Building Permit Annulment Upheld Due to Fundamental Alteration from Original Application

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. A... B... a demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler l’arrêté du 1er mars 2019 par lequel la maire de Marseille a délivré à la société par actions simplifiée (SAS) Next un permis de construire une boutique-hôtel sur un terrain situé 6 rue Martiny dans le 8ème arrondissement de la commune, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux.

Par un jugement n° 1906262 du 8 mars 2023, le tribunal administratif de Marseille a annulé l’arrêté du 1er mars 2019 et la décision portant rejet du recours gracieux.

Procédure devant la Cour :

Par un arrêt avant dire droit du 14 mai 2024, la Cour a sursis à statuer sur la requête de la SAS Next en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, jusqu’à l’expiration d’un délai de douze mois imparti à la SAS Next pour justifier d’une mesure de régularisation du vice tiré de l’erreur manifeste d’appréciation du maire de Marseille à ne pas avoir opposé un sursis à statuer sur sa demande de permis de construire.

Le 26 mars 2025, la SAS Next, représentée par Me Ibanez, a produit l’arrêté de permis de construire modificatif qui lui a été délivré le 14 mars 2025 ainsi que l’entier dossier de demande de permis de construire modificatif.

M. B..., qui a reçu communication de ces pièces, n’a pas présenté de mémoire.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de Mme Hameline, présidente assesseure,

- et les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 1er mars 2019, le maire de Marseille a délivré à la SAS Next un permis de construire une boutique hôtel sur un terrain cadastré 843 C 34, situé 6 rue Martiny dans le 8ème arrondissement de la commune. Par un jugement du 8 mars 2023, dont la SAS Next a relevé appel, le tribunal administratif de Marseille a, sur la demande de M. B..., annulé cet arrêté et la décision portant rejet de son recours gracieux. Par un arrêt avant dire droit du 14 mai 2024, la Cour, saisie par la SAS Next, après avoir écarté les autres moyens soulevés par M. B... à l’encontre de ce permis de construire, a retenu que l’arrêté du 1er mars 2019 était entaché d’erreur manifeste d’appréciation en ce que le maire de Marseille n’avait pas opposé un sursis à statuer sur la demande la SAS Next, alors que la construction projetée était de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) du territoire Marseille-Provence, arrêté par délibération du 28 juin 2018, et a sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme jusqu’à l’expiration d’un délai de douze mois imparti à la SAS Next pour justifier de l’intervention d’une mesure de régularisation du vice ainsi retenu.

2. La SAS Next a transmis à la Cour le permis de construire modificatif qui lui a été délivré le 14 mars 2025 par le maire de Marseille.

3. Il résulte des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme qu’un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

4. Le 6 août 2024, la SAS Next a déposé une demande de permis de construire modificatif ayant pour objet de réaliser « un immeuble de bureaux développé sur trois étages et un rez-de-chaussée pour un commerce déposé en coque vide car non identifié à ce jour » sur le terrain d’assiette cadastré 843 C 34. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis modificatif que l’immeuble désormais projeté présente une hauteur de 11,9 mètres et une profondeur depuis la rue de 18,5 mètres. Il développe une surface de plancher totale de 611 m² et comprend cinq places de stationnement en sous-sol.

Par un arrêté du 14 mars 2025, le maire de Marseille a délivré le permis de construire modificatif sollicité par la SAS Next. Le projet ainsi modifié est d’une hauteur très inférieure à celle du bâtiment initialement projeté qui était de 25 mètres, et compte seulement quatre niveaux au-dessus du sol, au lieu de sept. Il développe une surface de plancher de 611 m², soit 40 % seulement de celle du projet initial qui était de 1 511 m². Par ailleurs, alors que le projet initial avait une destination d’hébergement hôtelier, qui relève de la catégorie « commerce et activité de services » prévue à l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme, pour la totalité de sa surface de plancher, le nouveau bâtiment est très majoritairement à usage de bureaux, à raison de 497 mètres carrés sur 611 mètres carrés, ce qui correspond au sens de cet article à la destination distincte « autres activités des secteur primaire, secondaire et tertiaire ».

Enfin, alors que le bâtiment initial était d’une conception architecturale très originale, et voulue comme telle pour asseoir la spécificité de l’établissement, avec une forme ogivale caractérisée par une ligne incurvée à partir des niveaux R+4 /R+5 et un origami à l’angle du pignon est, et des façades composées de bardeaux d’aluminium de ton gris chaud, le bâtiment résultant du permis de construire modificatif présente une architecture sans aucun rapport avec celle précédemment envisagée et beaucoup plus classique, en pierres massives du Gard de tonalité ocre présentant une façade à rythmes verticaux.

Dans ces conditions, compte tenu de l’ampleur des modifications apportées au projet initial, en termes de destination, de dimensions, de parti architectural et d’insertion dans l’environnement, la SAS Next doit être regardée comme ayant apporté à son projet un bouleversement tel qu’il en a changé la nature même et rompu le lien avec le permis de construire initial. Dans ces conditions, le permis de construire modificatif du 14 mars 2025 n’a pas régularisé le vice entachant le permis de construire du 1er mars 2019.

5. Il résulte de ce qui précède que la SAS Next n’est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a annulé l’arrêté du 1er mars 2019 par lequel le maire de Marseille lui a délivré un permis de construire, ensemble la décision rejetant le recours gracieux de M. B....

Sur les frais liés au litige :

6. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B..., qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la SAS Next au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de cette dernière une somme de 1 000 euros à verser à M. B... sur le fondement de ces dispositions.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Next est rejetée.

Article 2 : La SAS Next versera une somme de 1 000 euros à M. B... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société par actions simplifiée Next et à M. A... B....

Copie en sera adressée à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 18 septembre 2025, où siégeaient :

M. Portail, président,

Mme Hameline, présidente assesseure,

M. Claudé-Mougel, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.