retrait au moins égal à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 6 mètres. / Les constructions peuvent être implantées en limites séparatives dès lors qu'elles ont une hauteur plafond qui n'excède pas 3,50 mètres, mesurée sur cette limite, ainsi que dans le retrait de 6 mètres par rapport à cette limite ".

6. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le bâtiment B du projet litigieux est bordé à l'est d'une terrasse végétalisée, sous laquelle s'étend une partie de son parking souterrain, qui repose sur un mur implanté à 3,14 mètres de la limite séparative. En estimant que ce mur était un mur de soutènement, le tribunal a porté sur les faits une appréciation souveraine exempte de dénaturation. En en déduisant que les dispositions de l'article UPr 7.1.1.2 du règlement du plan local d'urbanisme n'étaient pas opposables au projet, le tribunal administratif, qui a suffisamment motivé son jugement, n'a pas commis d'erreur de droit.

7. En troisième lieu, aux termes du dernier alinéa de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ". L'article L. 424-1 de ce code dispose que : " Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus () aux articles L. 153-11 () du présent code ".

8. Un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande de permis de construire, sur le fondement de ces dispositions, postérieurement au débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable, qu'en vertu d'orientations ou de règles que le futur plan local d'urbanisme pourrait légalement prévoir et à la condition que la construction, l'installation ou l'opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.

9. En estimant que la circonstance que les règles applicables au projet de construction litigieux devraient, selon le règlement du futur plan local d'urbanisme intercommunal, conduire à ce qu'il comporte un nombre plus important de places de stationnement, soit soixante et une au lieu de cinquante et une, et que sa hauteur maximale n'excède pas R+3+combles, alors qu'il prévoit une hauteur de R+5, n'était pas de nature à compromettre l'exécution de ce futur plan ou à la rendre plus onéreuse, pour juger que le maire d'Orvault n'avait pas commis d'erreur manifeste d'appréciation en n'opposant pas un sursis à statuer à la demande de permis en cause sur le fondement des dispositions citées au point 7, le tribunal administratif a porté sur des faits de l'espèce une appréciation souveraine, exempte de dénaturation.

10. Il résulte de tout ce qui précède que Mme B et autres ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent.

11. Les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de la commune d'Orvault et de la société HPL Pont de cens, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes. Il y a lieu, au titre des mêmes dispositions, de mettre à la charge S B, Mme Q, M. et Mme N, M. C et Mme D et de la société civile immobilière Allayan la somme globale de 3 000 euros à verser à la commune d'Orvault.

D E C I D E :

Article 1er : Le pourvoi S B et autres est rejeté.

Article 2 : Mme B, Mme Q, M. et Mme N, M. C et Mme D ainsi que la société civile immobilière Allayan verseront une somme globale de 3 000 euros à la commune d'Orvault au titre de l'article L. 761-1 du code justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à Mme H B, représentante unique désignée, pour l'ensemble des requérants, à la commune d'Orvault et à la société civile de construction vente HPL Pont de Cens.

Délibéré à l'issue de la séance du 14 janvier 2022 où siégeaient : Mme Gaëlle Dumortier, présidente de chambre, présidant ; M. Jean-Luc Nevache, conseiller d'Etat et M. Damien Pons, maître des requêtes en service extraordinaire-rapporteur.

Rendu le 11 février 2022.

La présidente:

Signé : Mme Gaëlle Dumortier

Le rapporteur

Signé : M. Damien Pons

La secrétaire:

Signé : Mme E F448357