Market Court dismissed bid rejection for non-compliant fixed percentage fee plus minimum fee offer.

TARJOUSPYYNTÖ JA HANKINTAPÄÄTÖS

Rauman kaupunki on pyytänyt 20.10.2009 päivätyllä tarjouspyynnöllä tarjouksia kiinteistöjen ja osakehuoneistojen myyntipalveluista vuosiksi 2010 ja 2011. Hankinnasta on 21.10.2009 julkaistu avointa menettelyä koskeva kansallinen hankintailmoitus. Hankintayksikkö on saanut kuusi tarjousta.

Rauman kaupungin tekninen lautakunta on päätöksellään 24.11.2009 § 258 hyväksynyt Rauman Kiinteistömarkkinointi Oy:n tarjouksen.

Raumanmeren Kiinteistövälitys Oy:n hankintapäätöksestä 24.11.2009 § 258 tekemän oikaisuvaatimuksen johdosta Rauman kaupungin tekninen lautakunta on päätöksellään 12.1.2010 § 14 kumonnut aikaisemman hankintapäätöksensä sekä hylännyt Rauman Kiinteistömarkkinointi Oy:n tarjouksen tarjouspyynnön vastaisena ja valinnut hankinnan kohteena olevien palveluiden tuottajaksi Raumanmeren Kiinteistövälitys Oy:n.

Hankinnan arvonlisäveroton kokonaisarvo on ollut hankintayksikön voittaneelle tarjoajalle laskeman vertailuhinnan mukaan 37.090 euroa.

Rauman kaupunki on ilmoittanut markkinaoikeudelle, että hankintapäätöstä 12.1.2010 § 14 ei panna täytäntöön ennen kuin markkinaoikeus on antanut ratkaisun asiassa.

HAKEMUS

Rauman Kiinteistömarkkinointi Oy on vaatinut, että markkinaoikeus kumoaa Rauman kaupungin teknisen lautakunnan päätöksen 12.1.2010 § 14, kieltää hankintayksikköä soveltamasta mainittua päätöstä ja velvoittaa hankintayksikön oikaisemaan mainitun päätöksen siten, että hakija valitaan kysymyksessä olevien palvelujen tuottajaksi, tai vaihtoehtoisesti uusimaan tarjouskilpailun.

Hakijan tarjous ei ole tarjousten vertailulaskelmassa esitetyllä tavalla ollut tarjouspyynnön vastainen. Hakijan tarjousta on vertailulaskelmaa varten tarkistettu siten, että alimman hintaluokan palkkio on laskettu 1,5 prosentin mukaisesti, jolloin vertailuhinnaksi on saatu 9.000 euroa.

Tarjouspyyntö on kiinteistönvälitystoiminnassa yleisesti noudatetun kauppatavan ja kaupungin hankintaohjeiden vastainen. Tarjouspyynnön alimmassa alle 100.000 euron hintaluokassa halvimpien tonttien tai kiinteistöjen välittämisessä prosenttiperusteinen välityspalkkio ilman erikseen määriteltyä minimipalkkiota muodostuu niin alhaiseksi, ettei tällainen toimeksianto ole liiketaloudellisesti kannattava. Tarjouspyyntö, joka ei mahdollista liiketaloudellisesti kannattavan tarjouksen tekemistä, on katsottava hankintalain vastaiseksi.

VASTINE

Rauman kaupunki on vaatinut, että markkinaoikeus hylkää hakemuksen ja velvoittaa hakijan korvaamaan sen arvonlisäverottomat oikeudenkäyntikulut 300 eurolla.

Tarjouspyynnössä on pyydetty ilmoittamaan välityspalkkioprosentit viiteen eri hintaluokkaan. Tarjouskilpailun voittaja saa välitettäväkseen kaikki myytäväksi tulevat kiinteistöt ja osakehuoneistot, ei pelkästään alimman hintaluokan kohteita. Tarjouspyynnön ehdot eivät ole kokonaisuutena olleet kohtuuttomat, mitä osoittaa sekin, että hakijaa lukuun ottamatta kaikki tarjoajat ovat ilmoittaneet alimpaan hintaluokkaan välityspalkkioprosentin.

Hankintayksiköllä on harkintavaltaa tarjouspyynnön ehtoja määritettäessä. Tarjouspyyntö ei ole ollut hinnoittelun osalta syrjivä eikä se ole vaarantanut tarjoajien tasapuolista kohtelua. Hankintayksiköllä on velvollisuus sulkea tarjouspyynnön vastaiset tarjoukset tarjouskilpailusta. Hakijan tarjous on ollut selkeästi tarjouspyynnön vastainen ja se on siitä syystä hylätty.

