Municipal Decision Upheld in Property Division Dispute

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. et Mme B et autres ont demandé au tribunal administratif de Versailles d'annuler l'arrêté du 3 mai 2021 par lequel le maire de la commune du Mesnil-Saint-Denis ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de division en trois lots à bâtir du terrain cadastré section D n° 156 situé 12 avenue de Bonnelles, déposée le 6 avril 2021 par la SCI Nesley.

Par un jugement n° 2104573 du 7 février 2022, le tribunal administratif de Versailles a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 6 avril 2022 et 11 janvier 2023, M. et Mme B, M. et Mme A et M. et Mme C, représentés par Me Teule, avocat, demandent à la cour :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, cet arrêté ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Mesnil-Saint-Denis la somme de 1 500 euros à verser à chacun des requérants sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le dossier de déclaration préalable est incomplet au regard des dispositions de l'article R. 441-10 du code de l'urbanisme dès lors que le seul document nommé " plan de division " n'est pas un plan d'arpentage, ni un extrait cadastral et se borne à indiquer les contours et les mesures des trois parcelles projetées ;

- le maire n'a pas étudié le dossier et s'est borné à vérifier que le terrain objet de la demande concernait une zone pour laquelle une déclaration préalable de division était obligatoire, sans tenir compte de la protection particulière attachée à la zone UR4 et à l'intérêt patrimonial et architectural attaché à cette zone ; or le projet, par son aspect et ses dimensions, est susceptible de méconnaître les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et la division accordée ne répond donc pas aux impératifs de l'article L. 115-3 du code de l'urbanisme ; elle est en effet contraire aux principes établis par le projet d'aménagement et de développement durables et la charte du parc régionale de la Haute Vallée de Chevreuse car elle méconnaît l'objectif de limitation de densification du bâti dans cette partie spécifique de la commune et ne tient pas compte de l'impact de la construction de trois maisons de 150 m² d'emprise, sur 6 ou 9 mètres de hauteur, mitoyennes et édifiées en limites de propriété, eu égard aux caractéristiques du secteur ;

- la sécurité des accès ne sera par ailleurs pas assurée, en méconnaissance des articles R. 111-5 et -6 du code de l'urbanisme ;

- la densité de construction aurait dû également conduire à refuser l'autorisation sur le fondement de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme ;

- la décision attaquée est illégale dès lors que le plan local d'urbanisme sur lequel elle se fonde est lui-même illégal faute de comprendre la délibération instaurant l'obligation de déclarer les divisions parcellaires parmi ses annexes conformément à l'article R. 151-52 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 octobre 2022, la SCI Nesley, représentée par Me Leboucher, avocat, conclut au rejet la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les requérants sont dépourvus d'intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 décembre 2022, la commune de Mesnil-Saint-Denis, représentée par Me Fontaine, avocate, conclut au rejet la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les requérants sont dépourvus d'intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 4 juillet 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 19 juillet 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Florent,

- les conclusions de Mme Villette, rapporteure publique,

- et les observations de Me Fontaine, pour la commune, M. et Mme B et autres n'étant ni présents, ni représentés.

Considérant ce qui suit :

1. Par la présente requête, M. et Mme B, M. et Mme A et M. et Mme C relèvent appel du jugement du 7 février 2022 par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 3 mai 2021 par lequel le maire de la commune du Mesnil-Saint-Denis ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de division en trois lots à bâtir du terrain cadastré section D n° 156 situé 12 avenue de Bonnelles, déposée le 6 avril 2021 par la SCI Nesley.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

2. En premier lieu, il y a lieu d'écarter par adoption des motifs retenus par les premiers juges aux points 5 à 7 de leur jugement, le moyen repris en appel, tiré du caractère incomplet du dossier de déclaration préalable.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Il résulte de cette disposition qu'un projet est susceptible de relever du régime du lotissement s'il est procédé à une division du terrain d'assiette en vue de l'implantation de nouveaux bâtiments. Aux termes de l'article R. 421-23 du même code : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : / a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l'article R. 421-19 ; / b) Les divisions des propriétés foncières situées à l'intérieur des zones délimitées en application de l'article L. 115-3 () " Aux termes de ce dernier article : " Dans les parties de commune nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages, le conseil municipal peut décider, par délibération motivée, de soumettre, à l'intérieur de zones qu'il délimite, à la déclaration préalable prévue par l'article L. 421-4, les divisions volontaires, en propriété ou en jouissance, d'une propriété foncière, par ventes ou locations simultanées ou successives qui ne sont pas soumises à un permis d'aménager. / L'autorité compétente peut s'opposer à la division si celle-ci, par son importance, le nombre de lots ou les travaux qu'elle implique, est de nature à compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques. () "

