Market court dismisses bid protest as procurement value was correctly estimated below the 15,000 euro threshold.

TARJOUSPYYNTÖ JA HANKINTAPÄÄTÖS

Loviisan seurakuntayhtymä on pyytänyt 21.6.2007 päivätyllä kirjeellä tarjouksia viideltä kiinteistönvälittäjältä seurakunnan omistuksessa olevan kiinteistön arvioimisesta sekä myynnistä hankintayksikön lukuun. Tarjouksia on saatu kaksi.

Loviisan seurakuntayhtymän yhteinen kirkkoneuvosto on päätöksellään 27.8.2007 § 95 päättänyt antaa kiinteistön myynnin Porvoon Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy:n tehtäväksi.

Hankinnan ennakoitu kokonaisarvo on hankintapäätöksen mukaan alittanut 15.000 euroa.

Loviisan seurakuntayhtymä on ilmoittanut 11.10.2007 markkinaoikeudelle keskeyttävänsä kiinteistön myyntiä ja välitystä koskevat toimet kunnes asiassa on saatu lainvoimainen päätös.

HAKEMUS

Östra Nylands Fastighetsförmedling Ab on vaatinut ensisijaisesti, että markkinaoikeus kumoaa Loviisan seurakuntayhtymän yhteisen kirkkoneuvoston hankintapäätöksen 27.8.2007 ja velvoittaa hankintayksikön korjaamaan virheellisen menettelynsä. Östra Nylands Fastighetsförmedling Ab on vaatinut toissijaisesti, että Loviisan seurakuntayhtymä velvoitetaan suorittamaan sille hyvitysmaksua. Östra Nylands Fastighetsförmedling Ab on lisäksi vaatinut arvonlisäverollisten oikeudenkäyntikulujensa korvaamista 1.220 eurolla.

Hakija on perustellut vaatimuksiaan muun ohella seuraavasti.

Hankintamenettelyssä on noudatettava hankintalakia, koska hakijan tarjouksen mukaan hankinnan arvo tulee ylittämään 15.000 euron kynnysarvon.

Hakijan tarjous on ollut tarjouspyynnön mukainen ja kokonaistaloudellisesti edullisin. Voittaneen tarjoajan tarjous on sen sijaan ollut tarjouspyynnön vastainen. Tarjouspyynnössä on pyydetty arvioita kiinteistön käyvästä arvosta. Voittanut tarjoaja ei ole tarjouksessaan esittänyt tällaista arviota vaan ainoastaan arvioita rakennusoikeuksista.

VASTINE

Loviisan seurakuntayhtymä on vaatinut, että markkinaoikeus hylkää hakemuksen, velvoittaa Östra Nylands Fastighetsförmedling Ab:n korvaamaan Loviisan seurakuntayhtymälle kiinteistön myynnin keskeyttämisestä aiheutuneen taloudellisen vahingon ja velvoittaa hakijan asettamaan hyvitysmaksun suuruutta vastaavan vakuusmäärän, mikäli kiinteistön myynti joudutaan keskeyttämään hakijan toimien seurauksena.

Hankintayksikkö on perustellut vaatimuksiaan muun ohella seuraavasti.

Voittaneen tarjoajan tarjous on ollut hinnaltaan halvin. Voittaneen tarjoajan palkkioprosentti on ollut 2,2 ja hakijan palkkioprosentti 2,254.

Tarjouspyynnössä ei ole esitetty kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailuperusteita eikä tarjouksista ilmenneitä henkilöstön ja yrityksen pätevyyttä ja kokemusta koskevia tietoja ole näin ollen vertailtu. Tarjouspyynnössä ei myöskään ole pyydetty sitovaa arviota kohteen myyntihinnasta eikä arviohinnan alittumisesta voida vaatia korvausta kiinteistönvälittäjältä. Arviota ei ole voitu pitää valintaperusteena.

LAUSUNTO

Porvoon Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy ei ole käyttänyt sille varattua tilaisuutta lausunnon antamiseen.