LAUSUNTO

Raumanmeren Kiinteistövälitys Oy on esittänyt, että hakijan tarjous on ollut tarjouspyynnön vastainen, eikä vertailulaskelmassa käytetty palkkioperuste 1,5 prosenttia ole vastannut hakijan tarjouksessaan ilmoittamaa. Kysymys on ollut tarjouksen sisältöön ja vertailukelpoisuuteen vaikuttavasta seikasta. Hankintayksikkö on ollut velvollinen sulkemaan hakijan tarjouksen tarjouskilpailusta.

Alin hintaluokka alle 100.000 euroa on vain osa tarjousta ja hankintaa on arvioitava kokonaisuutena. Jokainen yrittäjä tietää tarjousta tehdessään, että osa tehtävistä saattaa olla vähemmän tuottoisia, mutta hyvin tuottavat myyntitehtävät kompensoivat huonommat. Yrittäjän riskiin kuuluu, että toimeksiannon piiriin tulee kuulumaan erihintaisia kiinteistöjä ja asunto-osakkeita.

VASTASELITYS

Hakija on esittänyt, että se on myös aikaisemmassa tarjouskilpailussa tehnyt alimmassa hintaluokassa kiinteähintaisen tarjouksen, jonka kaupunki on hyväksynyt. Tuolloin tehdyssä vertailulaskelmassa hakijan tarjous on tältä osin muutettu prosenttiperusteiseksi. Hakija on olettanut, että sen aiemmin tekemää tarjousta vastaava tarjous on edelleen tarjouspyynnön mukainen ja hyväksyttävissä.

Hintaluokka alle 100.000 euroa on olennainen osa kaupungin tarjouspyyntöä, mikä käy ilmi jo sille asetetusta painokertoimesta vertailulaskelmassa. Vallitsevan kauppatavan mukaan se olisi tullut erottaa omaksi luokakseen ja tarjouksille olisi tullut asettaa minimihinta. Kaikki toimeksiannot tulisi voida suorittaa liiketaloudellisesti perustellulla tavalla. Alan keskeisen ja vakiintuneen kauppatavan mukaan prosenttiperusteisen hinnan lisäksi asetetaan minimihinta.

MARKKINAOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

Hankintamenettely

Julkisista hankinnoista annetun lain (hankintalaki) 1 §:n mukaan hankinnassa noudatettua menettelyä tulee arvioida ottaen huomioon tarjousmenettelyyn osallistuvien tasapuolisen kohtelun turvaaminen. Hankintalain 2 §:n 1 momentin mukaan hankintayksikön on käytettävä hyväksi olemassa olevat kilpailuolosuhteet, kohdeltava hankintamenettelyn osallistujia tasapuolisesti ja syrjimättä sekä toimittava avoimesti ja suhteellisuuden vaatimukset huomioon ottaen.

Tarjouspyyntö

Hankintalain 69 §:n 1 momentin mukaan tarjouspyyntö on laadittava niin selväksi, että sen perusteella voidaan antaa yhteismitallisia ja keskenään vertailukelpoisia tarjouksia. Pykälän 2 momentin mukaan tarjouspyynnössä on oltava muun ohella hankinnan kohde ja tarjouksen valintaperuste sekä käytettäessä valintaperusteena kokonaistaloudellista edullisuutta vertailuperusteet ja niiden tärkeysjärjestys

Rauman kaupunki on tarjouspyynnöllään pyytänyt tarjousta kiinteistöjen ja osakehuoneistojen myyntipalveluista. Myytävät kohteet on tarjouspyynnössä luokiteltu hinnan perusteella kuuteen hintaluokkaan. Tarjouspyynnön mukaan tarjouksesta tulee ilmetä muun muassa hintaluokkien 1–5 välityspalkkioprosentit. Tarjoajan valinta tullaan tarjouspyynnön mukaan tekemään hankintayksikön laskeman tarjouksissa ilmoitettuihin välityspalkkioprosentteihin perustuvan vertailuluvun perusteella.

Markkinaoikeus toteaa, että hankintayksiköllä on oikeus harkintavaltansa puitteissa määritellä tarjouspyynnössä hankinnan kohde ja tarjoukselle asetettavat vaatimukset, kunhan hankintayksikön menettely ei vaaranna tarjoajien tasapuolista ja syrjimätöntä kohtelua. Tarjoaja kantaa vastaavasti vastuun siitä, että sen tarjous on tarjouspyynnön vaatimusten mukainen.