4. Il est constant que le projet litigieux, qui vise à diviser la parcelle D156 en trois lots à bâtir, constitue un projet de lotissement soumis à déclaration préalable en vertu du a) de l'article R. 421-23 du code de l'urbanisme. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ne ressort pas des pièces du dossier, en tout état de cause, que le maire aurait limité son examen à l'implantation de la parcelle en zone UR4 dès lors que l'arrêté vise le plan local d'urbanisme ou n'aurait pas tenu compte de la protection particulière attachée aux zones définies par application de l'article L. 115-3 du code de l'urbanisme, dès lors qu'il a visé la délibération du 27 juin 2019 prise sur ce fondement.

5. Par ailleurs, la circonstance que le plan local d'urbanisme de la commune, approuvé le 4 mai 2017, ne comporterait pas en annexe la délibération du 27 juin 2019 précité en méconnaissance du 4° de l'article R. 151-52 du code de l'urbanisme, qui a pour seul effet de rendre ce document inopposable, est sans incidence sur la légalité de l'arrêté attaqué.

6. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. "

7. M. et Mme B et autres font valoir que le projet se situe dans le quartier " du Bois du Fay " caractérisé par de grandes propriétés et un habitat individuel diffus et que la densification projetée est contraire aux objectifs du projet d'aménagement et de développement durables et de la charte du parc naturel régional de la Haute Vallée de Chevreuse, méconnaît les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme relatives à l'insertion paysagère des constructions ainsi que la protection particulière de l'article L. 115-3 du code de l'urbanisme. D'une part toutefois, si la division a vocation à permettre l'édification à terme de trois résidences sur les lots ainsi créés, l'arrêté contesté se borne toutefois à prévoir la seule division parcellaire. D'autre part, le côté impair de la rue de Bonnelles, où se situe le terrain d'assiette du projet, est directement limitrophe d'un quartier à l'habitat beaucoup plus resserré, composé essentiellement de maisons mitoyennes, si bien que la division litigieuse et les constructions qui y seront implantées présenteront un aspect similaire aux constructions situées de l'autre côté de la voie. Enfin, le projet litigieux, qui se situe en zone urbaine et ne prévoit pas l'artificialisation de la totalité du terrain, n'est pas contraire aux principes du projet d'aménagement et de développement durable et de la charte du parc naturel régional de la Haute Vallée de Chevreuse, lesquels ne sont en tout état de cause pas directement opposables aux demandes de permis de construire ou de déclaration préalable et se bornent pour le premier, à prévoir que les nouvelles constructions devront assurer " un équilibre entre le bâti et le végétal " et pour le second, à proscrire l'artificialisation des sols agricoles et naturels. Par suite, les moyens précités doivent être écartés, de même, à le supposer soulever, que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, relatif à la densité des constructions, qui n'est pas opposable dans le cas, comme en l'espèce, où la commune est dotée d'un plan local d'urbanisme en vertu de l'article R. 111-1 du code de l'urbanisme.

8. En dernier lieu, compte tenu de la configuration des lieux, il ne ressort pas des pièces du dossier que la création de deux accès supplémentaires rapprochés sur la rue de Bonnelles, qui est en ligne droite et dont il n'est pas établi qu'elle serait particulièrement passante, serait de nature à présenter un risque pour la sécurité au regard des articles R. 111-5 et R. 111-6 du code de l'urbanisme.

9. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, que M. et Mme B et autres ne sont pas fondés à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles a rejeté leur demande.

Sur les frais relatifs à l'instance d'appel :

10. Les appelants n'étant pas parties gagnantes, les conclusions qu'ils présentent sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu en revanche de mettre à la charge solidaire de M. et Mme B et autres le paiement respectivement à la commune de Mesnil-Saint-Denis et de la SCI Nesley d'une somme de 1 500 euros chacune sur le fondement de ces dispositions.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de M. et Mme B et autres est rejetée.

Article 2 : M. et Mme B et autres verseront solidairement à la commune de Mesnil-Saint-Denis et à la SCI Nesley une somme de 1 500 euros chacune sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié M. et Mme B, en leur qualité de représentant unique, à la SCI Nesley et à la commune du Mesnil-Saint-Denis.

Délibéré après l'audience du 9 novembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Albertini, président de chambre,

M. Pilven, président assesseur,

Mme Florent, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 novembre 2023.

La rapporteure,

J. FLORENTLe président,

P-L. ALBERTINILa greffière,

F. PETIT-GALLAND

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

La greffière,