VASTASELITYS

Östra Nylands Fastighetsförmedling Ab on lausunut antamassaan vastaselityksessä muun ohella seuraavaa.

Hankintayksikön vahingonkorvausvaatimus tulee jättää ensisijaisesti lakiin perustumattomana tutkimatta tai toissijaisesti hylätä.

Tarjouspyyntö on ollut epäselvä. Tarjouspyynnössä ei ole esitetty tarjouksen valintaperustetta tai vertailuperusteita. Tarjouksia ei ole myöskään vertailtu eikä hankintapäätöstä ole perusteltu.

Tarjouspyynnön perusteella hakijalle on syntynyt käsitys siitä, että tarjouksessa suoritetulla myyntikohteen arvioinnilla on olennainen merkitys suoritettaessa tarjousten vertailua. Hakijan suorittama myyntikohteen arviointi on ollut seikkaperäinen ja perusteltu. Voittaneen tarjoajan arvio on ollut ylimalkainen ja puutteellinen, eikä siinä ole lainkaan esitetty olemassa olevien rakennusten arvoja. Hankintayksikön olisi tullut hylätä voittaneen tarjoajan tarjous.

Tarjousten välinen hintaero on ollut merkityksetön palvelun lopulliseen hintaan nähden.

LISÄVASTINE JA SEN TÄYDENNYS

Loviisan seurakuntayhtymä on antamissaan kahdessa lisävastineessa muun ohella ilmoittanut luopuvansa taloudellisen vahingon korvaamista ja vakuusmäärän asettamista koskevista vaatimuksista.

LISÄVASTASELITYS

Östra Nylands Fastighetsförmedling Ab on antanut lisävastaselityksen.

MARKKINAOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

Kysymyksessä olevaa kiinteistönvälityspalvelun hankintaa koskeva menettely on aloitettu lähettämällä tarjouspyyntökirjeet 21.6.2007. Asiaan sovelletaan näin ollen 1.6.2007 voimaan tullutta julkisista hankinnoista annettua lakia (348/2007).

Hakemuksen tutkiminen

Jos hankinnassa on menetelty hankintalain tai sen nojalla annettujen säännösten, Euroopan yhteisön lainsäädännön taikka Maailman kauppajärjestön julkisia hankintoja koskevan sopimuksen vastaisesti, markkinaoikeus voi hankintalain 76 §:n 1 momentin mukaan kumota hankintayksikön päätöksen osaksi tai kokonaan, kieltää hankintayksikköä soveltamasta hankintaa koskevassa asiakirjassa olevaa kohtaa tai muuten noudattamasta virheellistä menettelyä, velvoittaa hankintayksikön korjaamaan virheellisen menettelynsä, taikka määrätä hankintayksikön maksamaan hyvitysmaksua sellaiselle asianosaiselle, jolla olisi ollut todellinen mahdollisuus voittaa tarjouskilpailu virheettömässä menettelyssä.

Hankintalain 76 §:n 1 momentista seuraa, ettei markkinaoikeudella ole toimivaltaa tutkia hankinta-asiaa, johon ei sovelleta hankintalakia.

Hankintalain 15 §:n mukaan hankintalakia ei sovelleta muun ohella palveluhankintoihin, jos hankinnan ennakoitu arvo ilman arvonlisäveroa on vähemmän kuin 15 000 euroa. Hankintalain 17 §:n 1 momentin mukaan hankinnan ennakoitua arvoa laskettaessa perusteena on käytettävä suurinta maksettavaa kokonaiskorvausta ilman arvonlisäveroa. Arvoa laskettaessa on otettava huomioon myös hankinnan mahdolliset vaihtoehtoiset toteuttamistavat ja hankintasopimukseen sisältyvät optio- ja pidennysehdot sekä ehdokkaille tai tarjoajille maksettavat palkkiot tai maksut. Hankintalain 17 §:n 5 momentin mukaan hankinnan ennakoidun arvon on pädettävä silloin, kun hankintayksikkö toimittaa hankintailmoituksen julkaistavaksi tai muuten aloittaa hankintamenettelyn.