Tarjouspyyntö on ollut yksiselitteinen sen osalta, miten välityspalkkio on ilmoitettava. Tarjouspyyntö ei ole mahdollistanut muun kuin prosenttiperusteisen välityspalkkion ilmoittamisen. Tarjouspyynnön ei tällä perusteella voida katsoa olleen tarjoajia syrjivä eikä epätasapuolinen. Markkinaoikeus katsoo, että hankintayksikkö ei ole menetellyt julkisista hankinnoista annettujen oikeusohjeiden vastaisesti edellyttäessään tarjouspyynnössään, että tarjouksissa on hintaluokkien 1–5 osalta ilmoitettava välityspalkkio prosenttiperusteisena.

Hakijan tarjouksen tarjouspyynnön vastaisuus

Tarjousten vertailussa tarjoajien tasapuolinen kohtelu voi toteutua ainoastaan, mikäli tarjoukset ovat keskenään yhteismitallisia ja vertailukelpoisia. Tarjoajien tasapuolisen ja syrjimättömän kohtelun turvaamiseksi hankintayksikkö on tämän vuoksi velvollinen sulkemaan tarjouspyynnön vastaisen tarjouksen tarjouskilpailusta, mikäli tarjouksen puutteellisuus tai tarjouspyynnön vastaisuus vaarantaa tarjoajien tasapuolisen kohtelun tarjousten vertailussa.

Hakija on tarjouksessaan ilmoittanut tarjoavansa välityspalvelujaan hintaluokissa 1–5 siten, että välityspalkkioprosentti on 1,4 ja maininnut suluissa ”minimipalkkio 1.500 euroa”.

Hankintayksikkö on aikaisemmasta hankintapäätöksestä 24.11.2009 § 258 tehdyn oikaisuvaatimuksen johdosta antamallaan päätöksellä 12.1.2010 § 14 sulkenut hakijan tarjouksen tarjouskilpailusta tarjouspyynnön vastaisena. Kyseisen päätöksen mukaan perusteena hakijan tarjouksen sulkemiselle tarjouskilpailusta on ollut se, että hakija on ilmoittanut alimman hintaluokan osalta välityspalkkioksi euromääräisen minimipalkkion tarjouspyynnössä edellytetyn välityspalkkioprosentin sijaan.

Hakija on ainoana tarjoajana ilmoittanut hintaluokkien 1–5 osalta välityspalkkioprosentin ohella euromääräisen vähimmäispalkkion. Alimmassa, alle 100.000 euron hintaluokassa tämä on merkinnyt sitä, että toimeksiantoihin sovelletaan ainoastaan hakijan ilmoittamaa kiinteää minimiveloitusta. Hakijan tarjous ei siten ole ollut tältä osin yhteismitallinen ja vertailukelpoinen muiden tarjousten kanssa. Hankintayksikkö ei myöskään ole voinut tarjoajien tasapuolisen ja syrjimättömän kohtelun vaatimusta vaarantamatta muuttaa hakijan ilmoittamaa euromääräistä välityspalkkiota tekemällään tavalla prosenttiperusteiseksi. Kyse on ollut hakijan tarjouksen hintaan ja siitä laskettavaan vertailulukuun ja siten koko tarjouskilpailun lopputulokseen vaikuttavasta seikasta.

Markkinaoikeus katsoo, että hakijan tarjous on ollut tarjouspyynnön vastainen siltä osin kuin siinä on ilmoitettu hintaluokkien 1–5 välityspalkkioprosenttien lisäksi euromääräinen vähimmäispalkkio. Hankintayksikön on tarjoajien tasapuolisen ja syrjimättömän kohtelun turvaamiseksi tullut sulkea hakijan tarjous tarjouskilpailusta.

Johtopäätös

Edellä olevilla perusteilla markkinaoikeus katsoo, ettei hankintayksikkö ole menetellyt hankintalain 76 §:n 1 momentissa (348/2007) tarkoitetulla tavalla julkisia hankintoja koskevien oikeusohjeiden vastaisesti. Hakemus on näin ollen hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin mukaan asianosainen on velvollinen korvaamaan toisen asianosaisen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Asiassa annettu ratkaisu ja hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentti huomioon ottaen olisi kohtuutonta, että hankintayksikkö joutuisi pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Sen vuoksi hakija velvoitetaan korvaamaan hankintayksikön oikeudenkäyntikulut.

MARKKINAOIKEUDEN RATKAISU

Markkinaoikeus hylkää hakemuksen.

Markkinaoikeus velvoittaa Rauman Kiinteistömarkkinointi Oy:n korvaamaan Rauman kaupungin oikeudenkäyntikulut 300 eurolla.

MUUTOKSENHAKU

Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Markkinaoikeuden päätöstä on valituksesta huolimatta noudatettava, jollei korkein hallinto-oikeus toisin määrää.

Asian ovat ratkaisseet markkinaoikeuden lainoppineet jäsenet Gisela Juutilainen ja Sami Rautiainen.