Real Estate Company Denied Capital Gains Exemption Due to Entity Structure

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière Sedona Estate Invest a demandé au tribunal administratif de Montpellier de prononcer la restitution de la cotisation d'impôt sur le revenu, des contributions sociales et de la taxe sur les plus-values immobilières élevées auxquelles elle a été assujettie à raison de la vente d'un bien immobilier sis rue de la Montade à Prades-le-Lez, le 15 mars 2021.

Par un jugement n° 2103357 du 13 février 2023, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 6 mars et 29 septembre 2023, la SCI Sedona Estate Invest, représentée par Me Canis, demande à la cour, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler ce jugement du 13 février 2023 ;

2°) de prononcer la restitution des impositions contestées ;

3°) de mettre à la charge de l'État le versement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu'elle est en droit de prétendre à l'exonération de plus-value prévue au 2° du II de l'article 150 U du code général des impôts, dès lors que le législateur n'a pas entendu créer de distinction entre les non-résidents directement propriétaires de leur bien et ceux qui en sont propriétaires par l'intermédiaire d'une société de personnes transparente, et qu'elle remplissait les conditions nécessaires à cette exonération.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 23 août et 19 octobre 2023, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que le moyen soulevé n'est pas fondé.

Par une ordonnance du 26 décembre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 30 janvier 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Fougères,

- les conclusions de Mme Restino, rapporteure publique.

- et les observations de Me Tozzi, substituant Me Canis, représentant la SCI Sedona Estate Invest.

Une note en délibéré, présentée par la SCI Sedona Estate Invest, a été enregistrée le 25 octobre 2024.

Considérant ce qui suit :

1. À l'occasion de la vente, le 15 mars 2021, d'un bien dont elle était propriétaire sis rue de la Montade à Prades-le-Lez (Hérault), la SCI Sedona Estate Invest a réalisé une plus-value d'un montant de 80 461 euros, imposée à l'impôt sur le revenu, aux contributions sociales et à la taxe sur les plus-values immobilières élevées. Estimant qu'elle était en droit de prétendre à une exonération de ces impositions, la SCI Sedona Estate Invest relève appel du jugement du 13 février 2023 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a refusé de faire droit à sa demande de restitution des impositions correspondantes.

2. Aux termes de l'article 150 U du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur à la date de la cession litigieuse : " I. - Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (). / II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : () 2° Au titre de la cession d'un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d'un État membre de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et à la condition qu'il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession () ".

3. Il résulte de la lettre même de ces dispositions que seules les cessions de biens immobiliers réalisées par les personnes physiques peuvent bénéficier de l'exonération prévue au 2° du II de l'article 150 U du code général des impôts, à l'exclusion de celles réalisées par l'intermédiaire d'une société de personnes, fût-elle transparente. Dès lors, la SCI Sedona Estate Invest n'est pas fondée à soutenir que ces dispositions devraient être lues comme permettant l'exonération de plus-value pour les cessions réalisées par les sociétés de personnes dont les associés en remplissent les conditions. La cession en litige ayant été réalisée par la SCI Sedona Estate Invest et non par une personne physique, c'est à bon droit que l'administration fiscale lui a refusé le bénéfice de cette exonération.

4. Il résulte de ce qui précède que la SCI Sedona Estate Invest n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Sedona Estate Invest est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Sedona Estate Invest et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Occitanie.

Délibéré après l'audience du 24 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Rey-Bèthbéder, président,

Mme Fougères, première conseillère,

Mme Chalbos, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

La rapporteure,

A. Fougères

Le président,

É. Rey-Bèthbéder

Le greffier,

F. Kinach

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.