Loviisan seurakuntayhtymä on esittänyt seurakunnan omistaman kiinteistön käytön kartoittamista koskevan työryhmän perustamispäätöksessä 8.5.2007 saaneensa kolmelta eri kiinteistönvälittäjältä arvioksi kiinteistön nykyarvosta 500.000 - 600.000 euroa.

Loviisan seurakuntayhtymä on esittänyt kiinteistönvälityspalvelujen hankintaa koskevassa päätöksessään 27.8.2007 arvioineensa kiinteistönmyyntipalvelujen arvon jäävän alle 15.000 euron, minkä vuoksi hankintalaissa tarkoitettua avointa menettelyä on noudatettu soveltuvin osin.

Voittaneen tarjoajan tarjouksen mukaan kiinteistön arvo muodostuu lähinnä rakennusoikeuden arvosta ja museoviraston päätöksellä suojellusta vanhasta pappilasta. Voittanut tarjoaja on arvioinut tarjouksessaan myytävän rakennusoikeuden hinnan olevan 250 - 400 euroa kerrosneliömetriltä ja kaavan mukaista rakennusoikeutta olevan 1.520,5 kerrosneliömetriä, josta tulee vähentää vanhaan pappilaan käytetty rakennusoikeus. Markkinaoikeus toteaa voittaneen tarjoajan arvion kiinteistön arvosta olleen edellä mainituilla tiedoilla laskettuna 380.125 - 608.200 euroa, josta tulisi vähentää vielä vanhan pappilan osuus, joka hakijan tarjouksen mukaan olisi noin 400 kerrosneliömetriä. Kiinteistön arviohinnaksi tulisi näin ollen voittaneen tarjoajan osalta noin 280.125 - 448.200 euroa. Hakija on tarjouksessaan puolestaan arvioinut kiinteistön kokonaisarvoksi 732.000 euroa.

Voittaneen tarjoajan arvonlisäveroton välityspalkkio on ollut 2,2 prosenttia ja hakijan arvonlisäveroton välityspalkkio 2,254 prosenttia myyntihinnasta.

Voittaneen tarjoajan tarjouksen välityspalkkio on ollut näin ollen ilman pappilan osuuden vähentämistä noin 13.380 euroa ja pappilan osuuden vähentämisen jälkeen noin 9.860 euroa. Hakijan tarjouksen välityspalkkio on ollut puolestaan noin 18.593 euroa.

Saaduista kahdesta tarjouksesta toisen hinta on edellä kerrotusti alittanut kansallisen kynnysarvon 15.000 euroa. Myös hakijan tarjouksen hinta olisi alittanut asetetun kynnysarvon laskettuna Loviisan seurakuntayhtymän päätöksessään 8.5.2007 käyttämällä kiinteistön arvolla tai voittaneen tarjoajan tarjouksessaan esittämillä arvioilla rakennusoikeuden määrästä ja arvosta.

Edellä lausuttuun nähden markkinaoikeus katsoo, että hankintayksikkö on voinut hankintamenettelyn 21.6.2007 aloittaessaan perustellusti arvioida hankinnan arvonlisäverottoman kokonaisarvon jäävän alle kansallisen kynnysarvon 15.000 euroa. Hakemus on näin ollen jätettävä tutkimatta markkinaoikeuden toimivaltaan kuulumattomana.

Östra Nylands Fastighetsförmedling Ab saa asian näin päättyessä pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

MARKKINAOIKEUDEN RATKAISU

Markkinaoikeus jättää hakemuksen tutkimatta ja hylkää Östra Nylands Fastighetsförmedling Ab:n oikeudenkäyntikuluvaatimuksen.

MUUTOKSENHAKU

Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Julkisista hankinnoista annetun lain 83 §:n nojalla markkinaoikeuden päätöstä on valituksesta huolimatta noudatettava, jollei korkein hallinto-oikeus toisin määrää.

Asian ovat ratkaisseet markkinaoikeuden lainoppineet jäsenet Kimmo Mikkola ja Ville Parkkari.